9月，北京二手房交易量继续保持稳定，价格则再度小幅下跌，市场整体稳中有降。先行指标上，新增房源量、客源量下滑，供需矛盾缓和，市场进一步向买方倾斜。

1.网签量仍在1.2万套上下徘徊

2019年9月北京全市二手住宅共网签12319套，较8月增长2.23%，较去年同期下降19.39%。6-9月网签量持续保持在1.2万套左右，走势平稳。

北京二手住宅经纪机构9月的实时交易量环比8月下降6.96%，同比去年9月下降13.19%，是今年迄今除去2月外的最低值。3月以来市场整体逐步萎缩。

2.机构实时交易量再降

9月北京二手住宅的成交均价为54605元/㎡，较8月下跌3.12%，同比去年9月上涨0.35%。自7月以来，北京二手房成交均价已连续3个月小幅走低。

3.成交均价继续小幅下跌

9月成交量较多的11个行政区中，西城、海淀、朝阳、丰台、通州、大兴、昌平7区价格都在环比下跌，仅东城、石景山、顺义、房山有所上涨。其中海淀、朝阳两大核心区域跌幅在1%以内，丰台、通州、大兴、昌平等更远的区域跌幅较大。

4.各区价格普跌 远郊区域跌幅更大

9月北京二手住宅交易的支付结构与8月基本一致，商贷占比依然超过30%，占比最高。去年9月，北京公积金新政出台，二手房市场的支付结构因此大幅改变。与一年前相比，今年9月的商贷占比由22.28%提升到了34.23%，增加了11.95个百分点;市管公积金占比从25.09%下降到了8.56%，减少了16.53个百分点。

5.市管公积金占比较一年前大幅减少

9月，北京我爱我家的二手房交易客户统计中，选择“首次购房”的客户比例达到了74.13%，较8月再增0.36个百分点。自5月有相关数据统计以来，这一指标持续保持在七成以上，6-9月还连续扩大，显然刚需是目前北京二手房交易的绝对主力。

6.首次购房占比继续扩大 刚需是市场绝对主力

9月北京二手住宅市场新增房源量环比下降4.10%，同比增长8.12%;新增客源量环比下滑8.35%，同比下滑21.63%;机构带看量环比下滑0.21%，同比增长17.08%;新增房客比为0.52。与8月相比，9月房源供给小幅下滑，客户需求则继续以更大幅度下滑，房客比提升，供需关系缓和。

7.新增客源再降 供需关系缓和

9月传统的二手房交易主力区域朝阳、海淀、丰台、昌平四区房价同步下跌，通州、大兴等区域的房价也在走低，各区二手房价普降，但朝阳、海淀两大热门区域的房价降幅不大。显然，由于房源更多、区位更优、经济更好、教育医疗等资源更丰富，海淀、朝阳两区的二手房价更为坚挺。相比之下，远郊区域的二手房在市场变冷时价格波动更大。 我爱我家研究院分析表示，自6月以来，北京二手房交易量稳定，价格小幅下行，市场整体热度不高，但保持稳定。伴随市场的持续低温，买卖双方的心态、供需关系正在变化，购房者观望情绪加重，入市意愿减弱，市场进一步向买方倾斜。

2018年9月北京实施公积金新政后，北京二手房交易的支付结构大幅变化， “317新政”后占比一度超过30%的市管公积金迅速下滑，迄今已不足10%，商贷则再度成为占比最高的支付方式，但30%多的占比仍远远低于“317新政”前的50%以上。显然，政策的变化对北京二手房市场的影响极大，由于各类贷款途径受限，北京二手房市场的投资投机需求锐减，如今的交易大部分都是刚需置业，其占比还在持续增加。

整体而言，目前北京二手房市场热度偏冷，量价稳中有降。虽然央行近期有全面降准、LPR改革等利好动作，但面向房地产的渠道仍然收紧，释放的流动性难以流向楼市，房贷利率也保持平稳，北京二手房市场将持续低位企稳。

数据来源：我爱我家研究院

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文章来源:乐居二手房