艾财爱家第90期实盘周报
8月29日据传几十家银行被约谈，与7月信托公司被约谈一样，要求严格控制开发贷发放，不准超过全年的额度计划。目前房地产企业主要的融资手段：海外美元债、国内企业债、银行、信托这四大融资渠道基本被堵死。所以目前野路子的地方金交所、私募基金甚至在典当行已经为房地产公司输血超1000亿，可是这些机构的利息之高，是否最终会压垮房地产公司，从概率上来说，并不是小概率事件。
未来几年房地产企业会加快并购速度，市场将会进入寡头时代。
一.房地产公司是金融公司
艾财爱家整理，排名前12大房企财务状况
房地产公司不是建筑设计公司，而是资金密集型的金融公司。
正确理解房地产公司对于我们理解企业行为有非常重要的意义，我反复跟大家说过房地产企业是金融公司，并不是建筑建计类公司。理由有很多，例如：老一辈房地产公司创始人退居二线后，继任者都是职业金融专才出身，万科这家业内标杆不就是典型吗？房地产公司所有的策略：拿地、融资、销售等都是围绕资本优先的原则等等。其中还有一个不是很明显的例子：就是期房预售制度。中国拥有世界最大房企前十名，可是没有一家房地产企业敢说自己造的房子不透水，电梯隔音效果能做到无噪音！这段话是绿地CEO自己说的，为什么呢？因为决定房地产企业能否活下去是看未来两年的房价预期，再说购房者钱已经交了，也没有什么制衡房地产企业的筹码，不过是人为刀俎，我为鱼肉！
二.深圳开启新加坡房地产模式
深圳开启新加坡房地产模式，政策围追堵截！
近段时间深圳公布的未来房地产市场的规划，概括起来就是抛弃香港模式，改良学习新加坡模式。我看到的相关媒体标志都是“再见了，房地产！”真敢说。其实仔细分析，这些政策的核心只有两条：1.让不同群体有不同性质的房屋居住。所以未来60%的用地用来盖人才房、保障房、廉租房等。2.必须建立在深圳房价坚挺的情况下，此政策才有用。以人才房为例，市价的60%，不是不要钱，只是相对便宜。如果深圳房价不坚挺，这种折价又有何意义？再则香港房价确实冠绝全球，难道新加坡的房价就便宜吗，香港平均在15万一平，新加坡也有9万左右，只是新加坡绝大多数人都住在政府提供的住房。新加坡模式是对商品房抽重税，让买不起房的人有位子住，而不是买得起。最后，城市房价是由城市的竞争力所决定的，最有效的调控措施是房地产税，所以说未来深圳这一套只是让更多的人可以留在深圳发展，而不是让所有人都买得起房。
三.房地产市场走到了历史节点
世界500强入榜房企
房地产这几年我提得很多，直到今年我才隐隐感觉到，国内的房地产市场确实走到了一个历史节点。
有哪些变化：
1.城市之间的分化正式开始
关于房价的判断，我是被过脸的，就是因为三四线小城市。在刚创立艾财爱家时，当时我判断三四线城市房价可能到顶了。因为三四线城市人口，尤其是青年高教育人口都被一二线城市吸干了。可是我太低估一些东西了，棚户区货币化改造，短短一年多时间里硬是把房价拉升了一倍。这也让我明白过去我认为ZF是最大玩家的观点是错误的。从根本上说这个游戏只有一个玩家，几个棋子而已。
经过上一波的拉升，后面的副作用显现出来，房价暴涨，库存并没有减少，反而增多了。因为广大三四线城市的土地供应是很难限制的，上层也只能盯死几十个核心城市而已。
所以时至今天我们可以越来越清晰的看到，城市之间的发展差异化越来越大，对于人口的吸引力也截然不同。
全国普涨格局可能再也无法出现，未来城市之间、一线+新一线城市在房价上会慢慢拉开与其他城市之间的差距。
2.逼死中小开发商，地产进入寡头阶段。最近一段时间系统的金融政策都是在掐房产公司的脖子。这会逼死绝大多数中小房地产公司，大量的房地产公司只能卖身给融创、世茂这样的大公司。今年总计有5家房地产公司进入世界500强，明年会有更多，因为中国房地产市场的鱼越来越少。进入这个时代的特点：游戏门槛高，资金、土地的借需更容易掌握，从而也更好控制房价，玩家的控制力也越来越强。
3.管理层真不敢动房地产这“夜壶”。我从去年底的年度策略会就开始讲过，2019年下半年是一个买房的好时机。核心论据就是：有一个比较好的介入价格，2019年房地产开发商遇到资金困难，不得不加快回款。而2020年地方财政压力会到一个临界值，倒逼很多地方放弃调控。而2019年的房企困境也会让2020年市场供应减少，到时房产供需矛盾就会变得突出。到今天我依然是这样一个战略思路，不同的是我没有想到在今年困难这么多的情况下，管理层严格控制地方撤销调控，决心比我想象的要大。明年还能不能坚持不用房地产这“夜壶”我心里多少还是有一点点不确定的。
但是我年底买房的计划并没有放弃，我依然会坚决执行，因为我知道，机不可失！
四.与房产有关的投资意见
房地产：国家中心城市除开重庆、天津外，剩下的再加上深圳今年年底是入手绝佳时机。曾经不是有一句鸡汤，感谢曾经伤害过我的每一个人，因为是你们让我更强大。今年以来对房地产市场的各项调控从买卖端转移到了资金端，从某种程度上讲这才是抓住了关键。可是并不代表管理层想搞死所有的开发商，只是念念紧箍咒，不要搞事情，动不动就拍地王出来，炒房价。在这一波浪潮中，难的是没有吸引力的城市和融资能力差的房企。可以预见的是9月到12月，也就是第四季度全国房价必然是稳中有跌，稳中有送，但是未来强力城市的房价依然会坚挺。就算不会像过去一样暴涨，但从长期来看，抗抗通胀，享受城市发展红利等依然不在话下。
中小开发商的期房要谨慎：过去的调控重点在买卖，这种调控是全局性的。但是今年以来控杠杆、控资金则是有差别打击，对于中小开发商，甚至是在全国排名前30名之外的房地产企业影响都是非常大的。再加上房地产整体的调控已经推进有两年时间，部分区域房地产企业已经非常接近凉凉的状态。今年上半年倒闭的300多家房产企业中，我们可以看到事后都借了不下十几家私募、小贷公司。建议大家这一段时间无论是买房，还是投资房产相关的其他理财产品，一定要慎之又慎。
房地产信托：目前这一块业务在信托公司基本被掐死，现阶段都是之前审批过还没有发完的，也是买一笔少一笔。只能等到明年了，从目前趋势来看房地产公司融资困难，如果未来一段时间房价没有改变，一些流通性差的房地产公司就会面对房子回款不畅，正规融资有问题，只能去借更高利息的钱。目前金交所、私募就是主要方向。这反过来又会加速这种公司的财务困境，所以明年极有可能会有一批地产公司爆雷潮出现。另外一种方式就是虽然融资难，但是手中的项目好，卖身保生死。近两年融创快速发展就是靠这个，包括今年在信托借钱很凶的世茂地产。地产融资三大户优先级：融创优于世茂，世茂优于恒大，其它的暂时不考虑。恒大的问题是发了太多的美元债，目前人民币贬值，其压力大增。又投了不少钱搞新能源汽车，转型期是很危险的。当然也这也只是相对而言！
房地产私募：目前房地产信托的暂停，必然会逼一大批房企转向到私募、金交所融资。只是信托的利息的成本已经达到13%，私募则会更高。在这里我还是建议大家谨慎，发行机构是很重要的，因为违规成本高。
房地产股票：近一段时间房地产相关的股票跌得比较厉害，但是我建议大家可以把万科列入到股票池中进行观察。因为从选股到最终投资是需要一段时间研究的，目前地产股的整体困境是不包含万科这种标杆企业的。只要中国房地产游戏规则不改，未来十年对于万科这种企业依然是白银十年，话语权会更强。目前股价已经有所低估，等待转机到来，尤其是未来一旦进入降息通道，则机会来临。
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