买房，不仅要看配套看交通，还要看产业布局和规划，这点似乎是共识。

毕竟，产业是板块价值，聚集人口的绝佳“武器”。对于多数人来说，完美的“上车”点，不是价格高昂的中心区，而是“规划好、落地快、房价低”的板块。

那么，如何才能知道产业的规划如何，落地进展如何，那个区域能最快兑现利好呢？

回答这个问题之前，我们不妨先来看从2017年到现在的商业/商住用地成交情况。

数据来源：中指院

从表格不难看出，近三年拍出的商业商务用地，黄埔最多，这也说明，黄埔仍是广州近几年产业升级发展的重心。

这31宗地，都分布在哪些板块？
近3年推地科学城占比过半

一个板块的商业推地情况，关系到它未来1-3年的产业项目落地，影响板块的发展。

从2017年到目前，黄埔拍出的商业/商住地块中，科学城板块仍然占了大头，成交的过半宗地都位于科学城，其次是知识城和区府。

统计数据来源：中指院
那么，在黄埔四大板块中（科学城、知识城、区府、长岭居），现在都布局了什么产业，未来会有什么产业，周边有哪些楼盘？

四大板块产业发展各有不同

科学城板块（一手均价： 3-4万/㎡）粤港澳大湾区制度创新先行区

从1998年科学城横空出世以来，如今发展已20年有余，根据羊城晚报的统计，广州科学城现有各类科技企业超3200家，科研机构超过400家，成为广州总部经济最为集聚的区域之一。

科学城主要产业布局

就在刚刚过去的8月，区委全会首次提出高标准建设的“黄埔实验室”：组建科学技术融合、前沿学科交叉、突破型引领型平台型一体的“黄埔实验室”，打造粤港澳大湾区乃至全国科技创新体系战略力量的“科技黄埔军校”。

今年初，黄埔还提出了扩容科学城的计划，将区府、长岭居等部分地块也划入其内。不过，为了区分开，我们今天仍以原科学城规划为板块划分。

图片来源：黄埔观察

从近三年的推地情况来源，未来1-3年，黄埔将有不少于9个总部大楼，目前竣工或者正在施工的有唯康总部、创维华南总部、雪松总部、宝能总部、合景中心等，主要分布在“科学大道－开创大道总部经济走廊”

科学大道－开创大道总部经济走廊

其中，宝能总部将建设2栋办公楼以及酒店商业配套等设施，打造总部基地。

创维华南总部即将竣工，其身后的创维工厂，则将搬迁至知识城。

创维华南总部效果图

多益网络总部大楼已于去年动工，将吸纳一批互联网创新链上下游企业进驻。

多益网络总部大楼效果图

而科学城集团今年拿下的世界500强企业的商务配套地块，也正位于这条总部走廊的西南方，在萝岗和苏元地铁站之间，将为整个总部经济带，提供商业配套支持。

显然，该总部经济带将会是科学城下一个重点发展的方向，成为黄埔的CBD。

不过，该板块多以商业用地为主，发展产业，在售楼盘并不多。仅有大壮名城，科城山庄以及保利罗兰国际，均价在3.5-4万/㎡左右。

大壮名城效果图

保利罗兰国际实景图

知识城（一手均价：2-3万/㎡）知识智慧型经济新城

知识城是中新两国的双边合作项目，其总体概念规划由“新加坡规划之父”刘太格设计，中新双方设立合资公司共建产业园。如今知识城 已走过9个年头，相比科学城成熟的产业布局，知识城也不甘示弱。

知识城主要布局为新一代信息技术、人工智能、生物医药、新能源新材料（IAB、NEM）战略性新兴产业类别， 是 大湾区高水平科技创新载体及大湾区合作发展平台之一。

早两年，开发建设办负责人就提到，知识城的产业园区，与传统的园区规划几乎都是工业园区不同，知识城是1/3住宅，1/3产业，还有1/3商业与共建配套。

事实上，它也是这么做的。截至目前，知识城累计注册企业1605家，累计注册资本1360.28亿元。其中，引进的重大项目达165个，吸引了阿里巴巴大数据中心、中国移动华南研发基地、GE生物科技园等全球500强企业。

知识城重点产业布局

就在上周，知识城环湖总部经济带举办动工仪式，将建设中新合作标杆项。

看回近三年成交的商业地块，知识城也有五宗。

其中，今年5月绿地与金控联手摘得的ZSCN-D1-5地块，将建成国际创新驱动中心首期建设项目，集创新研发平台、总部经济办公和高端人才服务等功能。

项目效果图

同样位于知识城南起步区的清华珠三角研究院粤港澳大湾区创新基地（知识城ZSCN-C2-1地块），即将开建，至少提供30家新技术企业就业机会，培育并形成产学研资深度融合的科技创新综合生态体系，助力粤港澳大湾区建设发展。

项目效果图

另外，作为知识城生物医药价值创新园首个商业办公配套项目的国际生物医药价值创新园（ZSCB-B1地块）也在动工中，为园区内的企业提供商务服务。

2017年知识城投资拿下的ZSCN-D3-2地块，正在建设广州知识城广场。这是市、区重点建设项目，首期以会议及展览中心为主体。

广州知识城广场效果图

知识城目前在售的楼盘不少，主要集中地铁沿线，尤其是何棠下村，配套已经比较成熟。

项目均价
（元/㎡）招商雍景湾 25000 龙湖双珑原著 23000 万科幸福誉 待定 康大龙祥汇 29000 时代天韵 33500 时代印记 待定
区府（一手均价： 3.5-4万/㎡）黄埔新中心

区府板块位于科学城板块的东部，是黄埔的新中心，板块内商业配套齐全，产业则主要集中在旁边的科学城。

不过，也有粤港澳大湾区青年创新创业基地、开发区科技企业加速器、中巨华夏科技园等多个园区。

板块近三年来，只成交三宗商业/商住用地，一宗为广州地铁拿下的交通站场用地，一宗由广州吉欧电子科技拿下作为办公用地，另外一宗，则是今年3月，由雪松君华置业拿下的KXCD-F1-3地块，将在区府设立金融总部项目。
板块内居住氛围浓厚，不过多为二手次新楼，一手仅有龙湖首开云峰原著以及保利罗兰国际，均价3.5-4万/㎡左右。

长岭居（一手均价2-3万/㎡）广州东部山水新城、生态宜居示范区

长岭居属于黄埔多组团中其中一部分，定位为高端配套服务区，打造东部山水新城，生态宜居示范区，规划有高端居住、研发总部、疗养度假、体育休闲四大功能。

其北部和南部以山体为主，中部则规划了大量的居住用地。企业主要分布在东部，主要以食品、汽车配件、塑料、香料、金属机械、电子、家具、化工生产等企业为主。

萝岗长岭居控制性详细规划示意图

近三年仅出让两宗商住综合用地，一是开发区交通投资公司拿下的交通站场、商业、住宅，需配合长岭居有轨电车1号线施工.

二是万达今年拿下的医疗用地项目，将建万达匹兹堡大学国际医院，全面引进UPMC的医院品牌、医院管理、医疗技术以及医护服务体系，实现国际顶级医院在中国首次全面落地。

尽管产业规划并不多，但长岭居定位为生态宜居的居住板块，在售楼盘不少。

项目均价
（元/㎡）万科山景城樾山 待定 实地常春藤 28800 珠江嘉园 23000 万科元培 待定 万科里享家|蔚来 22000

总结

总的来说，科学城不管是目前还是眼前可见的未来，都将是黄埔产业重点发展的板块，产业园、总部经济众多，只是居住氛围欠缺，不过与其紧紧相连的区府板块拥有成熟配套，以及多个大盘，可以弥补这一缺陷。

相比之下，知识城的产城融合度更高，产业、基础配套、交通同步进行、宜居宜业。规划居住人口54万人，就业人口27万人。对于周边工作的人来说，是个不错的选择。

长岭居则以居住为主。未来或将成为黄埔的高端居住区

有了产业为保障，城市才能持续地进行更新和配套完善。黄埔的这四个板块，看似相互分割，实际又相辅相成，不知道 你最看好谁呢？