日本为何主动刺破房地产泡沫？我国楼市能否借鉴？|163

我相信大家对于20世纪90年代的日本房地产泡沫崩盘应该不陌生吧。当时的日本做为世界顶尖的发达国家，出口业蓬勃发展，科技势头强劲。国家那么强劲，人民也不会差到那里去。所以，当时的日本人民和我们现在的中国大妈一样，到处炫富，走到哪里都买买买。

美国人一看，日本那么有钱，这可不行。于是美国为了逆转贸易差，出台了“广场协议”，提高日元的汇率，导致日本的企业出口面临困境，大量的企业赚不到钱。俗话说的好，“人倒霉的时候，喝凉水都塞牙缝”。被美国搞了一下，还没恢复元气，就遭遇到了制造业危机。因为随着其他发展中国家的制造业不断发展，强大，能够自己投入彩电、冰箱、电视等生产线。并且他们的低价格路线很快就对日本的制造业构成致命的打击。

因此，日本此时面临着双重困境，恰好这个时候，房地产行业的兴起，让丰田汽车、富士重工、日立电机等这些日本实体经济的领头羊和一些大财团意识到，房地产所能赚取的利润比做实体经济还多，那么为何还要投入那么多钱去研发科技？直接炒房来钱更快。

而日本政府看到大家都在买房也很开心，毕竟卖地就意味着国家有收入了。所以，对于要来借钱买房的人，国家也是大力支持，要多少给多少，不断超发货币，看着房价一天一天的翻倍。比如：单1987年一年，东京的房价就涨了一半。一套在现在只能卖900万日元的公寓，在上世纪90年代竟然卖出了16.5亿日元的高价。所以，在当时的日本报纸上，经常能听到这样的言论。“在全盛时期，单东京23个区的低价就能把整个美国给买下来”“把东京的地皮全部卖掉就可以买下美国，然后再把美国土地出租给美国人住”。

因此，当房价上涨到一个高度之后，日本政府才开始意识到，大家都去炒房了，谁来做实业呢？而且房地产那东西还不是自己骗自己，左口袋出去右口袋进来。这个时候日本政府也慌了，现在房价已经到达了一个特别高的高度，刺破的话，一定会有许多企业倒闭，许多百姓失业。不过最终日本政府还是把心一横，选择刺破。毕竟不刺破的话，持续这样下去，日本的经济立马就得倒退。

首先，前文有讲过，日本是依靠制造业和科技来拉动经济的国家，本身自己没什么产业，不像其他国家一样，有石油、黄金，躺着都能赚钱。所以，当国内的企业都去炒房，没人来做研发和制造的话，日本经济靠谁来支撑？

加上日本是一个资源严重依赖进口的国家。要获取资源就必须用自身的资源去和别的国家做交换。如果投向房地产的钱越多的话，就意味着日本整个产业结构和就业结构就会向不动产业倾斜。那么日本的制造业将会萎缩，无法获取更多国家的资源。

其次，假如房价不断上涨的话，意味买房的人多，土地就得不断去建房子。但众所周知，日本的土地有多稀缺，全部都拿去建房子的话，将会直接威胁到了日本基本农田的保有量，那么粮食如何能够保证？因此，在这种困境下，日本政府只能下定决心刺破泡沫。

那么日本是通过什么方式刺破泡沫呢？一、加息和减少货币。

日本央行在1989年开始连续5次加息，商业银行向央行借款的利息率从1987年2月的2.5%上升到了1990年8 月的6%。而且货币供应减少。总的来说，就是减少你买房的贷款额度还有提高你买房的利息。

二、土地收税和严重控制土地建房。

首先，收取土地收益税。要知道，在1987年之前，拥有土地10年以内才被视为“短期持有”，而之后改为2年就视为“超短期持有”，还要受到重点监控。

其次，在1987年，日本财务省发布了行政指导，要求金融机构严格控制在土地上的贷款项目。具体的做法是：“房地产贷款增长速度不能超过总体贷款增长速度”。因此，房地产贷款增长速度迅速下降。从1987 年6 月的36.6%下降到了1988 年3 月的10.2%。到1991年，日本商业银行实际上已经停止了对房地产业的贷款。

刺破之后的结果。

在这两个政策发布之后，1991年，东京房价迎来悲情一刻，房价3个月暴跌65%，成交萎靡、银行贷款断供，一夜间，购买房产的千万富翁变成了千万负翁，自杀、破产集中爆发。大量企业倒闭，自杀率、失业率狂升，即使有幸保住饭碗的也要接受被迫降薪的结果。企业大量破产，银行、房地产公司破产数量超过3000家，日本就业压力空前，工资低、工作时间长几乎成为日本顽疾，于是啃老族率先在日本流行。而且很多人为了还贷，只能不断去借信贷，一辈子就在打工还贷循环。