导读：在明律师曾在文章中为大家介绍，想推动城镇老旧小区改造，居民朋友要解决诸多棘手的现实问题。实施改造的过程中，大家还要接受一些以往从未尝试过的新服务、新模式、新理念。例如，引进专业的物业公司提供服务，召开业主大会并选举产生业主委员会。由业主委员会代表业主大会选聘的物业公司签订服务合同，居民们按合同约定缴纳物业服务费用。那么，对于业主大会、业委会这样的新鲜事物，您了解多少呢？它们如何成立、怎么开会？与大家之前习惯了有事就找的居委会有何不同？今天，在明律师将与您共同分析探索。
【成立业主大会有法可依，老旧小区改造需要它】
为了规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，国务院制定了《物业管理条例》。该《条例》规定，物业管理区域内全体业主组成业主大会。
同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门（住建委）或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。
可见，引进物业与成立业主大会、选举产生业主委员会密不可分。
实施老旧小区改造的过程中，引进了物业公司对各项事务进行管理、维护，就要召开业主大会。通过集体讨论、征求意见等形式，制定管理规约，确定有关业主利益的重大事项。
由住房和城乡建设部发布的《业主大会和业主委员会指导规则》中，明确了业主大会决定事项的范围，以及业委会的职责。
业主大会决定以下事项：
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改管理规约；
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会委员；
（四）制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案；
（五）选聘和解聘物业服务企业；
（六）筹集和使用专项维修资金；
（七）改建、重建建筑物及其附属设施；
（八）改变共有部分的用途；
（九）利用共有部分进行经营以及所得收益的分配与使用；
（十）法律法规或者管理规约确定应由业主共同决定的事项。
业主委员会履行以下职责：
（一）执行业主大会的决定和决议；
（二）召集业主大会会议，报告物业管理实施情况；
（三）与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；
（四）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；
（五）监督管理规约的实施；
（六）督促业主交纳物业服务费及其他相关费用；
（七）组织和监督专项维修资金的筹集和使用；
（八）调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷。
【业主大会及业主委员会，大致如何成立、产生？】
召开业主大会以及选举产生业主委员会，需要经过一定的程序。根据《管理条例》和《指导规则》，召开业主大会、产生业主委员会大致需要经过以下步骤。
1．业主书面申请，提出筹备业主大会
区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府应当在收到业主提出筹备业主大会书面申请后60日内，负责组织、指导成立首次业主大会会议筹备组。
2．推荐业主代表，公告筹备组成员名单
首次业主大会会议筹备组由业主代表、建设单位代表、街道办事处、乡镇人民政府代表和居民委员会代表组成。筹备组组长由街道办事处、乡镇人民政府代表担任。
其中，业主代表人数不低于筹备组总人数的一半，由街道办事处、乡镇人民政府或居民委员会组织业主推荐。
筹备组应当将成员名单以书面形式在物业管理区域内公告。业主对筹备组成员有异议的，由街道办事处、乡镇人民政府协调解决。
3．筹备组在建设单位和物业服务企业的配合下，如期做好筹备工作
筹备组应当自组成之日起90日内完成筹备工作，组织召开首次业主大会会议。
筹备组应当做好以下筹备工作：
（一）确认并公示业主身份、业主人数以及所拥有的专有部分面积；
（二）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；
（三）草拟管理规约、业主大会议事规则；
（四）依法确定首次业主大会会议表决规则；
（五）制定业主委员会委员候选人产生办法，确定业主委员会委员候选人名单；
（六）制定业主委员会选举办法。
上述内容应当在首次业主大会会议召开15日前，以书面形式在物业管理区域内公告。
其中，业主委员会委员候选人由业主推荐或者自荐。筹备组应当核查参选人的资格，根据物业规模、物权份额、委员的代表性和广泛性等因素，确定业主委员会委员候选人名单。
4．召开首次业主大会会议，选举业主委员会
首次业主大会会议表决通过管理规约、业主大会议事规则，并选举产生业主委员会。
业主委员会由5至11人单数组成，委员应当是物业管理区域内的业主，并符合下列条件：
（一） 具有完全民事行为能力；
（二） 遵守国家有关法律、法规；
（三） 遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务；
（四） 热心公益事业，责任心强，公正廉洁；
（五） 具有一定的组织能力；
（六） 具备必要的工作时间。
5．召开首次业主委员会会议，办理备案手续并刻制印章
业主委员会应当自选举之日起7日内召开首次会议，推选业主委员会主任和副主任；自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府办理备案手续。
业主委员会办理备案手续后，可持备案证明向公安机关申请刻制业主大会印章和业主委员会印章。
【如何定位业主大会及业主委员会？它们与居委会的关系如何？】
国家倡导业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业。在现代化的物业服务模式下，业主大会将成为社区治理的重要主体之一，是促进社区和谐稳定的重要力量。
《物业管理条例》第二十条规定：业主大会、业主委员会应当配合公安机关，与居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。
在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。
住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知相关的居民委员会，并认真听取居民委员会的建议。
业主大会是全体业主行使共同管理权利、承担共同管理责任的组织。在办理一些特定事项时，它可能比居民朋友以往习惯经常找的居委会更“管用”。
例如，业主大会可以决定的事项中有：制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案；选聘和解聘物业服务企业；筹集和使用专项维修资金；利用共有部分进行经营以及所得收益的分配与使用。
而根据我国《城市居民委员会组织法》，居民委员会办理本居住地区公益事业所需的费用，只是可以根据自愿原则向居民筹集，否则就要依靠上一级人民政府拨付。
因此，积极推进成立业主大会、选举业主委员会，对于完善社区治理结构，提升社会管理水平，促进城市房屋建筑可持续发展，具有重大的现实意义。在推动老旧小区改造的进程中，居民朋友要逐步接受物业公司、业主大会、业主委员会等新鲜事物，积极参与业主大会的议事活动。
在明律师要提醒大家的是，居民朋友在实践中需要学习、了解如何保护自己的权利不受侵害。这样才能放心地选聘物业公司提供服务，使业主大会真正代表和维护全体业主的合法权益。而所有这些的前提，就是要有愿意担当、愿意服务的社区居民先站出来，去大胆地开启整个业主委员会的产生流程。自己的事情，终归还要靠自己去解决。（谢天泽/文）
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