财务结构进一步改善
房企“期中考”仍在继续。
8月26日，中南建设（000961.SZ）公布了2019年上半年的成绩单。实现营收233亿元，同比增长52.3%；扣非净利12.2亿元，同比增长35.2%，盈利水平稳步向上。
在主业房地产的规模增长上，中南建设继续保持良好势头。上半年实现合同销售812亿元，销售面积646万平方米，同比增速都达到24%。
规模和业绩同时保持20%以上的高位增长，意味着在地产调控迭代、金融监管收紧的大背景下，中南建设业绩成长空间得到了进一步释放。
业绩稳扎稳打 规模持续扩张
今年上半年，中南建设房地产业务结算规模大幅增加，建筑业务完工也明显增长。双主业的共同推动也让中南建设的业绩大幅释放。
数据显示，上半年营收233亿元，同比增长52.3%。其中地产业务实现营收154.2亿元，建筑业务营收79.3亿元，同比分别增长46.6%和37.8%。同时实现归母净利13.1亿，同比增长41.3%；持续经营净利同比增长42.2%至14.5亿元。
归母净利的增速低于营收增速主要受毛利下降和少数股东占比提升影响。数据显示，由于结算结构差异，地产业务毛利23.4%，同比下降1个百分点；建筑业务毛利11.9%，同比下降0.9个百分点。同时少数股东损益占比较去年同期提升4.3个百分点至9.5%。由于毛利率下降，上半年中南建设权益净利润率5.63%，相对去年同期下降0.43个百分点，但高于去年全年5.47%的水平。
数据显示，截至六月末，中南建设已签约尚未结算资源价值高达1,283.3亿，是2018年全年营收的3.2倍，按中南建设预计，2019年全年结算毛利率将高于上年（19.56%）。随着下半年更多项目进入结算期，毛利、净利均有望提升。
事实上，中南建设地产板块的规模正在稳步增长。今年上半年实现合同销售812亿元，同比上升24%，销售面积646万平方米，同比上升24%。销售均价1.26万元/平方米，相比去年同期基本持平，略低于去年全年水平。其中一二线城市销售面积占比总销售面积的比例为41%，销售金额占比46%，与上年度亦相差不大。
虽然均价与上年度基本持平，但从每月的销售业绩来看，中南建设的房地产业务已经表现不俗。
数据显示，今年上半年除包含春节假期的二月，中南建设每月的合约销售额相比去年同期均有两位数的增长。
而在中南建设的规划中，今年计划新开工面积1061万平方米，预计竣工998万平方米，以此来看，中南建设在下半年有着丰富的可结算资源。
中南建设并未公布2019年度的销售目标，其2018年合约销售1466亿元，根据目前月度平均比上年增长超过20%的增速粗略计算，今年的合同销售额或在1750亿元以上。
相比于地产板块的亮眼表现，建筑板块由于去年基数过大，业绩出现同比下滑。但仍完成125亿元新增合同额，其中3亿元以上项目达到13个，在新增合同额中占比达到44%。
现金流充裕 偿债无忧
在融资趋紧的当下，房企现金流基本可以和安全性画上等号。负债规模小、融资容易、现金流充足的企业更容易获得市场的青睐。
今年上半年，中南建设的负债结构进一步优化。截至六月末有息负债总额685.5亿元，在同规模房企中处于低位。此外，总负债率91.23%，相比上年末下降0.46个百分点；剔除预收账款后，负债率为43.35%，相比上年末进一步下降1.62个百分点，继续在行业中处于低位。
而且中南建设一年内到期的各类有息负债仅167.6亿元，相比上年末减少12.5亿元，占全部有息负债比例降至24%，相比上年末减少7个百分点。
在有效降低负债率之余，中南建设还在上半年保持了良好的经营性现金流状况。经营性现金流入580亿元，是一年内到期的各类有息负债的3.5倍。同时手持现金249.5亿元，现金短债比提升31%至1.49，短期偿债无忧。
值得一提的是，在融资趋紧的大背景下，中南建设成功开辟了海外融资渠道再次极大地改善了中南建设的财务结构。今年六月，中南建设成功发行3.5亿美元3年期高级无抵押债券，获得4倍以上的超额认购。
此外，中南建设2018年度分红派息方案也在今年上半年完成，每10股派发红利1.2元，累计派发4.45亿元。
拿地稳健 土储聚焦核心城市
房地产行业平均利润水平回归大势下，现金流已经成为房企稳定发展的安全垫，而土储则决定了房企未来发展的天花板。
数据显示，今年上半年，中南建设新增27个项目，规划建筑面积合计420万平方米；土地投资额为269亿元。
值得一提的是，中南建设今年上半年新增土储平均楼面价为6300元/平方米，较2018年4300元/平方米的地价大幅增加。
地价水平提高主要由于中南建设上半年在在济南、杭州、厦门、西安等二线城市核心城市增加更多布局。而这与中南建设聚焦核心城市的土储布局相符合。事实上，在增加土储量的同时，中南建设正在增加一、二线城市的资源占比。
截至六月末，中南建设已进入全国106个城市，累计共有325个项目，在建面积3214万平方米，未开工面积1309万平方米，合计未竣工面积4523万平方米，其中一二线城市面积占39%。
中南建设的土储主要聚焦长三角、珠三角以及内地人口密集核心城市。目前的325个项目中，位于长三角地区的项目高达175个，规划建筑面积3755万平方米，占全部土储的57.1%。
虽然新增土储地价有所提升，但中南建设上半年拿地金额占当期销售金额比例仅有33%，与上年相比下降8个百分点。
激励驱动人才“软实力”
中南建设持续保持房企Top 20的秘诀，除了充沛资金和优势土储的底气，还有对人才和组织梯队“软实力”的重视。
2018年中南建设针对公司高管发布股权激励计划。最新财报显示， 2018年股权激励的行权目标为2018年度公司归属上市公司股东净利润相对上年的增幅不低于240%，目前这一期的考核目标已经实现，相应激励行权也在兑现中。
而在2018年股权激励计划首期兑现之际，今年五月，中南建设针对企业中层骨干员工再次推出大手笔股权激励，本次面向的激励对象高达486人，拟授予股票期权1.38亿份。此次期权激励方案是中南建设组织优化的一个重要组成部分，将业务骨干与公司发展紧密结合，从根源上为中南建设的成长积聚力量。
本次授予的股票期权，激励对象行权需要满足的公司业绩考核要求为2019年、2020年和2021年归属上市公司股东净利润，相对2017年的增长幅度分别不低于560%、1060%和1408%。激励对象只有在年度绩效满足考核要求的前提下，才能行使当期权益。
相比上年度激励计划追加了一年的考核，且仍有较大的增幅。这也恰恰彰显出中南建设对于未来发展的坚定信心。
在“住房不炒”的总基调下，未来获得长久竞争优势的一定是管理驱动型企业。中南建设一手稳固硬基础，一手抓好软实力，可以预见在未来也能获得较为平稳的发展，无惧周期波动。
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