前言

新零售咖啡相对于传统零售咖啡来说，结合了线上、线下以及现代物流，因此其在开店选址、布局上更加注重大数据和商业消费能级的综合考量。

瑞幸咖啡作为近两年国内扩张最快的新零售咖啡品牌之一，计划到2021年底门店数量过万，这对于自身和竞争对手星巴克来说，都是一大挑战。

本文试图通过对比分析瑞幸在10个新一线城市的开店特征，浅析未来下沉空间，以及其布局与房价之间的内在关系。

瑞幸布局情况

从目前瑞幸咖啡在全国布局来看，除了广西、海南、香港和台湾外，中国中东南部省份已经全面覆盖。

目前总共入驻了全国42个城市，以一二线城市为主，可见瑞幸目标客群为经济较发达城市的消费群体。

从门店数量TOP10城市来看，北上广作为强一线城市，商业经济最为发达，咖啡受众最多，开店数量位居前三。

2019年十大新一线城市中，杭州、南京、成都、重庆、天津、武汉进入瑞幸全国门店TOP10排行榜，整体经济实力和商业消费氛围在全国城市中位居前列。

瑞幸与星巴克开店对比

瑞幸咖啡创始人、CEO钱治亚对外公布：2019年年底前，瑞幸咖啡的门店数要大于4500家，并超越星巴克成为中国最大的连锁咖啡品牌，我们从10个新一线城市对比瑞幸与星巴克开店数量的情况。

从开店数量和布局poi可以看出，杭州、苏州、成都、西安，星巴克门店数多于瑞幸，且分布更为密集。

而南京、天津、重庆、郑州的瑞幸门店已经超过星巴克门店数量，在区域内提前完成超越星巴克的目标。

在长沙和武汉，瑞幸与星巴克门店基本平衡，但瑞幸已有超车趋势。

在成立短短的20多个月内，瑞幸的悠享店、快取店、外卖厨房店三种类型门店在全国已超过2380家，平均1天新开四家门店。以瑞幸开店的速度和资本的运作，在全国仅凭门店数超越星巴克，或只是时间问题。

瑞幸更是计划到2021年底门店数量过万，这意味着瑞幸咖啡需要在一年半的时间内开出超过7000家门店。那么在这些新一线城市中，未来可能加大布局的重点城市会是哪些呢？我们通过当前开店数量与城市综合指标进行对比，从而挖掘洼地城市。

新一线综合指标对比：苏州、西安为洼地城市

新一线布局密度对比：杭州开店密集，武汉、重庆零散

瑞幸咖啡和顺丰合作，承诺门店两公里范围之内30分钟送达。我们将门店数*2，统计为单个瑞幸门店的辐射面积，再与城区建成面积进行比较，便可得知瑞幸门店的在城市中的覆盖情况。

选取2019年新一线城市TOP10，通过数据计算发现：门店覆盖密度第一梯队为杭州，1.22公里内即有一家门店，高于单个门店承诺2公里的覆盖半径，瑞幸在杭州的布局最为密集；而南京，天津，郑州，成都为第二梯队，在2-4公里内有一家门店；第三梯队在4公里-6公里之内有一家门店，其中武汉和重庆受城区面积较大影响，覆盖密度最小。

对比新一线综合指标：苏州、西安为开店洼地城市

我们选取城镇人均可支配收入、居民人均存款和咖啡消费氛围指数三个维度，瑞幸将会在哪些城市加大布局进行研判。

通过对10个新一线城市的城市综合指标进行打分排序，排列出1-10名的的城市，城市综合指标第一梯队为杭州、苏州和西安；第二梯队为南京、成都、郑州、长沙、武汉；第三梯队为天津、重庆。

通过对10个新一线城市的城市综合指标进行打分排序，发现瑞幸目前布局密度与我们研究的城市综合指标总体成正相关，杭州同为TOP1城市，各类指标在十大新一线城市中表现最优，商业消费能力最强。

此外，我们还发现存在布局洼地，未来可重点向苏州和西安加大开店量。

苏州

瑞幸目前对苏州的布局密度仅排第8，但苏州城市综合指标达第2，并且苏州的咖啡消费氛围也排在第2，咖啡消费潜力极大，是未来的重点城市。

西安

西城市综合指标达到第3，城镇居民可支配收入不算突出，但居民人均存款位居前列，潜在消费力强劲。目前瑞幸在西安的开店密度排在第6，有提升布局比重的空间。

瑞幸布局与房价的关系

从瑞幸集中布局区域与房价的关系来看，一定程度上可以说明城市商业消费高地和潜力价值区域。

集中布局房价高地城市

苏州、南京、郑州、成都、重庆和长沙为典型的商圈布局城市，集中布局区域房价皆高于城市均价，以大型商圈和CBD中心为主。此外瑞幸还在苏州和成都的产业高新区布局较为集中，近些年区域内发展已经较为成熟，房价与配套发展相看齐。

布局存在房价洼地城市

瑞幸在杭州、天津、西安和武汉的布局，都存在布局在房价洼地区域，以产业园区为主，商业消费突出，未来具有发展潜力。

人流是瑞幸开店选址的关键因素，因此一般会分布在地铁沿线、商业消费和商务办公区，这类区域人流充足，往往是城市的房价高地；此外，部分城市的某些区域发展配套有待完善，房价仍处于洼地，但区域内对消费有一定需求，如天津的滨海新区，西安高新区和武汉光谷东湖高新区，这类区域以产业园区为主，是城市未来的潜力发展区域。

END

作者：曹学威

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