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马光远认为，支撑中国房地产发展的四大因素都变了，以前买房的人开始卖房了，买卖关系逆转，房地产更需要创新，抓住消费者的真实需求。过去房子不够，如今这个基本面已经改变了，房地产增速会下滑。

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“现在大多数都在卖房子，谁来接盘呢?”他反问。“如果房企竞争力、拿地能力、运作能力、资金能力都不错，可以继续做，但没进的千万不要再进，市场竞争已经很残酷了。

未来资金杠杆很高、现金流很紧张可能得考虑存活问题。”马光远表示，5年后，80%的开发商可能面临关门或转行，剩下20%。未来10年是房地产行业非常好的竞争机会，不能整天讲故事，需要用心、安心做房地产，要创新。做足专业化，在核心竞争力方面在做文章。

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马光远直言，根据他个人调研，中国80%以上的城市最大的问题是房子太多，西安算不算20%的呢?一定算，实事求是讲，中国20%的城市未来一定人口流入，人口流入一定有购房的需求，这些城市的房价不会出问题，短期的下跌一定会上升，陕西有几个20%的城市，房子够还是不够要看存量，也要看未来人口的增量。“起码可以讲，跟过去10年比，思考房地产的逻辑完全不同了。”他说：“普通市民除非刚需，三到五年内最好看住现金”。

明年整个货币政策应该会收紧，一旦收紧，对房地产来讲是釜底抽薪。未来整个调控，我一直主张不要全国一盘棋，未来既然出现了分化，一、二线城市，三、四线城市不一样，那我们应该用不同的药。我觉得一、二线房价的回调应该是必然的，所明年绝对一、二线城市较大幅度的回调。

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马光远认为，这次楼市肯定“变天”，是因为这次调控的目的就是不让再涨了。而房价的明显松动应该在10月份之后，整个下半年，房地产市场的画风将完全逆转。