长宁区近些年来在市区的楼市市场中十分低调，就以去年为例，整整一年都没有一个新房项目取证开盘，足可见长宁区当下的楼市状态。
所以长宁区的楼市只要有风吹草动，注定会上“热搜”。
比如9月份，上海土地市场一连挂出了15幅商业、住宅用地，其中长宁区的一幅纯宅地就十分“亮眼”。
其实，如果要推算到上次长宁拍地，或许要10年以前了。可见，这个位于上海市区的区域新房供应有多稀缺。
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长宁区新泾镇226街坊2丘cn002f-01B地块
东至协和路、南至cn002f-01A地块、西至cn002f-01A地块、北至通协路
套数：318套
出让时间：9月25日
该幅地块占地面积只有16707.6㎡，容积率2.18，计容建筑面积36422.57㎡，未来将供应300+套住宅体量。讲真，地块还是太小，这点供应量对于长宁区来说杯水车薪。
该幅地块起始总价12.14亿，起始楼板价33331元/平，按照当下土拍行情，起始价基本是最终成交价格。
出让要求
1、限高40米
2、配置不小于3000平方米（计容）社区级公共服务设施
3、保障性住房5.0 %
4、全装修住宅建筑100.00％
5、中小套型住宅70.0%
6、绿地率为不小于35%
7、自持建筑面积不低于15 %，优先满足临空园区企业员工住房租赁需求
若除去5.0 %的保障性住房以及15 %的自持建筑，该幅地块实际可售楼板价在41745元/平，这在上海市区来说价格尚可。
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该幅地块属于临空经济园区内的居住配套，在整个cn002f-01地块内，规划的都为商业服务业用地和商务办公用地，共占地面积约108482平。换句话说，在将近11万方的土地上，目前只拿出了1.67万方的土地作为配套住宅地块，其余土地基本都以商业、商务为主，可见这里的土地稀缺性。
值得一提的是，在北翟路边上，临近cn002f-01地块还有一处规划了12568万方的cn002f-02城市绿地，这对本次出让的宅地来说是一大利好，未来可以在家门口享受绿化和公园。
另外，该幅地块西侧就为虹桥枢纽，有限高要求，所以在整幅地块内，限高都是40米，也就是说，未来该幅土地所开发的商品房高度不能超过13层。
若再结合2.18的容积率，该幅地块的设计空间基本都是以13层以下的小高层为主，相对来说居住较为舒适。
除此之外，该幅地块的中小套面积要达到70%，这样来说，大部分产品的面积段或都在90平左右的刚需户型，再结合精装修品质，也比较符合周边大企业中高层的购房需求。
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地块临近两大主干道，南面为北翟路，西面不远处就是上海外环，自驾车比较便捷。
同时，2号线淞虹路距离该幅地块约1.3公里，谈不上近，但也很方便。乘坐2号线1站路就可到达虹桥2号航站楼，2站路就可抵达虹桥火车站。
与此同时，在淞虹路地铁站5号口还有一处公交枢纽站，在地块东侧协和路还有新泾1路以及74路公交。
地块周边商业配套并不是十分成熟，基本生活配套在500米内可以解决，但若要享受成熟商业配套，则要前往仙霞西路的西郊百联了，距离大约3公里左右。
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其实该幅地块的优势并不是交通和配套，而是周边聚集的众多高端企业，包括我们熟知的统一、博世、中海油、爱立信、东方航空、携程等大型公司，庞大的高端客户可以让该地块未来前景非常好。
与长宁北新泾而言，密集型的高端产业可以带动区域升级，成为虹桥商务区的组成部分，进而为房价做有效支撑。
地块周边的住宅非常稀少，附近只有一个二手房小区通协小区，目前挂牌价约在6.2万/平，但这并不能代表区域内的新房市场。
如果扩大范围来看，虹桥商务区内的次新房万科时一区最有代表性，同样享受大虹桥以及商务区利好，如今二手挂牌价7.8万/平。
而万科时一区属于闵行区，且位于外环外，而该幅地块属于长宁区，又在外环内，无论从区域来说，还是环线来说，该幅地块都要好过万科时一区。
那么，你觉得该幅土地日后开发的商品房能值多少钱？
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