租房，在当下的国内大城市里已经是件非常普遍的事，越来越多的年轻人在大城市里打拼，在自己有能力买得起房之前，只能先租房子来解决居住的需求。
这看起来跟日本的年轻人有点像，但本质上还是有些不同的，国内年轻人的大部分努力，都是为了能赚来买得起一套房子的资金，而日本的年轻人却更多的考虑居住环境的合理性。简单来讲，国内人买房是一种“必须”，日本人买房则更多的是一种“选择”。
为什么文章一开头就给大家做这么一个对比？也是为了说明为何日本的房产租赁市场能长期活跃的一个原因。熟悉日本房产的人都不难理解这一现象，日本人不怎么爱买房，更爱租房。日本的二手房市场更活跃。日本房子的质量很好，保值性很高。
因此，大部分到日本置业的人，所求的大多是能获得长久稳定的租金收入，在降低投入风险性前提下，一套完善的租赁体系，一群习惯了租房子的客人，给海外置业者提供了一个获取租金收入很好的环境和途径。
或许有人会有疑问，就算租赁市场好，但就日本的房产体系而言，物业持有者所需要承担的持有费用也不低，扣除掉支出部分，所得的收入率也就没那么高了。那么，收入和支出这笔账该如何算？哪些类型的房产投入更划算？今天就跟大家一起来探讨一下这些问题。
在日本当房东是怎样一种体验？
根据小路在日本的朋友介绍，其实在日本租房并不便宜，若按照轨道沿线来划分，东京的平均租金大约在5000-8000元/月。
▲东京公寓平均租金，数据：日本公寓租赁网站（utinokati）
大阪相对好一点，大约在3000-5000元/月，但高一点的地方也可以租到上万元。
▲大阪公寓平均租金，数据：日本公寓租赁网站（utinokati）
房租那么高，为什么还有那么多人愿意租房？文章一开始的时候说到，日本人的居住观念，对房子更多的是一种“选择”。
选择在哪里居住，选择什么样的房子，选择怎样的配套和生活状态等。由于人口的流动性大，租房需求度高，因此日本也制定了一整套相当完善和规范的租赁体系规则。
小路的朋友当初在日本留学的时候，租的房子一个月80000日元（约5284元人民币），但除了租金外，还需要支付很多额外的费用，例如中介费、押金、钥匙更换费、保险费、礼金等等……
▲小路的日本朋友留学时的租房费用清单，该数据仅为个人案例分享，公寓不同价格会有浮动，实际价格以具体公寓清单为准
其他的费用都挺好理解的，礼金则犹如是日本租赁市场中一条不成文的规则，即支付给房东的额外费用，房东无需退回，相当于感谢房东把房子租给自己的感谢费。不是必须，但有些地方也还是要给的。
除此之外，如在居住期间的水电、煤气、火灾保险、物业保洁等，都是租客自行承担，房东无需操心，只需要坐收租金即可。
之所以租客需要支付那么多费用，一方面是为了确保房子可以得到良好的管理和维护，另外也是为了避免租客因各种原因中途退租给房东造成的损失。
虽然日本人喜欢租房，但租一次房子其实并不是那么容易，因此很多人一旦确定下房子，所签的租约也相对较长，一般在1-2年左右，租下来就不会轻易挪窝，这样一来，房东的租金收入也就有了长期稳定的保障。
收入和支出，这笔账究竟该如何算？
那么，是不是只有租客苦，房东乐？也不是！日本的租赁规则当中也有相应的保护租客的条例。例如，房东不能中途赶走租客，也不能随意涨租金，合同约定时间内租金不可以任意更改等。
与此同时，房主既然是物业的持有者，也同样要承担起房屋管理和维护的义务。房子的定期维护费用，房间里硬件设施（电器、线路、墙体、厨卫等）的损坏，房主也需得出资进行修缮。还有房屋的持有税费等。
▲日本房产持有费用清单
一般来说，这些折损和维护的支出也会随着房子的年龄日益老化而逐渐增加。房子越老，需要修缮的东西也会越多，支出的费用也会越高。
因此，若想要把这项支出降低，其实最好的办法就是寻找房龄没那么老的公寓，尤其是新房，房产价值可以保持较长的一段时间，房东需要操心的问题也少很多。
▲大阪二手房市场中各阶段房龄占比，数据来源：日本租房网站（utinokati）
但由于日本的房产市场属于二手房市场，房子质量好加上土地私有制性质，大部分的房产无法拆掉重建。因此在市场上流通的大部分都是房龄较高的房子，新房供给量非常少。
若可以寻找到价格合理的新房（或者房龄较低的房产）投入，收入的租金比例就可以更高。
我们可以预估一下这笔账：
▲日本新房公寓与旧房公寓的租金收入对比，本数据仅为举例说明，实际收入按具体公寓价格计算为准
选择什么样的日本物业才更划算？
当然，日本房产除了公寓类别外，还有我们所熟悉的一户建（独栋别墅），也是近年来日本置业者关注得比较多的物业类别。
若是不选择公寓而选择一户建，以经营民宿的方式出租。按日算租金，是否可以赚到更多的租金？
答案当然是可以的，目前日本正处于经济复苏阶段，尤其是签证政策放宽、国民教育无需缴费、还有东京和大阪的各项国际性赛事和会议的日益临近，大量游客涌向日本的同时，也使得日本酒店客房产生了很大的缺口。
日本民宿不仅作为旅游客房的重要补充，更像是日本的一项建筑文化，受到游客的喜爱。因此，在Airbnb上出租的民宿，地段比较好的日租金也可以达到1000多元/晚。
但一户建毕竟是一整栋的住宅，在房产的维护和管理上需要房主投入更多精力去打理，亲历亲为。无法像公寓那样能做到统一管理和维护，相对需要的流程也较为繁琐一些。当然，需要支出的持有成本也相对低一些。
而无一例外，但凡用于出租的物业，都需要承担“出租率”的风险，在这点上，成熟运营的公寓能比个人运营的民宿更让房主省心一些。
▲日本整体房产价格走势，数据来源：日本土地局网站公示
总而言之，不论是公寓还是一户建，放在日本现下的经济情况中，未来3-5年的发展前景还是比较良好的。若想要获得稳定持久的租金收入，当个日本房东，或许是一个不错的选择。
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— 文/有路 (uoolu.com）—
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