克而瑞城市运营部：高铁新城的开发逻辑|163

撰稿：许明亮、刘淑婷、李昕怡

指导&责编：张晓娟

转载请注明来源：易居克而瑞·城市运营部

一、火车一响，黄金万两

铁路为自强第一要端，铁路不成，他端更无论矣。——张之洞

早在100年前，中国人就意识到铁路对城市发展的重要带动作用，粤汉铁路由此而兴建。为生产铁路所需钢轨，汉阳铁厂成立，而被称为中国近代工业始基。铁路催化了武汉近代工业化的发展。

此外，徐家棚作为粤汉铁路起点，也使得成为沿岸茶叶、纱、布、丝、麻等贸易的交易起点”，助力武汉打开了对外贸易的大门。

从此，武汉熙熙攘攘。

随着铁路的发展、工业化的推进，武汉也被成为：东方芝加哥。

可以说：铁路陪伴武汉走过了风雨百年，见证城市的老城和新生。

如今，随着高速铁路网蔓延到全国各个角落，高铁的发展加快了区域间要素流动，能够实现资源的优化配置，促进产业的集聚化发展。

高铁枢纽的建设被各个城市视为难得的发展机遇，全国已建成或在建的高铁新城已超过100个，高铁经济也被视为城市发展的新引擎。越来越多的高铁新城孕育而生。

高铁新城的发展有其自身的规划和特征，我们将高铁新城的发展规律及重点案例的发展历程进行分析，帮助理解高铁新城开发的逻辑。

二、高铁新城的理论研究

1高铁站区功能三圈层理论高铁站场地区功能结构呈现明显的“圈层”拓展特征,以车站为中心，可以分为3个圈层

图：高铁站前地区“三圈层理论”

圈层

距离

功能

第一圈层

（功能核心层）

0.8-1km

包括交通集散、商业商贸、商务办公等功能的核心区域

第二圈层

（延伸拓展层）

1-1.5km

包括商务办公、居住，商业休闲、文化教育、公共服务等功能

第三圈层

（外围影响层）

1.5km以外

包括基本城市功能，是前两圈层的拓展

2、高铁站区产业空间的行为主体

高铁乘客是高铁站所产生的正外部性最大的受益者，即站区产业空间的行为主体

图：高铁站区产业空间

主要利益相关者利益诉求关系

依据利益相关者分析理论，从主动性、重要性和紧急性三个角度遴选出高铁站区产业空间发展的主要利益相关者为城市政府开发机构、铁路运营管理机构、高铁乘客。

高铁站区产业空间结构都直接围绕“人”即高铁乘客的需求而产生，高铁乘客是高铁站所产生的正外部性最大的受益者。因此高铁乘客是站区产业空间的行为主体，其利益诉求的满足至关重要，同时也决定高铁站区产业空间的发展方向。

3、高铁乘客类型及需求

根据高铁乘客出行目的的不同对高铁乘客进行分类，可以划分为：商务乘客，两地通勤乘客，探亲访友、旅游观光和购物乘客，本地市民的日常出行四种。

表：高铁乘客类别及需求预期

类别

活动

路径

出行

目的

活动

区域

需求

预期

高铁

乘客

商务

乘客

其他城市—高铁站区—市域商务区、站区商务区—其他城市

办公会议、会展研究、商务考察

高铁站、城市交通换乘区、商务办公、餐饮区、钟点住宿

便捷的城市换乘设施、商务办公、会展功能、金融广告咨询服务、酒店公寓、餐饮娱乐

通勤

乘客

其他城市居住地—站区—市域办公区、站区办公区—其他城市居住地

就业、居住、上学

高铁、城市交通换乘区、商务办公区、餐饮区、居住区

便捷的城市换乘设施、商务办公、餐饮娱乐、酒店、零售、居住社区

探亲

旅游

乘客

其他城市—站区—市域某地

观光休闲购物；办公会议、会展研究、商务考察购物、餐饮、休闲娱乐

高铁客运站、城市交通区、商业、餐饮区休闲娱乐区、旅游风景区、短期住宿

便捷的城市换乘设施、酒店旅游、零售百货、餐饮娱乐、广场公园

本地

市民

日常

出行

居住地—高铁站区—居住地

高铁站、城市交通换乘、商业、餐饮区、居住区

便捷的城市换乘设施零售百货、餐饮娱乐、广场公园、居住社区

根据不同的乘客分类，得到高铁乘客对站区周围的功能需求有商务办公、会展功能、金融广告咨询服务、酒店公寓、餐饮娱乐、零售百货、酒店旅游、居住等功能

三、高铁新城案例

①欧洲里尔新城

√ 项目简介√ 发展历程√ 功能布局√ 产业升级

A.项目简介：欧洲里尔高铁新城是依托于欧洲高铁站打造的另一城市中心，以商业中心带动城市转型，对于里尔市发展第三产业、增加城市活力和对周边地区的而吸引力，都起到了极大的促进作用。

重要枢纽

里尔站是欧洲之星列车和法国 TGV 的重要站点，所有的洲际列车均在里尔停靠，是联系法国至英国、比利时、荷兰等西欧邻国的重要交通枢纽
路网结构完整，三级道路衔接关系清楚，各等级道路共同承担车站集疏运、过境交通和周边发生吸引的交通；支路密度比重大，各种交通方式能有效地进入各类用地

高铁新城的优秀范例

欧洲里尔是市政府规划的基于高铁打造商业中心，带动城市转型的战略，建设以来对于里尔市发展第三产业、增加城市活力以及对周边地区的吸引力，都起到了极大的促进作用

“欧洲里尔”项目结合高铁站，以全新的商业中心带动城市转型，主要功能是商务办公、商业购物、会展演出和休闲娱乐，是时尚和国际化的代表，与里尔市中心错位发展，互为补充

B.发展历程：欧洲里尔经历了四个时期，基于高铁站打造商业中心解决了经济衰落问题

1986-1987

欧洲北部TGV线路经过里尔

发展前期：TGV高速铁路北部网的修建明确了里尔在巴黎、伦敦、布鲁塞尔三个首都城市之间关键节点的地位、英吉利海峡海底隧道的贯通，使里尔赢得了便利的交通优势

1988-1993

“欧洲里尔”开始修建

规划期：里尔建立了欧洲里尔都市发展公司，以南北向的新的TGV车站为发展中轴，向两侧开发 70公顷的建筑用地作为欧洲的新商务中心，并选择国际著名建筑师与设计师规划项目

1994-1999

“欧洲里尔”一期建设并投入使用

发展初期：一期规划建设几乎将所有的城市功能集中在了巨大的三角形的建筑基座内，并把主要的建筑串联与一条轴线上，逐步带动了当地的经济发展

2000-2010

“欧洲里尔”二期及后续开发

发展成熟期：解决一期建设带来的问题，针对不同特性的城市地段进行精心规划，从而保证从现代城市规划与既有的城市结构之间的和谐过渡，功能布局逐渐完善

C.功能布局：欧洲里尔的功能开发重点有四个阶段，以会展功能作为首期项目，商业中心、商务办公及公园广场等公共空间紧随其后，依次开发，逐渐实现城市能级转变升级，完成交通中心向经济活动中心的华丽转变。

【一期发展功能】项目启动带动商务、商业、居住、公共配套等功能的综合性开发，侧重于功能的集聚与完善，其中商务功能占比59.9%。

具体项目有：里尔会演中心、里尔欧洲火车站、里尔欧洲大厦、里昂银行大楼、火车站商业中心、柯布西耶高架桥、城市公园、公共空间系列及边缘地段开发

【二期发展功能】强化商务、住宅等功能，丰富公共服务功能

2000-2010年的实施目标叫做“与城市对话”，体现了“欧洲里尔”建设者不断自省、自我突破的勇气。针对不同特性的城市地段进行精心规划，从而保证从现代城市规划与既有的城市结构之间的和谐过渡

【三期发展功能】重点拓展文旅功能，促进了以商务、办公以及酒店等物业的开发建设

【后续开发】后续开发逐渐完善公园、广场、住宅等公共服务及基本城市功能，形成产城融合的三级圈层

D.产业升级：现代服务业的导入促进里尔从传统工业城市向现代化综合性区域中心城市转型，并由此确立国际化都市的地位

□初期：凭借原有的工业基础，在电力、印刷、铁路器材制造、汽车行业等原有基础优势的产业谋求发展，成为法国北部最大的工业城市；

□ 中期：交通枢纽的便利性促进了娱乐业、商业金融业、文化创意产业等现代服务业的发展；

□升级加速期：将科研院校的创业需求和工业厂房转型相结合，大力建立孵化器，推动产业持续创新和蓬勃发展。

②锡东新城

A.项目简介：锡东新城依托京沪高铁便捷地连接了环渤海、长三角两大经济圈，是无锡东门户和城市副中心，是无锡“五大新城”的重要组成部分，是一座依托于高铁综合枢纽发展起来的现代新城。

锡东新城是无锡市重点打造的两大城市副中心之一，战略定位为无锡东部副中心、锡山行政文化商务中心、生产性服务业集聚中心、苏南区域客运交通枢纽；
整座新城由东、中、西三个功能板块构成：东部板块45平方公里，西部板块35.94平方公里，重点发展高新技术产业；中部板块规划面积44.06平方公里，重点发展总部经济、金融服务、商务商贸等现代化服务业，最终将建成一座开放式、生态型、国际化的现代化新城

B.发展历程：锡东新城始建于2009年，“十年成城”的规划目标已基本完成，规划以来区域价值及认知度大幅上升。

2009年之前

规划前期：发展前期生态环境良好，但区域内人开口规模较小，城市化程度低，区域发展较为缓慢，2008年，京沪高铁开工，无锡看到发展机会2010-2012
建设启动期：2009年3月启动锡东新城的建设，首先启动的是大型公建的建设；2011年6月沪苏高铁无锡东站正式启用，28分钟到达上海虹桥，10多分钟到苏州，4个半小时到首都北京2013-2015
拓展期：随着高铁运行带动的人口与产业的集聚，新区的建设开始向外拓展，进一步推进了商办和居住区的建设2016至今
完善期：新区功能已逐渐完善且走向成熟，主要根据需求完善城市功能，注重城市生态资源的利用，发展旅游业，并提升区域的宜居宜业性C.功能布局：锡东新城的功能开发分为三个阶段，首先以核心商务及公建功能发展，其次推进居住、上班、公服功能，最后完善整个区域功能。

【第一阶段】启动大型公建，重点发展站点旁核心商务功能；