高端市场一面爆发一面冷清|市场|行情

今年前8月，上海高端市场呈现了两级分化趋势，好卖的盘争抢，不好卖的盘几乎无人问津，我们来看这一组统计数据：

前8个月，上海开盘的高端项目（均价>9万，前滩也算在内）共计有25盘，推出了5443套房源，这还没有算莘庄的天荟以及颛桥的上海星河湾两个项目。

与之对比的是，去年全年上海高端盘也只有不到40个，总套数不到8800套。

而在金九以后，明确推盘的高端盘至少还有10盘以上，总量也将超过1500+套。

也就是说，截止9月初所统计的高端盘，推盘量几乎已与去年全年推盘量持平，总推盘套数也只比去全年少1000余套。想必剩下的4个月时间，未纳入统计的高端盘推出1000多套房源还是绰绰有余的吧。

以上数据都足以说明，当前的高端市场供应量很充足。

再看这些高端盘的网签情况，除静安府东区与西区有前期房源网签外，其余项目基本都是本次开盘的网签情况，其显著的特点是，开盘越晚的网签不见得越低，从8月开盘的数据就能看出，如百汇园项目，仅半个月就已网签了52套。

网签数据▲

高端盘关键词：热销

高端盘因单价以及总价都较高，客户占比也相对较小，显然无法与刚需盘一样快速跑量。但上海从不缺购买力，某些高端盘也可以像刚需房一样实现开盘日清或开盘去化一半以上，相比于那些外环外的刚需房，如今的上海高端盘只要开盘，几乎都十分“热闹”。

下图标红的项目就是开盘去化不错的项目，共计25个项目开盘，去化不错的项目达到了15盘，占比已过半，其中不乏像融创领馆壹号院、珠江铂世外滩界、融创外滩壹号院等超过2000万+的项目，开盘几近日清。

高端盘关键词：前滩

自去年中粮前滩海景壹号入市开始，每每有前滩项目开盘，购房者就会排长队认筹，且认筹比基本都在300%以上，足以说明前滩的热度。

今年已开盘的东方悦耀虽没有预期火热，但开盘销售也非常良好，目前网签已签约了577套房源，还剩40余套。可能有人会问，为何该盘在如此火热的前滩“失效了？

目前该盘在售剩余户型基本是147平户型，而且是2房，如此“反人性化”的户型设计，后期通过装修也不好分割，这多少会成为购房者的绊脚石，购房者需要拿出极大决心买这样的房子，因此滞销也是显而易见的。

晶萃名邸认筹现场

再看如今刚认筹结束的晶萃名邸，只有306套房源，据说认筹人数已超过1000+组，毫无疑问，该盘又将上演“抢房”画面。

其实如今的高端项目，尤其是进入金九银十的节点，只要产品方面没有太大硬伤，有着良好地段以及地段周边的附加值，高端客户依旧能够买单。

高端盘关键词：真如

乍一看，真如并不十分耀眼，在上半年，主要是长实高尚领域的供应量实在过大，仅一盘就供应了1100多套房源，再加之项目全部启动中介分销，使得当时开盘前陷入空前“繁荣”，最终认筹率也超过了100%以上，不过开盘后只成交了不到500套房源，很多客户放弃选购。

其中原因或许有两点，其一总价超过800万的房子，认筹金只有10万，几乎没有任何门槛，很多客户抱着试一试的心态前来认筹，在看到所喜欢的房源被选走后，就放弃选购了；其二，同样出现在产品身上，港资房企开发的户型不符合当下购房者居住需求，采光、通风都有各种问题，花如此大价格买到居住并不舒适的房子，客户也同样需要做心理斗争。

其实，接近千万的房子，开盘去化近500套，在如此大体量推盘的前提下，已十分难得。