大家好，我是房一奇。一个颜值不够但是情怀十足的地产人。

今天是国庆小长假的最后一天，这个假期大家还玩的愉快么？所去的景点人多么？一奇在十一小长假和朋友自驾游去了伊犁，享受旅行的快乐也感受大美新疆的魅力。

有趣的是我们费劲了千辛万苦等独库公路通车，终于在我们决定返程离开时开放了。生活中总是充满了机缘巧合，有的时候坚持与等待一下，未尝不是件好事。

言归正传：前几天，乌鲁木齐市城乡规划管理局发布了临空区的发展规划，城北区再次亮相于人们的视野之中。也有不少朋友问了：城北区有什么值得了解的项目么？所以带着这样的疑问，我们今天就来聊一聊城北区域。

其实城北区这几年的发展真的挺快的，机场的扩建提上日程、超高地标性建筑丝路中心落地还有前两天乌鲁木齐儿童医院（城北分院）的主体封顶，130中学的蓬勃发展等等。城北区域的医疗、教育、商业资源亦在稳步落成之中。不过对于城北来说，目前优质教育资源还是比较稀缺的。

在九月的最后一天，我们发布了上周的乌鲁木齐新房项目销量的排行榜，其中周销冠是我们曾经聊过的碧桂园·疆山府，而位列亚军的项目也成功引起了房一奇的注意：九点阳光·翰林府到底是什么来头？能够在竞争激烈的“金九银十”之中艳压群芳取得周销量第二的好成绩？我们一起来看看。

一、德港旗下项目

靠谱么？

首先说说九点阳光的开发商——德港集团，很多朋友可能对这个品牌还有点陌生。德港集团是新疆本土的民营企业，涉及工业园区开发、文化旅游产业、绿色农业、物业资产管理、商业仓储物流、塑业加工、房地产开发等多个领域，“九点阳光”系列品牌亦是其旗下品牌。目前有九点阳光·翰林府和九点阳光·精彩天地项目。

在去年的6月，新疆德港投资集团与融创中国上海区域集团、万达集团合作，分别打造“鄉根文旅特色小镇”文旅项目和经开区商业综合体。目前，位于新市区的中亚南路的德港万达广场正在建设中。那么德港旗下的九点阳光·翰林府如何？我们一起来一探“庐山真面目”。

二、项目踩盘

九点阳光·翰林府

踩盘时间：2019年10月1日
踩盘地点： 乌鲁木齐经开区喀什路与校园路交汇处

踩盘项目： 九点阳光·翰林府

交付时间：2021年6月

装修情况： 毛坯房

均价：预计在11000元/㎡——12000元/㎡（一房一价）

户型面积：约98㎡、110㎡、125㎡、145㎡

项目业态分布： 高层、临街底商

那么九点阳光·翰林府有哪些看点呢？据置业顾问介绍，有以下亮点：

一、项目对面与乌鲁木齐市实验中学一路之隔，是准学区房。

二、校园路上自1994年成立以来第一个成规模的高档小区。

三、新中式风格，公摊面积15%左右！

那么真的如此么？是亮点还是蜻蜓点水？是货真价实还是营销噱头？让我们来一起仔细研究一下。

三、看区位

照例我们老规矩，区位先行。毕竟对于房子来说，区位可是一大命脉。购房者所买的，不仅仅只是一个遮风挡雨的居所，更是这个居所能够享受的交通便利、医疗教育等相关资源。

项目北侧为科技园路，临近九方财富广场和美克大厦。西侧为乌昌路，东侧为校园路，南侧为喀什西路。由项目出发，沿喀什西路向西行驶可以上机场高速，沿机场高速可以上西外环路和阿勒泰路前往城西。沿喀什西路向东行驶可以通往北京南路前往铁路局商圈、小西沟商圈等。

在公交路网方面，房一奇通过高德地图查询到，项目周边500米的范围内，有大约10个公交站点，约10条公交线路。整体来看公共交通路网较为成熟。

通过区位图，我们可以看到项目用地和十二年一贯制教育的经开区实验学校之间只隔了一条校园路。据置业顾问介绍，待项目交房后，站在项目大门口或者是自家室内窗前，就可以看到学校的操场。这也是在周边区域内较为少见的。

在学区归属上，目前期房未交付是暂不划定学区的，但是据房一奇咨询后了解到，目前该项目周边的居民小区都划分为实验学校学区，所以从这个角度考量，翰林府的学区基本上也是八九不离十（但具体还是要以实际文件为准）。

项目周边

商业： 德港万达广场、美克大厦、九方财富广场、华润万家

教育：奥林阳光幼儿园、经开区实验学校

医疗：佳音医院、第二济困医院、新医大五附院（沿中亚北路由河南西路可达）

四、项目信息

容积率：2.0

绿化率：35%

车位比：1:1.2

物业管理：融创物业

了解完区位，我们来到沙盘前了解项目的具体情况。首先就看到许多楼栋上已经标注了“售罄”或是“满筹”的字样。这是让房一奇觉得比较惊讶的。据房一奇了解，该项目于中秋节前后才开盘，短短十几天就有这样的销量，确实还是蛮厉害的。

据置业顾问介绍，九点阳光·翰林府是校园路上自开发区1994成立以为第一个成规模的高档小区。整体的设计风格上都采用新中式风格，园林设计上也多处采用东方园林的风格：比如说打造《红楼梦》中贾府的五进式院落、对称的“四水归堂”中心景观等，意图打造一座新中式的府邸。

从沙盘上我们可以看到，项目内规划有篮球场、网球场等现代设施，此外置业顾问介绍，项目东侧约50米处有市政绿化带，计划将打造成为一条健身漫步道，并在周边设置儿童活动场地、休闲晨读广场、健身场地等。如果算上市政绿化带，整个小区的绿化率可以达到50%。从这个角度考量，低容积率和高绿化的规划还是可以对其居住体验有所加分的。

五、户型设计

目前九点阳光·翰林府可选的户型有四种：

建筑面积约98㎡ 三室两厅一卫

建筑面积约110㎡ 三室两厅两卫

建筑面积约125㎡ 三室两厅两卫

建筑面积约145㎡ 四室两厅两卫

整体看来九点阳光·翰林府的户型基本上是兼顾于刚需和改善的，有约98㎡的小三室，也有约145㎡的大四室。所有户型为一梯两户，一楼的层高为3.1米，二楼及以上的层高为3.0米，相对于高层常规的2.9米的层高整体的开阔感会更强一些。

建筑面积约98㎡ 三室两厅一卫

约98㎡的户型是一个小三室，整体有些狭长，但是客厅面宽达到了4.0，实属不多见，比较符合咱们新疆人喜欢宽敞客厅的心理。不过各个房间的面积也没有很小，所以整体看来空间感还是很好的。在装修的时候如果更加重视一下收纳功能那么整体也不会觉得狭小。

建筑面积约110㎡ 三室两厅两卫

约110㎡的户型和约98㎡的户型在布局上基本上没有什么出入，就是客厅的面宽更大，达到了4.5米，进门口感官应该是很大气宽阔的。主卧内多了一个卫生间，各个房间的面积也更大一些。

建筑面积约125㎡ 三室两厅两卫

约125㎡的户型整体比较方正，南北通透。客厅的面宽为4.2米，中规中矩。不过三个卧室的面积都比较大。整个朝南的面宽约为10.7米，所以整体的采光是比较好的。在厨房的旁边设置有一个家政房，带窗户。房一奇个人觉得也可以做储物间或者洗衣房来使用，从而弥补目前很多高层都没有晾晒阳台和地下室的尴尬。

建筑面积约145㎡ 四室两厅两卫

约145㎡的户型是一个全明户型，整体也是比较方正的。南北通透，动静分区，明厨明卫。客厅面宽为4.4米，说句实在话稍微有点小，但是仔细看过户型图后发现更多空间分布给了主卧，所以也是可以理解的。再加上餐客一体，应该也不会影响开阔感。主卧带主卫的进深达到了7.2米，基本上可以视为一个开阔套房。

目前九点阳光·翰林府尚未开放样板间，不过据置业顾问介绍，公摊面积在15%左右。目前乌鲁木齐大多数的高层公摊面积在22%—25%左右，九点阳光·翰林府把公摊控制在15%，得房率表现着实引人注目。

从比较现实的经济角度来看，少了10%的公摊，对于100㎡左右的房子来说那就相当于多了10㎡左右的使用面积，基本上算是一个小书房的面积了。

六、房一奇点评

看完九点阳光·翰林府，房一奇个人觉得它能够在激烈的“金九银十”竞争中脱颖而出，拿下周榜亚军也并非浪得虚名。

首先，经开区实验学校是目前乌鲁木齐声誉和实力都较为靠前的学校，项目离学校仅一路之隔。在此学区加持之下，房子的保值能力有所保障，以后出租或是转手都应该不会太难。

其次就是整体的小区主打高端新中式府邸，从园林的设计和户型、层高、梯户比等细节之处我们也可以感受到这一点。2.0的低容积率和低密度高层也是目前这一片区较为稀缺。买房终归还是要住的，居住体验的重要性自然不言而喻。因此也能够理解其销量不俗的表现了。

此外就是户型的设计确实挺不错的，兼顾于刚需和改善，尤其是98㎡和110㎡的两个户型，空间利用的很不错，面积虽然不大但是大面宽会使房子显得较为开阔。

当然也有不足，就是该片区确实是离一些中心商圈有一定的距离，而且周边目前大型的商超购物较少，商圈气氛还不浓厚。虽然预计德港万达广场建好后会有所改善，但也需要一定时间周期。

对于一些想在城北购房或者打算购入学区房的朋友可以将九点阳光·翰林府纳入自己的考虑范围内，不过对于一些在城南工作、生活且没有购车计划的朋友，这个项目房一奇就不是很推荐了。毕竟周边目前公共交通路网还是以公交为主，所以可能会存在一些出行不便的情况。

据置业顾问介绍，目前九点阳光·翰林府的销售情况还是很不错的。基本上已经销售过半。如果您对这个项目感兴趣：

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