地价钢筋水泥砖头人工都在涨，为何还有人相信房价会跌？|163

房价是钢筋水泥砖头决定的吗？

房地产，房地产，地价决定房价，房价带动地价，这类似于面粉和面包的关系。房价的主要构成中，最主要的是土地成本（占比40%），其次才是建筑安装成本（占比30%）。

这还是一个平均数据，如果具体到房价高昂的一线城市或者一些热门二线城市，地价的占比会更高，而建筑安装成本占比会更低一些。

比如，2018年，全国房产销售总额为15万亿元，同比增长12.2％；全年全国土地出让金收入为6.5万亿元，相当于房产总价值的43%。当然，当年卖地的收入无法形成当年的销售额，但整体差异不会特别大，两者的比值仍然是有参考意义的，我统计了2010年~2018地价和房价的关系，完全正相关，且地价占房价的30%~50%之间：

值得注意的是，在所有影响房价的因素当中，建筑安装成本这些是有波动的，比如水泥、钢材、石材等等，这些因素有可能导致房价会涨一点，有些因素还可能导致房价降；但来自Z/F的因素只会“稳定”甚至“助推”房价上涨，比如地价就是导致房价上涨主力，而银行利息（银行基本是国有）、各种税费就是“稳定”因素。

当然，不能说建筑成本，工人成本上升对房价有影响，但这些成本上涨对于房价的影响可能也就一个PPI的涨幅，而PPI的涨幅实则不是一个一直上升的曲线，有升有降（如下图示）；工人的成本上升，顶多也就一个全社会平均工资涨幅，而工人总成本在房价总成本占比多少？估计顶多也就5%吧，那即便工人一年涨10%的收入，对房价的影响也就上涨0.5%，这远不能解释一年百分之十几甚至百分之几十、翻倍的涨幅。