摘要：大城市较远新区投资都应该慎重
撰文|杆姐&编辑|欣欣然
上海动作很大。
一口气出台了《关于促进中国（上海）自由贸易试验区临港新片区高质量发展实施特殊支持政策的若干意见》50条，从财税、金融政策。到住房保障政策无所不包。
其中杆友最关注的，还是购房政策。
此前上海方面说了，大家都知道，临港片区略有松动。
这回进行了详细说明：
定向微调新片区住房限购政策。按照区域发展和产业导向，对符合一定条件的非本市户籍人才，购房资格由居民家庭调整为个人，可购买新片区普通商品房一套。缩短非本市户籍人才在新片区购房缴纳个人所得税或社会保险金的年限，将自购房之日前连续缴纳满5年及以上，调整为连续缴纳满3年及以上。
还有就是缩短落户时间，并提出优化新片区人才直接落户政策。以及人才公寓、“先租后售”的公租房政策、扩大集体土地建设租赁住房试点等。
这些举措，上海的朋友唯一关心的问题就是一个，临港的房子能不能买。
外地的朋友则是想知道，其他城市可能也适度放松限购吗？比如说局部。同时，其他城市类似临港这样的新区值得投资吗？
1、对刚需来说，房票很珍贵
其实判断一个地方楼市前景，或者说短期大涨的方式，其中一个标准就是看他调控的严厉程度。
临港从宣布设置新自贸区片区那一天开始，就透露出了适当放松调控的消息。
这其实就是信号。之前杠杆游戏写过《对标全球最强！超越香港，上海可能吗？》（8月6日），临港需要人气，所以楼市适度放开。
而我们反观2年多以前的华北某新区，当时怎么做的，一下子关门。
任何资金，甚至本地人都直接冻结买房。避免影响规划，以及提高拆迁成本，农民自己盖房子都不允许。
在调控的周期中，调控最严的地方，往往是房价压力最大。或者说被认为看好的地方。
当然，因为一些地方调控很严，所以资金会游走于一些潜力城市和区域。但，这并不意味着这些地方的潜力一定是最大的。
这只是打游击。
临港片区的问题在于，上海主城区域吸纳了太多的东西，也很成熟，所以房价比临港高出很多。
而临港的发展，虽然规划很高、目标很大，但要吸纳更多的产业和人口，注定需要时间。
另外一个问题，在杠杆游戏看来从产业规划上，临港片区和上海主城区还是有区别。主城区高端服务业更多，而临港更多还是一座产业新城。
所以就算长远看，其人口结构还是有所不同。
我也知道，据说临港近期新房销售火爆，二手房很多停牌封房，等待时机。只是别忘记了“房住不炒”，真正的问题是你到底是刚需还是投资。
其实投资未必不赚钱，资金实力雄厚，杠杆可控，我觉得赚钱是可以的。无非是时间问题和心态问题。
刚需则要考虑房票问题。在上海这个地方，房票太珍贵了，如果你想留下来。如果你看好临港，你的专业和志向也在临港，那倒很好。
2、投资新区一般来说不要冲最前面
从我个人观察和购房体验看，新区投资一般不要冲锋陷阵。
或者说，不要做第一波吃螃蟹的人。任何新区的发展，一开始都会因为明确的利好，而带来一定周期的上涨。
上海临港片区主要有两个问题，一是利好还没出尽，所以看多的很多。开发商、中介、二手房东都很开心。
但是问题是一般来说，冲高之后都会有一个回落，或者说冷静。而今大问题是，整体背景还是调控，所以“房住不炒”会让套现形成制约。
第二个问题是，城市的半径超过30或者最多40公里吧，有些玩不转。甚至可以说，40公里外，基本是一个独立城市了。
所以我们无论看北京，还是广州，40公里外房价效应都是递减的。
临港此前也是一样，为啥便宜，为啥不那么抢手？就是因为远。上海媒体在解读时就说，临港地区位于上海东南角，距上海市中心75公里。
这个表达其实夸张了一点，直线距离如上图，其实并没有。但是，注意，轨道交通、高速公路、城市道路的距离，确实是比较远的。
类似区域，如果通勤上班，花在路上的时间是很多的。实际不可行，不管140公里还是160公里每小时的地铁，大部分人靠这个上下班不现实。
所以接盘侠必须考虑。
对于上海来说，整体发达，但也有发展梯度。临港设置自贸区新片区，目的之一就是促进上海的更均衡发展。
而过去几十年，甚至一百多年来，为什么临港片区没有成为最繁华的区域，一定是有原因的。一个城市的战略、发展都是有先后的。
临港的长期房价，由临港的未来发展程度所决定，由临港的产业汇聚和人口决定。而当下这一波，玩的主要是预期和政策利好。
这一波之后，特别是回落之后，再投资，在杠杆游戏看来风险实际要小一些。
当然，上文我说，如果资金充裕，房票无忧，或有办法。也无所谓，但那是另外一回事。
3、大城市较远新区投资都应该慎重
我国大城市几乎都在搞新区，或者已经搞了很多新区。成功的有，不成功的也有。
属于过去的事，杠杆游戏就不多说。我主要说说当下和未来。
有两个大背景需要理解：一是调控；二是人口。
第一个问题，我想大家都明白，还不明白或者装不明白的人，那么我没啥好说。这算是我对文初调控是否放松的回答。
这个背景决定了，较远新区此前已经较高的房价、地价，未来压力很大。所以，你说是不是应该慎重。
近期我注意到，不少城市的较远新区地价都明显回落。之前高价拿地的开发商估计在吐血、骂娘。但是没办法，都是坑，又咋办？
第二个背景就是人口。很多城市的新区规划了非常庞大的人口，相关部门也说了以后要从城镇化到大城市化、都市圈化、城市群化。
所有这些都正确。唯一的错误是，大家都以为自己正确时，每个巨无霸城市还能有多少人口的增长？
有些人是注定不会进城市了。不，是镇都不会去，别说城了，农村老年人体量不少；还有很多乡下青年、小镇、县城地级市青年，也是注定不会在较大城市定居的，因为他根本无法落脚。
房子贵，买不起啊。租都嫌贵。
所以我们前两年定的重点人口任务，也只是促进1亿人落户。为什么？领导很清楚，有些人还是回乡下、小镇，或回到县城、自己地级市。
所以这一亿人里面，不少不是在特大、超大城市落户。
而未来人口出生的情况不用杠杆游戏说，韭菜没以前多了。这就注定了很多新区的规划人口目标，不可能完成。
大城市较近的新区，比如20、30公里内，我认为人口的聚集效应应该还是不错。但再远，我就表示怀疑了。
对于未来的投资，最重要的，恐怕是投资心态的调整。不是搞了新概念、新区就一定能起来，短平快那是炒，投资则是慢工出细活。
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