法治周末记者 肖莎

随着调控政策的密集出台，房地产市场的黄金时代已经不再，开发商再也不能躺着赚钱。

如何在激烈的市场竞争情况之下，给自己的房地产项目增值，让消费者愿意掏腰包购房，成了很多开发商必须做的功课。

除了项目地理位置这一个要素开发商无法更改，项目的户型设计、园林设计、内部装修、居住体验等都是开发商考虑内容。

科技要素，近期频繁被多个开发商引入到项目中，恒湿、恒温、恒氧、恒静、新风系统、人工智能等名词加持下的科技地产因而在多地开花。

公开资料显示，有科技地产名头的项目价格通常也比周边项目要高一些，比如，北京市丰台区一个以科技地产作为卖点的项目售价最高时达69000/平方米，而周边的项目价格普遍在6万元/平方米左右。

不少业主向法治周末记者表示，自己购买科技地产时，最主要考虑的是科技带来的宜居性，只是开发商最初宣传的有些科技内容，最终落地时无法实现。

宣传和实际有时不符

“坐拥N大科技系统，利用地源热泵技术或其他技术可以保证室内长期保持在一定温度，新风系统可以保证在雾霾天室内也有好空气，楼板中铺设隔音材料，使房屋隔音性能良好不受周边干扰，智能家居系统，可以实现可视对讲、一键关灯等功能。”很多科技住宅的宣传资料中都有类似的措辞，也有不少业主被宣传资料中描绘的场景所吸引。

“比如，隔音效果，这一点我比较看重。”北京一位购买了科技住宅的业主王力告诉法治周末记者，他之前有多处置业，但是楼房的隔音效果都很成问题，楼上冲马桶，他家都能清楚地听到，如果附近有一个持续练习乐器的孩子，那就更可怕了。

王力说，他所购买的房屋，在宣传时提到了十大科技系统，其中包括恒温、恒静，直饮水系统，新风系统等。

“让静谧成为日常。”王力还记得当时宣传册中提到的话，但是在收房后，王力发现，他仍然可以听到楼上的马桶冲水声。

至于直饮水系统，王力在喝了一口直饮水管道里的水后，觉得有点怪味道，于是跟其他业主进行沟通，发现大家都普遍质疑直饮水的水质。

“于是我们自己购买了水质检测的仪器，检测发现直饮水管道里的水还达不到自来水标准。”王力说。

新风系统是很多科技住宅都会配置的硬件，有项目甚至会在宣传中把新风系统的功效精确到PM2.5的过滤率，比如，某项目称其配置的新风系统可以过滤高达90%的室外PM2.5。

但不少业主告诉法治周末记者，开发商配置的新风系统的除霾能力并不可观，在雾霾天气中室内的空气质量依然不达标。

“我们很多业主都在新风系统的出风口放置了一台空气净化器。没办法，拆也拆不掉。”上海一位业主李佳在接受法治周末记者采访时表示。

科技分高低 质量有优劣

还有受访者在接受法治周末记者采访时建议，购房者一定要在购买科技地产时看清楚开发商所提的科技内容具体是指什么，一定要仔细查一查相关系统的科技含量，毕竟科技也分高端和低端。

有业主在购房时，比较看重新风系统，但是却不知道新风系统也分不同类型和不同价格。

李佳在购买房屋时，就认为既然已经支付了更高的价格，那么开发商配置的一定是比较高端的科技产品。

“但事实上并非如此。”李佳说，她在收房后，发现新风系统没有排风口，也就是说不知道脏的空气是从哪里排出去的，开发商给李佳的解释是，这种新风系统是通过墙壁和门缝排出污浊空气的。

问了开发商之后李佳才发现，她买的项目安装的是无管道新风系统，只有有管道的新风系统才会有专门的排风口。无管道新风系统的价格最低只有几千元，而管道式新风系统的价格则动辄上万元。

还有人注重恒湿恒温，毕竟温度和湿度对于人的居住舒适度而言非常重要。

但是业主郭茂告诉记者，如果恒湿恒温系统比较初级，那么也会给居住带来困扰。

郭茂大概五六年前就在北京买了一套号称科技含量很高的房产项目，其中恒湿恒温是较大卖点。

郭茂住进去之后发现，要想实现恒湿恒温，就不能开窗户，否则会影响科技系统的实施效果，而且室内温度业主自己还无法调整，必须物业统一调温度才可以，这对于居住的舒适度来说大打折扣。

“我们在住的过程中还发现，恒温恒湿是通过一些墙体里的毛细管网实现的，而一旦设备出现问题，维修会是很麻烦的事情。有的业主家的毛细管网漏水，天花板还掉了好大一块。”郭茂告诉记者。

业主应仔细对照合同和宣传册

有不少科技住宅的业主，在收房后发现所谓的科技住宅跟自己理解的不同，或者与宣传资料体现的不一样时，会去和开发商进行交涉。

但是王力、李佳、郭茂等人告诉记者，交涉的过程会很曲折，因为开发商到这个时候会跟业主谈合同，而合同里对于宣传册上所提的科技效果只字未提。

“我们购房合同中对于室内部分所使用的科技设备，只是笼统地说××品牌或同等档次，都没有提设备或产品的具体型号。”王力说。

王力说，他还曾因为房屋的实际情况与宣传资料不符，向市场监督管理部门投诉开发商虚假宣传。

北京市律师协会物业管理法律委员会副主任王佳红对法治周末记者表示，认定开发商虚假宣传比较困难;即便开发商被认定为虚假宣传，处罚额度也比较小，对于开发商可能很难形成威慑力。

“由于国家对于科技地产没有统一的定义，也没有要求必须达到哪种科技标准的房地产项目才可以叫做科技地产，所以现在有些开发商是把科技作为售房的‘噱头’，购房者应该在购房时仔细核实开发商宣传册中所提的科技内容有哪些，是否体现在了合同里。”王佳红提醒。

北京市金诉律师事务所主任王玉臣也提醒，没有体现在合同里的关于项目中科技内容的宣传都很难对开发商有约束，购房者在做购房决定时一定要慎重，如果有些内容写到合同里开发商没有执行，而开发商没有做到，业主直接可以起诉开发商违约，如果没有写到合同里，只是宣传内容里有所提及，那就比较麻烦。

“《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。但在开发商提供的制式合同中，几乎都会在明确约定宣传资料不构成要约，不是合同的组成部分。”王玉臣说。

王玉臣还建议业主在购买科技住宅时，一定要跟开发商约定清楚，房屋所配置的科技设备的产品型号，否则只约定产品品牌，会给开发商过大的操作空间。

责编：高恒涛