文/易居企业集团·克而瑞分析师 冯雁飞
中国老龄化进程持续加速，“未富先老”让政府在解决养老问题的压力倍增。我国目前主流养老模式为家庭养老，随着家庭人口规模缩小，致使一对夫妻抚养四个老人的负担加重；而机构养老模式因在一定程度上剥夺了老人的家庭归属感而不被大众所接受；逐步兴起的 社区养老模式，也因服务体系不成熟衍生出众多问题。 在传统养老模式寻求突变的同时，特色小镇的建设为其发展提供了可依托的良好基础。2016年7月，住建部、发改委、财政部政府联合发布了《关于开展特色小镇培育工作的通知》，明确提出到2020年，培育1000个左右富有活力的特色小镇。中国风头强劲的特色小镇建设，给了养老市场一个破题的机会，在市场的探索下衍生出“养老小镇”这一新型产物。
养老方式演变
全龄健康社区典型案例-北京太阳城
开发模式：CCRC/CCC结合的社区模式项目打造中国式医护型全程化持续照料养老住区（CCRC），包括：居家型、介助型、介护型、康复型、度假型、自助型以及高端智慧型老年公寓，为老年人提供标准化、全程化医护型养老服务模式，健康老人、半自理、不能自理及患病老人全系覆盖。由企业投资开发建设运营，运营方式以产权销售为主的居家养老模式与租赁为主的机构养老模式相结合，盈利模式以销售产权+会员卡（租金）+月费为主，是典型的企业盈利型养老小镇。
养老小镇的全面发展
特色小镇建设全面发展，省级特色小镇名单首现养老小镇
2016年10月14日，住房城乡建设部正式公布第一批127个中国特色小镇，特色小镇建设由此全面起步。2017年，各省开始加快特色小镇建设，省级特色小镇名单里首现养老小镇——山东省烟台市牟平区龙泉养生小镇，项目毗邻国家森林公园、国家自然保护区昆嵛山，依托温泉养生资源优势，打造高端养生、休闲度假复合平台。同年，养老产业也开始迅速布局发展，常山赛得健康小镇正式开园；广西民政厅和发改委开始组织养生养老小镇的创建评选工作；维特奥和大连万科集团联手规划打造一站式高品质颐养小镇即维特奥万科健康小镇……越来越多的养老小镇开始进进入大众视野。
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养老小镇开发模式
由于养老小镇的发展尚不成熟，其概念一直没有被明确定义。 从已成型的养老小镇来看，剔除打着“养老小镇”旗号实为大体量的养老住宅项目，业界普遍接受的“养老小镇”是指以“养生养老”为小镇开发定位，以发展养生养老产业为核心，将健康、养生、养老、休闲、旅游等多元化功能融为一体，形成生态环境较好且可开发建设土地面积较大的特色养老主题小镇。 养老小镇的开发模式多样，普遍将养老和度假结合，根据养生度假的需求特点，养老小镇的整体开发模式可简单总结为以下三种：特色文化驱动型
以区域特色文化为基础。选址具有民族、宗教、茶道或武术等具有传统养生文化底蕴之地，以传统养生文化为发展脉络，以养生文化体验为核心发展养生养老产业。
优势资源依托型
依托区域自然资源并进行二次开发。其核心优势是具有不可复制的先天优势资源，如温泉、冷泉、江河湖泊、森林山地、乡村田园等具有康养价值的旅游资源。
平水养生小镇位于浙江平水镇，境内青山叠翠、千岩竞秀，生态环境迷人。吸引了国际度假村项目、中药养生会所项目等养生养老产业项目先后落户小镇，养生养老小镇由此落成。
康疗保健植入型
植入特色医疗资源。以现有的特色医疗资源为平台，如SPA、瑜伽、推拿、中医药保健等，或引入国内外医疗资源，打造医养结合型小镇。
典型案例—乌镇雅园
绿城，无疑是小镇建设的先行者。从2002年的海宁百合新城项目开始，绿城就已经展开对大型社区的探索，筹备搭建金融、农业、健康、颐养、物业、体育等跨产业资源链，为小镇建设提供了坚实的基础。2014年1月，宋卫平首次正式提出理想小镇计划，彼时中国的小镇计划尚在孕育。2016年成立绿城理想小镇集团，组建专业团队专攻小镇建设。可以说，在小镇的打造、运营和产品研究上，绿城具有比多数房企更扎实的基本功。绿城于2012年打造的乌镇雅园项目，更是成为业界公认的中国养老小镇产品开发的样本。
项目概况项目择址国家5A级景区乌镇，1小时高速直抵杭州、上海、苏州及周边富饶城市，距沪杭高铁桐乡站约25公里，与杭州萧山国际机场、上海虹桥国际机场等多处机场毗邻，区位优势明显。 项目充分结合湖泊等生态资源，围绕白马湖布局中式单层别墅、新民国风多层电梯公寓、高层公寓和颐乐学院四种物业形态。
适老化设计随着人们经济水平不断上升，强烈的物质需求逐渐转变为充盈的精神需求，对生活品质的要求逐渐攀升，尤其是步入老年期，传统的起居空间已经不能满足人们对便捷式生活的追求，适老化设计开始融入住宅区的打造。
乌镇雅园项目，大到整个园区，小到每家每户每个房间，都考虑了适老化设计。 从进入园区开始，无台阶连廊、大尺度公共走道方便轮椅通过，入户有入户感应灯、置物架等贴心设施，墙角圆弧处理，使用圆角家具，低位开关设计。 卧室、厨房、卫生间都设置报警按钮，与物业网络联动。
重庆养老小镇的发展
目前，重庆养老小镇发展尚处于萌芽阶段。2017年市政协常委首次提出建议重庆开发一批养老小镇，2018年重庆养老小镇项目陆续落地，4月恒大健康集团斥资260亿预计在江津双福新区拟打造养生谷项目，在此之前，恒大养生谷已落地西安、梧州、云台山等，此次恒大选择落子重庆，反映了企业对重庆养老市场前景的看好。恒大养生谷项目恒大养生谷模式是基于“租、购、旅”会员机制向客户提供养生养老服务。据了解，西安养生谷项目会员可享受项目配套涵盖的百年医养服务，可享受会籍期限内基于一次免费高端深度体检的多维度健康管理服务，可享受一份保额达20万元的重疾险，可享受上门照料、助浴助洁等高标准护理服务。目前布局全国的养生谷大多是集医养服务、多维度健康管理服务和高保障保险体系于一体的养老模式，通过该模式恒大健康面向全国发展， 重庆恒大养生谷项目的落地或将为重庆开启全新养老模式时代。
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养老小镇在重庆的未来
从全国来看，养老小镇开发模式主要依靠特色养生文化、康养类旅游资源和医疗保健三大资源驱动，业界公认的开发样本是绿城乌镇雅园，在养老小镇建设和运营的探索之路上，全行业仍在模仿、实践。 较于全国而言，重庆整体经济水平不如沿海城市发达，购买力相对有限，财富多集中于中老人群体，该类客群的养老观念还停留在家庭赡养的模式上，对养老住宅的购买意愿不强烈，导致目前的养老市场并不火热。 站在开发角度，养老小镇的开发建设前期投入较大且回报收益较慢，在对后期盈利判断不够精准的情况下，多数开发商尚处于观望状态。综上所述，在目前重庆住宅市场仍停留在刚需、刚改时代，高品质养老住宅在重庆尚未立稳脚跟，养老住宅升级版的“养老小镇”不会在短时间内快速崛起。但随着重庆经济水平的发展和购买力的提升，在未来“精神需求>物质需求”的时代里，对生活品质的更高追求会进一步促进“品质养老”观念的普及，重庆市场对养老服务的需求也将会逐步提升。
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