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2019年柳州市第一批旧城改造土地熟化项目共有6个，分别是柳南区中铁物流园及周边旧城改造项目、柳北区天一塑料厂及跃进路94号周边旧城改造项目、 鱼峰区润澄针织厂及周边片区改造项目、鱼峰区水南六组及水山北侧旧城改造项目、鱼峰区罐头岭及周边旧城改造项目、柳南区新风仓及周边旧城改造项目，目前仅有部分项目觅得熟化人，其余还未揭露神秘面纱。下面我们一起来看看，这些地块的项目推进情况。

项目档案

第一中标熟化人：广西荣和企业集团有限责任公司项目位置：中铁物流园及周边，西环路以东，磨滩路以西规划设计指标：控制综合容积率不大于3.304且不小于2.218，总建筑密度不大于25.3%且不小于15.0%，绿地率应达到28.7%

占地面积：约924.18亩拟征收总面积：47.70万平方米 拟征收房屋户数：4072户 土地熟化所需金额：约50.16亿元0 1 地理位置优异，改造尚未开始

7月19日，柳南区中铁物流园及周边旧城改造土地熟化项目，在柳州市公共资源交易服务中心发布招标公告。大约一个月后，广西荣和企业集团有限责任公司以第一中标熟化人的身份终于坐实了多年的谣传。

作为河西片第二个旧城改造土地熟化项目，虽然改造面积比相邻的磨滩村项目稍小。但由于其地理位置优异，涉及企业搬迁改造难度小等问题，项目热议程度并不亚于磨滩村改造，而这其中尤为值得关注的便是中铁物流园搬迁一事。随着熟化人的出炉，柳南区住建局城改办主任丁芸表示，考虑到园区属性，物流园厂区的新址选择还是倾向靠近铁路附近，以柳南为佳，但目前最终新址尚未确定。

记者走访发现，目前厂区内部仍在运转，并未有搬迁或拆迁的迹象。物流园内部的厂区排列整齐，但却已久难掩岁月的痕迹。沿着物流园往里走，也就是园区西面的位置有3栋楼房，环形布局；靠近河西路北面则分布这一些汽车配件厂区、汽车销售公司、以及建筑施工材料工厂等，从旧改覆盖范围来看，除了龙福花苑及川海碧园两个小区以及磨滩二区外，河西路北面全部都要改造。另外，磨滩路西北面也有部分范围囊括在内，这片区域目前主要是由学校、职工住宅楼、老旧小区、以及一些沿街的门面构成。基础设施不齐全，整体功能配套和居住环境较差。

关于改造，区域内大多数居民还是乐见其成的。但对于不少老年人而言，内心复杂之情溢于言表。居住在磨滩四区的韦阿婆认为，自己耄耋之年，难受搬迁之苦。房子虽烂，但几十年的感情却是难以割舍的。

地块区位图

02 周边配套成熟，区域将迎蝶变旧城改造是城市变革的重要篇章，往往被选中的改造区域，综合配套设施与时代脱轨，但地理位置在城市不断往四周扩展的过程中，都发展成为当今的城市中心地段，该项目亦不例外。

从区域位置来看，整个旧改项目处于河西中心位置，临近上汽通用五菱、柳工、十一冶等重点企业，周边人口密集，相关配套还算完善，周边几十年养成的居住氛围非常浓厚，这是新区远远无法比拟的。配套层面，柳南区人民政府、柳州高中柳南校区、柳南区实验小学智美分校、河西小学、壶西实验中学、西环建材市场、河西花卉公园、金绿洲·星光大道商圈等都位于附近，西环路、广雅大桥、壶西大桥、潭中西路、柳州火车站等道路、设施齐全。此外，项目东侧临近柳江河畔，未来还能布局享有柳州不可多得的江景资源。

曾就职柳州市方东地产开发有限公司总经理的付隽表示，河西的发展其实在整个柳州市是比较超前的，因为有实体工业的支持，才营造出了这么浓厚的生活氛围。这么多年过去了，河西一带也到了旧改势在必行的阶段。改造很难，但一定要改，因为这不仅是城市生命的延续，更是城市破茧成蝶的最好形式。

丁芸也曾表示，改造虽然有难度，但总得去做，否则城市破旧面貌永远得不到改变。

地块现状图

03 楼市去化火热，旧改带来变革每个城区，都有一片热土。好似，水南之于鱼峰，CBD之于城中，白沙之于柳北，会展之于柳东，新城之于柳江。于柳南，当仁不让的便是河西。

河西有多热，进驻的开发商最清楚。作为柳州楼市去化速度最快的地区之一，“在河西，只有不开的盘，没有不抢的房”，这句话即使放在楼市稳定的今天，依旧有底气。

此前的柳工·颐华城、铁投玫瑰园、温馨年华等项目，在别的项目还在斥资突围广告市场的时候，河西的这几个项目已经赚得盆满钵满，业绩一路飘红。到了今年，楼市颓势一片，逆流勇上的中梁·百悦首府依旧是“实力不允许低调”的代言人，今年3月首开，差不多3个月的时间，高层住宅就已完全售罄。

不过区域内消化力惊人除了本身人口密度、经济实力到位外。竞争楼盘少，定价合理亦是不可置否的重要原因。从去年到今年，项目始终维持在“8”字头、“9”字头区间。中梁·百悦首府首开均价8800元/平方米，上周刚刚首期团购结束的中国铁建·国际城首开均价亦在9500元/平方米左右，无疑是刚需主场。

作为政府重点打造的旧改项目，磨滩村与中铁物流园相继入场，两个相邻旧改项目都需要将项目范围内的土地用于改善、完善该片区的基础设施配套，并且承担的市政设施体量也很大，这不仅为区域未来的城区建设带来巨大变革，也用近1000亩的商住物业开发，为整个区域带来生活、居住的变革。

柳北区天一塑料厂及跃进路94号周边旧改熟化项目

作为柳北区2019年第一批旧城改造熟化项目，该项目与前两年柳北区的熟化项目相比，虽然体量不算大，但地理位置不错。地块周边刚需改需楼盘短时间内或售罄，以厂区为主的上述项目熟化进度更快，或将以较快的速度为片区的新房进行补给。

项目档案

第一中标熟化人：广西渊泽房地产开发有限公司项目位置：柳州市柳北区跃进路116号以及跃进路94号规划设计指标：综合容积率不大于3.0且不小于2.0，总建筑密度不大于22.0%且不小于15.0%，绿地率应达到30.0%

占地面积：115.95亩拟征收总面积：54300平方米（其中8.91亩已收储） 拟征收房屋总户数：413户 土地熟化所需金额：约4.57亿元01 厂区停产，生活区仍有居民生活柳州市公共资源交易平台显示，该项目8月29日刚刚公布土地熟化中标人。按照熟化项目开展流程，自然尚未进入拆迁阶段，不过项目招标公告显示，该熟化项目有8.91亩土地已经收储，收储的这部分土地位于跃进路94号。

8月22日，记者来到跃进路94号，据称该址包括雅莲村集体土地、柳州市农机应用有限责任公司（已收储）、柳州市商业建筑装璜工程公司五宗地块组成，位于白沙大桥西侧附近，东北面是和兴园小区。从现场看，项目房屋较陈旧，有拆除痕迹，沿街一带有少数几家商家在经营，项目内居住着几户租赁户，大院地面作为废旧回收堆放地。据周边商建公司大院门卫工作人员称，大概三年前农机厂住户已搬离，后来一公司买下此块地，如今出租给住户，也是让现有资产产生收益。

沿着跃进路往北继续走，在白沙客运站北面即到达另一个地址跃进路116号。该项目由沿街的天一塑料厂厂区、少量生活区和南面的柳州市白沙机动车检测站组成，地块体量合计60多亩。目前机动车检测站正常运营，天一塑料厂沿街几间门面仍在经营，厂区内偶尔看到零星几人行走，一工作人员称他们是厂区留守的值班人员。据生活区职工称2016年该厂停止生产，还有部分人员租住在生活区宿舍，也有少数出租户居住其中，经济好些的家庭已搬走。

谈到拆迁改造，居民们心情很复杂，既有不舍又有期待，现在的生活区破旧，设备设施落后，居住面积也小，拆迁后他们希望有一个属于自己的住所。

不难看出，该项目包括的两个地址都是厂区，比起成片私房项目，拆迁难度小。

下方为跃进路94号，上方为116号。地块区位图

02 配套齐全，改造后为“柳北东”美颜提到柳北区，很多人的印象是工业为主，生活区为辅的面貌。其实，眼下的柳北区工业主要布局在北雀路北面，跃进路一带不多。该熟化项目所在的跃进路东侧，城市面貌较新，有长业天江城、长风雅筑、金水岸、和兴园等这几年建成的商品房小区。

从区位看，熟化项目周边分布着白沙路、跃进路、胜利路，项目附近白沙大桥西侧正在改造，改造后周边交通通行能力将提升。配套方面，菜市场、银行、大型商场大润发超市、地区医院、二运白沙医院、白沙客运站、胜利商贸城等日常配套分布周边，滨江小学、白沙小学、滨江中学（十五中总部）在旁，雀儿山公园、长林公园让居民休闲有去处，河东大桥西侧北面的沿江道路将修建，一直往北延伸至凤凰岭大桥西端，未来景观带和交通道路将增加。值得一提的是，跃进路94号30多亩的地块将作为教育用地，作为滨江小学的扩建改造，缓解该片区的教育紧张的局面。

柳州云星房地产开发有限公司销售经理董银表示，这片区的交通和商业成熟，熟化项目落地后，老旧面貌将换新颜，全新的路网和基础设施呈现，居民的生活环境得到改善，生活幸福感提升，甚至区域的老旧帽子也慢慢脱掉。

同时，广西地王投资集团柳州房地产开发有限公司营销总监覃滋哲也深有感触道：“柳北区发展至今已到了后工业时代，城市的建设需要更新迭代，熟化项目除了带来自身全新建设外，对于区域有相似背景的片区发展，也有重要借鉴作用”。

地块现状图

03 在售盘少，地缘购房者有新选择

聚焦到楼市领域，片区在售的楼盘有云星·钱隆世家、通建中天城、绿城·杨柳郡等少数几个楼盘。据悉，云星·钱隆世家销售已接近尾声，目前有141平方米四房在售，均价1万元/平方米；通建中天城目前在售房源为92~135平方米三房和四房，价格1.05万元/平方米，顺利的话年底或可清盘；体量超过500亩的绿城·杨柳郡，在售产品为99~197平方米三房和四房，均价达1.45万元/平方米，后续还有货量。

董银分析称，作为老城区的柳北区，购买主力人群还是产业工人，以刚需和刚改人群为主，“若是一线房企，地块较大，能结合地块优势和自身高品质口碑，做高端产品也能吸引购房者，比如绿城，其大户走量也不错”。云星·钱隆世家和通建中天城的产品以刚需和首改为主，柳州市通建房地产开发有限公司总经理黄柳滔表示：“通建中天城的定位也是比较符合市场需求，近一年来滨江中学落户周边，小户型产品也有一定需求。”

该熟化项目落地后，又增加一个商住项目，意味着周边将有新房源供应，无疑地缘性购房者可以继续选择居住在柳北区。从≤3.0且≥2.0容积率来看，或将以刚需产品为主，满足区域需求。覃滋哲还表示，“从开发的角度来说，能吸引更多的开发商关注该片区，拓宽开发商的开发思维和视野，换个角度审视楼市，促使更多开发商加入片区的熟化和建设当中”。想知道更多楼市消息吗？快来加入
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