万科在深圳CBD福田区，终于挺起了“腰板”。

一个“巨无霸”项目已经落定，位于福田的“三星工业区”城市更新单元规划草案出炉，开发建设用地面积约8.45万平方米，规划建筑面积高达90万平方米。

扣除公共配套之后，建设面积依然高达88万平方米，其中含产业研发用房约63万平方米，配套宿舍23万平方米，小型商业服务设施2万平方米。

产业研发用房面积63万平方米，刚好是总建筑面积的70%，由此可以看出“三星工业区”走了完全“工改工”模式。

三星工业区的南边，为深圳国有企业深业集团开发的“深业”上城，该项目属于“工改工”+“工改商”的模式。“工改商”模式需要补缴的地价更高。

三星工业区的容积率高达10.65，属于深圳容积率最高的项目之一，也凸显了“工改工”较高的开发成本。

这一项目，对于万科而言价值不菲。紧邻的“深业上城”项目高端公寓毛坯售价高达13万元/平方米，顶层复式备案价更是超过20万元/平方米；写字楼也曾卖到13万元/平方米。

由此简单计划，“三星工业区”的配套宿舍（公寓）货值就高达近300亿元，产业研发用房需要自持大部分，可分割出售的面积以22万平方米计算，货值也将高达286亿元。

“三星工业区”的实施主体为“深圳三星视界有限公司”，目前股东为“愉领有限公司”（80%）、“深圳市万科发展有限公司”（20%），愉领有限公司为万科在海外控制的公司。

一部分公司股权在海外，因此该项目权益可以在境外交易，避免“工改工”交易产生的税费。

三星工业区原本为生产显像管的工厂，为深圳国资“深投控”和韩国三星的合资设立，后来三星将产能转移，工厂所在片区成为福田区政府重点改造的片区。

万科先是从三星方面取得项目80%的股权，由于是在境外股权交易，价格不明；后来，万科又通过竞标，从国资手中取得剩余20%的股权，价格为25.48亿元。

根据国资股权转让时的评估报告，三星工业区项目公司资产总额高达127.4亿元，因此万科从三星方面的股权收购，耗费亦将达到数十亿元。

这些成本以外，万科还需向政府补缴改变土地用途的地价，预计也在数十亿元。

在深圳核心地段，除了对“城中村”进行旧改之外，几乎已不太可能获得土地，传统工业区的改造升级，则需要接受政府产业发展的指导，因此获得“工改工”项目，与政府关系、企业实力密不可分。

“深业上城”的北边为“三星工业区”，“三星工业区”的北边有“理光工厂”，这本是日本企业的工厂，产能转移之后也在出售土地资产。

“理光工厂”项目占地面积仅有4.4万平方米，报价在50亿元以上。

如今，这一项目落在泰禾手中，紧张的政府关系、高额的成本，对于目前泰禾的状况而言，这一项目实属“进退两难”。