个人房贷利率将调整后，如何买房最划算？2点讲清|163

以上海为例，融360大数据研究院监测数据显示，7月上海首套房贷款平均利率为4.84%，环比下降 7BP；二套房贷款平均利率为 5.46%，环比上涨 5BP。首套房和二套房贷款利率相差62BP。这个差距给购房者什么提示呢？

8月25日，房地产圈终于等来一则重磅消息的落地：当天下午，央行通过官网发布公告，宣布从10月8日开始全面调整房贷利率计算方式：

房贷利率定价办法将由“以贷款基准利率为标尺 ”变为“以最近一个月相应期限的贷款市场报价（LPR）利率为定价基准加点形成”。简单来说，就是房贷利率盯住的锚变了。

无论是已经买房的人还是计划买房的人都关心，政策调整之后，房贷负担是减轻了还是加重了？利率的调整会不会引发房价的波动？怎样贷款才最省钱？今天我们就一块儿了解下。

01 新规只影响新增住房贷款

8月25日，央行发布公告称，房贷利率定价方式以最近一个月相应期限的LPR利率为定价基准加点形成。其中，首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率；二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。

8月20日，LPR形成机制改革后首次报价，1年期LPR为4.25％，5年期以上LPR为4.85%。按8月20日5年期以上LPR计算，全国范围内新发放首套个人住房贷款利率不得低于4.85%，以此前住房按揭贷款4.9%的基准利率来看，相当于打9.9折；二套房贷利率不低于5.45%，相当于基准利率上浮11%左右。

根据央行公告，重定价周期最短为1年。也就是说，一旦加点数字确定，合同期限内就不得更改；购房者可以与银行约定如何重定LPR的利率，比如一年一调整。

此政策将于2019年10月8日起实施，这个日期前已发放的商业性个人住房贷款和已签订合同但未发放的商业性个人住房贷款，仍按原合同约定执行。而10月8日之后新增住房贷款就要受到新规的影响了。

02 房贷利率是升是降？各地答案可能不一样

央行每月发布的LPR是全国房贷利率的参考基准，但由于各地银行间的竞争程度不同、楼市调控目标存在差异，房贷利率水平并非完全一致的。

融360发布的《 7 月中国房贷市场报告》显示，首套房贷款平均利率为 5.44%，相当于基准利率 1.110 倍；二套房贷款平均利率为 5.76%。从35座城市的监测数据来看，上海的首套房贷款平均利率为4.84%，低于此前的基准利率4.9%，也低于最新的5年期以上LPR。苏州的首套房贷款平均利率为6.03%，比基准利率上浮1.23倍，是目前全国唯一一个首套房贷利率水平破“6”的城市。

现在我们对两座城市的住房商业贷款压力做一个比较：首套房购房者在上海的银行贷款100万，分30年还清，每月需等额还款5270.86 元，而同样的额度和还款方式，在苏州就需要月供6014.81元。从利息总额来看，贷款100万，分30年还清，上海购房者比苏州购房者少还利息26.8万元。这笔钱可以买一辆小轿车了。

根据央行公告，人民银行省一级分支机构应按照“因城施策”原则，指导各省级市场利率定价自律机制，在国家统一的信贷政策基础上，根据当地房地产市场形势变化，确定辖区内首套和二套商业性个人住房贷款利率加点下限。

所以，新政之后上海的新购房者可能会失去之前的贷款优惠。但这也不是绝对的，由于LPR每月调整一次。目前市场普遍认为四季度LPR利率下降的可能性比较大，那么相应的住房贷款利率也会随着下调。这样一来，上海购房者的买房负担也可能不变或减轻。

此前，中国央行副行长刘国强已明确表示，这次改革完善LPR形成机制，一个重点在于深化利率市场化，第二是要降低实体经济的融资。对于房地产市场要坚决贯彻落实“房住不炒”的原则，不将房地产作为短期经济刺激的手段，保持个人住房贷款利率基本稳定。因此，对于苏州这类房地产调控严格的城市来说，房贷利率很难出现大幅下行，更不用提炒作之风卷土重来了。近期有买房计划的小伙伴可以等待各地加点下限确定后再做决定也不迟，不要相信个别中介对政策的片面解读，贸然上车。

03 怎样贷款才最省钱？

此次新政还有两处细节值得我们注意，运用好了能为我们省下一部车钱。首先是首套房和二套房的贷款利率差异。

按8月20日5年期以上LPR计算，全国范围内新发放首套个人住房贷款利率不得低于4.85%，二套房贷利率不低于5.45%。两类贷款利率之差达到60BP，在实践中，各地为了贯彻“房住不炒”，遏制炒房，贷款政策向首套刚需倾斜。