买房吗？有一线江景的那种！不改规划的！

鹰眼君最近在微博上看到一则“业主收到一线江景的房子”，这次开发商果真没有骗人，没让业主“失望”，那是真真的一线江景。

每个人对于房子都有特定的情怀，比如阳台要大，可以做成空中花园；阳光要足，每天被太阳叫醒；还要坐拥美景，楼下就是私家花园……而这些美好的情怀都离不开楼盘规划。

然而，近些年交房受阻成常态，其中私改规划也似乎成了楼盘建设过程中的家常便饭。

再看看郑州，私改规划的楼盘也不少：

  • 恒大悦龙台，景观变马路；

  • 银基王朝，前期宣传说的5层商业楼变成27层高楼；

  • 正商家河家，一期房子售完沙盘换了、规划改了，说好的人车严格分流（包含电动车自行车），现在变成人和机动车分流，电动车自行车不分流；

  • 泰宏建业国际城，开发商私改规划、住房质量不达标、人车不分流；

  • 锦艺金水湾业主签署“霸王条款”，公共设施可随意更改，无需通知，配套设施有问题，无权拒绝交房；

  • 绿地璀璨天城，私改规划、延期交房、霸王条款，宣传绿化率为35%，但实际情况远远达不到标准，另外绿化品质也缩水。

在现在预售房屋的楼市下，业主对将来居住的房子和生活的环境，基本上都靠规划来预判，但是很多买房时承诺的规划如同空中楼阁，可望而不可即，开发商为了减少成本、增加利润，无视业主，私改规划的事情常有发生。

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不看规划图，专盯沙盘？不可！

置业者进入售楼部的时候，都以了解项目的详细信息为重点，但是面对需要了解的内容那么多，不知如何下手。其实，了解楼盘信息的一个重要信息来源就是小区的规划图。

右：鸟瞰图，左：平面图

小区规划图一般分为平面图和鸟瞰图，平面图看起来没有那么精美，鸟瞰图则能将楼盘的整体形象完美地展示出来，比较吸引人，能够很好地展现项目的整体形象。一般来说，置业顾问会重点向你介绍鸟瞰图。

而比鸟瞰图更生动形象的是沙盘，一般一进售楼处就直奔沙盘。沙盘一般按照1:200或者1:150的比例来做的，基本能反映出小区的规划格局。但是，沙盘都制作精良，但是，沙盘很有可能“偷工减料”，突出优势，缩减劣势。

在看沙盘的时候，很有可能观察不到一些细节，因为极易被沙盘的美观所掩盖，为了让楼盘整体效果好，可能会对楼间距、绿化等进行“修饰”，甚至出现沙盘和规划图不符的情况，从而给购房者造成错觉，买到不合适的房子。

所以说，不要因为平面规划图看起来没有那么精美，而走马观花浏览或者直接忽视，我们要重视规划图，从平面规划图得到的楼盘信息是最多的。

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规划图，重点看这5点！

楼盘规划图，囊括了社区的出入口、交通线路、配套设施以及各个楼座之间的关系；填写指标包括用地面积、建筑面积、分项面积（如：住宅、车库、商服、配建设施等）、容积率、建筑密度、建筑限制高度、绿化率、停车位及停车场等；填写规划说明，图标指北针、风坐标、图例、和剖切面示意图等。

下面，从五点为大家解析如何从楼盘的小区规划图里获知重要的买房信息。

项目方位与楼盘朝向

所有的房子并不都是朝南的，所以买房时可能会忽略掉项目的朝向和方位问题。很多地块的不规则性决定了很难做到正北正南，与意识里的方位存在差别。所以，这就需要在规划图查看楼栋的具体排布情况。

在规划图上一般都有一个指南针的箭头，箭头所指方向即为正北方，大家可以以此判断，而不能以传统的上北下南左西右东来判断。项目方位影响到后期户型的采光问题。如果买房时不注意，后期很可能因为方位的失误而购得一个采光不足的户型。

上图为泰宏建业国际城规划图，地块北面两栋楼方向就不属正南正北，所以对采光和通风都有一定的影响。

小区道路规划

小区规划图上肯定会显示未来社区的道路规划，通过观看道路规划图，可以了解社区的安静区与热闹区。在之后选购楼栋和楼层时，可以通过对社区道路的考察，选择适合自己的房子，家里有老人和孩子，需要安静的生活环境，可以远离交通要道和热闹区。

楼栋分布

从规划图中可以看出楼栋的数量与分布，还能通过楼栋的分布查看楼间距的大小。楼间距的作用有两个，一个是影响采光，一个是保障隐私。通过看楼栋分布图，大概估算楼间距的大小，选购房屋楼栋时，要避开楼间距小的楼栋，选择楼间距大的楼栋。其次，楼间距的大小也可以反映出社区容积率的高低和居住的舒适度。

停车场规划

停车场规划包括停车场的位置和数量，通过了解，可以获悉该社区停车场的数量与停车是否方便。一般来说，选择房屋不要离停车场太近，一方面是因为家里有老人和小孩的话，离停车场比较近会造成出行不安全的风险。另一方面，如果购房者喜欢住在低层，那么离停车场近就容易受到噪音污染。

景观规划

从规划图中，还要重点看社区的景观规划和生活娱乐设施等内容。首先，这些景观配套的存在是丰富日常生活的需要，也是高性价比社区的一个判断标准。其次，还是要考虑到，居住的房屋与景观配套之间要有一定的距离。

因为这里会是早上和晚上人群集中的地区，嘈杂声会影响室内的安静。

由此可见，楼盘规划平面图中其实蕴含着很多的楼盘信息，在选房的时候，除了从这五个方面着手研究整体楼盘规划，还要结合楼栋高度和层数、楼间距、商业、幼儿园、垃圾收集点位置等，综合了解小区情况，以此来选择最为合适的居所。

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常见私改规划

实践中，一些开发商在建设时会私自更改规划，置业主的权益和居住品质于不顾。

在业主不知情的情况下，常见私改规划主要有以下几类：

售楼中心变“公建配套用房”

近期，无锡某知名楼盘把千平活动中心改成了公建配套用房！

业主表示，最初售楼中心的工作人员承诺“等房子出售完后，围墙以内的售楼中心将变成业主们的活动中心”。

然而不出半个月，业主却收到了另外一份规划图，售楼中心竟然变成了公建配套房，业主直接少了千平活动中心。

很多售楼中心位于小区围墙内，而对售楼中心后期售完交房后用途的承诺有很多说法，活动中心、健身场所、儿童游乐场所，规划说变更就变更，如果本身小区容积率高、娱乐场所少，这将对业主的居住产生很大的影响。

加盖楼层

洛阳“锦绣花苑”业主反映，项目存在私改图纸、加盖楼层、缩减地下停车位诸多问题。后经查验，情况属实，锦绣花苑小区1-12号屋顶加盖构筑物不属于设计图纸范围内的内容，属违规加盖，建议规划部门强制拆除。

加盖楼层，无论是一层还是多层都是侵害业主权益。一层的话，可拆除，在拆除过程中可能会对顶层的建筑质量产生影响，多层的话，拆除可能会造成社会财富的浪费。做保留的话，楼高了，人也会多，电梯、健身场所等公共设施的拥挤程度将大大增加，最终将导致业主的生活品质下降。

儿童乐园变绿化带

儿童乐园、健身场所前后对比

自贡某楼盘业主买房时宣传的儿童乐园、健身场所，并在沙盘上体现，结果在业主不知情的情况下，沙盘悄悄撤换，儿童乐园、健身场所变成绿化带。

沙盘悄然撤换，这明显影响到了前期业主购房的选择，有人买房就想靠近娱乐场所，方便孩子老人玩耍散步，势必也会影响到后期业主的居住需求。

实际建筑与规划图不符

位于济南市历下区的翡翠大观，业主曝光该楼盘实际建筑与规划图完全不符、配套不完善、设施不安全等问题。

业主表示，开发商私自更改规划，不止小区大门差异大，还有原规划为一个西南门一个北门，到交房时业主却被告知仅有一个北门，且为开放式大门，没有门禁和保安亭，相较之下贵了1万多的二期仅仅像是立了一个牌坊，而非安装了大门，并且存在安全隐患。

对于相同拿地价格，不同的两期项目，房价贵了整整一倍，但是房子品质却没有前期好，要是提前知道，恐怕没几个人会买这样的房子。

不难发现，在发生私改规划的情况下，业主和开发商交涉的过程，开发商往往以此作为推辞的理由“置业顾问之前宣传的不能代表他们，沙盘不能代表实际的产品。”

而很多业主在了解楼盘详情的时候，容易忽略“沙盘仅供参考”，而真正的规划图却只是高高挂起，不被重视，而造成面对私改规划，也无能为力的局面出现。

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私改规划，业主要捍卫权益

面对开发商擅自更改规划，并没有兑现当初对业主的承诺。

业主怎么办？可分为两种情况。

一种是私改规划已经开始或完成，这时候，被侵害权益的业主可以通过法律手段，要求开发商停止建设，并且对已经变更的部分恢复原来规划。对于不能恢复的，业主可以根据具体情况，要求开发商赔偿损失或退房。

一种是开发商办完了规划变更手续，但并没有开始实际的建设。这种情况，业主可以向当地规划部门提出书面申请，以程序违法为由，要求规划部门撤销开发商的规划变更许可、停止侵权行为。

买房本来是件开心的事情，但是现在交房即维权，房屋质量问题、私改规划、配套缩水，甚至刚买房就出问题，逼迫业主签署霸王条款、补充协议，尽一切可能降低成本、增加利润。

购房者在买房前，不能被置业顾问或者沙盘描绘出的未来居住环境所诱导，要理性买房。

  • 了解楼盘基础信息，研究楼盘规划图，记录相关楼盘规划数据信息；

  • 清楚知道购房合同中“开发商容易规避风险的内容”：更改规划条款，更改规划流程，是否通知业主，私改规划违约赔偿金额；收房条款中，拒绝收房条款内容，对于房屋质量存在问题处理方式，以及造成业主收房不及时的，延期收房的违约赔偿金额；

  • 在过程中监督，私改规划、房屋质量问题，这些其实都在建设过程中发生的，及时发现，及时整改，避免交房维权。

希望存在房屋质量、私改规划、绿化减配、虚假宣传等问题的楼盘，可以正面回应，积极面对业主提出的问题，及时解决问题，能够给业主一个满意的答复。

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