【区县分析】重庆西门户璧山，纳入主城是否真有底气？|163

文/易居企业集团·克而瑞分析师赵卿华、钟秀

为均衡城市发展方向，“一路向北”后又提出“重庆向西”发展，而大学城及西永保税区的建立打响了重庆向西的第一擂。近年在重庆城市格局的演变下，西区高速发展起来，建立科学城等区域利好涌现，区域价值一路攀升，向西逐渐和向北并驾齐驱，成为重庆发展新风向。其中璧山作为重庆西进的大门，承接城市外拓主力的区域，近2年发展势头较为强劲。与主城融合度高、公园资源优势、轨道交通便利等都为璧山发展带来机遇，此外更有言传璧山将会纳入主城，重庆第二机场将落户璧山，可见市民对璧山城市能级的认可。

区域

占位

璧山重庆西门户重庆一小时经济圈重要版图重庆主城西部新城重点城市扩展区域【地理区位】
◆地理位置：璧山区位于长江上游地区、重庆大都市区内，呈狭长型，紧邻重庆主城区，与重庆中心城区仅一隧道之隔，紧密相融，区位优势显著，是承接重庆城市扩张、同城化发展的重要区域；◆面积人口：幅员面积915平方公里，2018年璧山常住人口74.8万人；

【经济区位】◆GDP水平：2018年璧山区GDP总额527亿元，同比上涨10%，居全市第16，区县第七；人均GDP70874元，比上年增长8.7%，经济发展水平处于全市中等水平；◆固定资产投资：2018年全区固定资产投资475亿元，同比上涨10.2%，投资力度较大。

资源

配套

璧山环境资源优越是重庆最具宜居属性的区域板块之一近年来，璧山公园总量不断增加， 2009年，璧山只有1个公园，公共绿地面积仅12万平方米，现在璧山有32座城市公园，公共绿地面积达到1900万平方米。璧山秉承“生态优先，绿色发展”理念，南河公园、4A级观音塘湿地公园、秀湖公园、登云公园、东岳体育公园、秀湖汽车露营公园、枫香湖儿童公园等众多公园相继建成投用，成为名副其实“公园之城”。

璧山的公园不光实现了量的增长，整体布局也日趋合理，形成体育、露营、文化、儿童等多个主题，深度挖掘和整理人文资源，把文化元素植入景区，人文景观和自然景观交相辉映，服务品质持续提升。作为全国首批、全市唯一“国家生态文明建设示范区”，绿色、生态成为璧山最鲜明的标识，璧山的宜居属性日益凸显。

交通

配套

璧山交通“加速跑”，轨交+高铁+高速+有轨电车的交通格局加强各区联动性，有望承接重庆向西发展，迎来新机遇2 018年璧山制定了“交通基础设施建设提升战略三年行动计划”，交通基础设施建设不断提速，轨交+高铁+高速+有轨电车全面覆盖。

【外部交通】

◆高速铁路：按照中长期铁路网规划，将建渝昆高铁、成渝中线高铁、兰渝高铁及站点建设。渝昆高铁将过境璧山区广普镇、健龙镇，成渝中线高铁、兰渝高铁均在璧山设站。

◆高速公路：璧山将推进合璧津高速公路建设，开工渝遂高速支线项目建设。合璧津高速公路将串联成渝、渝遂、渝蓉、九永4条高速，形成“五横一纵”的高速公路网络。

◆轨道交通：轨道交通一号线延长段（尖顶坡至璧山段）预计今年9月中旬开始空载试运行，12月将全功能开通运营，一号线是主城区轨道交通线网的重要组成部分，是“九线一环”的主骨架，连接了渝中区、九龙坡区、沙坪坝区、璧山区，开通后将大幅缩短璧山与主城的时空距离。此外，今年还将开工璧山至铜梁城市轨道交通，“璧铜线”线路长度35.241km，将新建河边、青龙湖、大路、蒲吕、铜梁、金龙等6座车站，项目建成通车后，璧山至铜梁全程约20分钟。

◆隧道：璧山隧道，六旗隧道、曾家隧道、金凤隧道，4条隧道向东连接主城。

【内部交通】

◆胶轮有轨电车：由比亚迪建设的璧山区“云巴”是西南区域唯一的云巴线，总共规划4条线路，形成串联璧山各个区域的基础公共交通网络。项目建成后，将对璧山其他交通出行方式形成补充，并无缝接驳。

云巴1号线全长15.4公里，定位为璧山内部公共交通骨干线，起于轨道交通一号线璧山站，止于璧山高铁站，设车站15座，预计2020年建成通车，将建成一条贯穿璧山南北、连接城市公交、高铁以及地铁的快速通道。

发展

格局

工业向南、居住向北

“一城两片”带状组团式发展格局

城市格局：“一城两片”的带状组团式城市形态，即以璧城为核心形成北组团，以璧城街道为发展基点，工业沿璧南河向南发展，居住向北和西面发展；

【工业】

◆建立在璧山工业园区上的璧山高新区，发展势头强劲

璧山工业园主要分为A区B区。

A区位于璧山区碧城、青杠街道，功能定位为中国西部鞋都工业园和机械工业城，重点发展制鞋业和机械制造业。

B区位于璧山区大路街道，主要建设新型建材基地、轻工产品生产基地、微电子基地，重点发展新型建材、家具制造、纺织业，配套发展微电子业。

在工业园的基础上，国务院于2015年9月同意成立全市第二个国家级高新区——璧山高新区。璧山高新区发展势头较为强劲，2018年上半年，高新区完成规模以上工业总产值323.4亿元，同比增长13.7%，规模以上工业增加值增速达12.6%。完成固定资产投资132.9亿元，增长11%，其中工业投资完成124.4亿元，增长5.6%。

【居住】

◆璧山分为4个板块，绿岛新区由于景观资源较好，是未来的商业商务中心，政府力推的新区板块

璧山根据区位及城市特征分为4个板块：老城区、绿岛新区、城南新区、城北板块。

老城区：是璧山的城市中心，配套成熟，交通便利，居住氛围浓厚，以老旧小区为主。卖点为居住氛围、性价比。

绿岛新区：政府力推的新区板块，景观资源好，未来的商业商务中心。卖点为规划、环境。

城南新区：璧山工业集聚区，拥有大量产业人口，配套较缺乏，交通通达性较差。卖点为性价比、环境、璧山高铁站。

城北板块：城郊结合处，目前位置较偏，未来的璧山综合交通枢纽地、轨道1号线璧山站，旅游乐园中心。卖点为旅游、地铁1号线交通。

房地产

发展

金科、碧桂园、恒大等一线房企陆续入驻

提升区域整体市场开发水平

住宅市场

近年璧山区域房地产市场整体向好，成交价格三级跳，2019年1-7月商品住宅成交均价超过7000元/㎡。

◆销售端：2014年以来璧山商品住宅年成交面积较为稳定，在2018年达到成交高峰，成交面积逾190万方。

◆价格端：2014年至2017年，璧山商品住宅成交均价呈稳定上涨态势，2018年出现大额涨幅，成交均价达6872元/㎡，2019年房价持续走高，已超7400元/㎡。

潜在放量：仅2018年1月-2019年12月璧山可经营性土地成交约631.51万方，大量项目入市，市场潜在放量加大。
趋势预判：虽2018年下半年整体市场进入下行期，但璧山区域发展强势，预判2019年整体市场趋稳，房价稳中略涨。

璧山市场一直以高层成交为主，年成交量保持在150万方左右，均价已突破7000元/㎡。

2018年起品牌开发商相继入驻，同时将璧山也带入了改善低密时代。2019年璧山的洋房和别墅市场份额持续提升，特别是6-7月份，虽然即将进入传统楼市的淡季期，但区域洋房和别墅成交量达到历史峰值，主要是典型项目集中成交，如龙湖千山新屿、富力白鹭湾等。

基于璧山自然资源及交通优势等，开发商的品质诉求以及容积率的限制，预计璧山改善将会逐步成为主流，洋房别墅的市场份额将会持续提升。

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客户变化趋势

受区域房地产市场发展影响，由璧山本地居民向重庆主城或重庆区县等更广泛客群拓展。

第一阶段：市场平稳期

2016年以前，璧山房地产市场需求主要来自本地原住居民，或少量周边县城客户。

第二个阶段：水涨船高期

2017年以后，受主城房价上行影响，璧山的商品房价格洼地属性凹显，越来越多的重庆主城及周边区县客户来璧山购房，在一定程度上也拉高了璧山的房价。

第三个阶段：强势发展期

2018年至今，璧山因区域规划、环境资源等优势，加之交通便利辐射，楼市迎来新一轮发展，客户群体由璧山区域性逐步走向重庆主城或区县广泛性。

CRIC分析师观点

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CRIC城市研究分析师
钟秀
随着主城区的发展，城市竞争格局也由内转向外，重庆开始迎来全新的发展方向与趋势。各项重大工程及政策利好的落实，促使重庆向西进入实质性的阶段，璧山也乘坐“向西”的风，坐享发展红利。
对于房企而言，如何布局板块，是一场前瞻性战略眼光的大考。随着房企加速入驻璧山，提升了区域整体开发水平，区域竞争态势加剧迎来竞争红海。近三年璧山房价实现三级跳，成交均价已超7000元/㎡，不少高端物业成交均价更是突破10000元/㎡大关，而品牌房企的项目更是远远超过这个价格，直逼主城。购房客群也从以本地居民为主向重庆主城或重庆区县等更广泛客群拓展。若未来璧山真的成为主城“第十区”，同时第二机场落户璧山，璧山将会进入快车道，迎来飞跃式发展。