今年屡上头条！吴江这个板块还能火多久?|163

今年以来，汾湖热度不断攀升。

△汾湖区位示意图

从两会上确定长三角区域一体化发展上升成为国家战略，并明确在江苏吴江、浙江嘉善和上海青浦，建设长三角一体化发展示范区之时，位于江苏、浙江、上海两省一市交汇的黄金三角腹地的汾湖，板块价值一下子就被推上新高度。

△汾湖区域价值论坛

把汾湖的价值再次推向高点还有沪苏湖铁路站点的确定。
沪苏湖高铁计划于2019年10月底开工，预计2022年通车。共设车站6座，其中江苏两个站点之一便设置在汾湖。具体站点位置为半爿港村和杨文头村之间。

△沪苏湖铁路走向示意图

且沪苏湖高铁与另外一条高铁要道通苏嘉甬铁路在汾湖站交汇，两条铁路线十字并站于汾湖站，汾湖华丽丽地迎来“高铁时代”。

沪苏湖铁路是用最短路径贯穿江浙沪的高铁线路，也是长三角区域一体化的重要交通要道。从吴江区出发预计15分钟左右就能到达上海虹桥，比现有的大巴路线（约1小时）快了至少40分钟。

沪苏湖和通苏嘉甬这两条高铁大动脉，不仅便捷了汾湖人民的交通，还把汾湖与周边城市“串连”起来，实现人流、物流、信息流随之汇集，从带动汾湖地方经济的发展。

对接上海的交通要道除了高铁，还有高速。今年年初，投资1.7亿的吴江康力大道开建。作为长三角一体化互联互通道路之一，西起汾湖大道—康力大道交叉口，向东跨越省界元荡后在上海市青浦区内对接东航路。

轨交方面，未来苏州S7线与上海17号线将在汾湖实现无缝接驳。高铁、高速、地铁，三维一体化交通让汾湖处于上海半小时经济圈内，汾湖也成为名副其实的苏州城区接轨上海的第一门户，板块的价值因交通的完善而逐渐进阶。

土地市场起步于2016年

交通作为城市发展的巨大引擎，使城市界面不断更新。汾湖未来将建设成为上海卫星城，打造生态科技城，谋划现代高铁城。三城定位，以积极融入长三角一体化进程。

在这样的背景下，近几年，汾湖吸引了一批大牌房企们的入驻。
准确地说，汾湖的土地市场是从2016年开始起步的，相较于吴江太湖新城、运东等板块，汾湖的土地市场起步较晚。

2016年以前，汾湖的土地市场鲜有品牌房企入驻，拿地多为本地政府单位。

2016年9月，碧桂园一举拿下黎里镇30号和31号地块，楼面价分别为10293元/㎡和10707元/㎡，溢价率分别高达314%和379%，破万的楼面价打破了汾湖土地市场的宁静，汾湖土地市场一下子就成为房企眼中的香饽饽，参拍房企超过20家，溢价率创吴江近五年以来新高。
自此开始，黎里镇不再是偏安一隅的江南小镇，而是极具发展潜力的汾湖经济技术开发区，其齐头并进发展的交通和产业不断的吸引房企的目光聚焦。
于是在2017年-2018年两年时间里，合景、远洋、龙光和光明等知名房企相继进驻汾湖，地价稳定在1万元/㎡以内。
时隔一年，汾湖再次挂地。9月25日，汾湖挂牌2宗涉宅地块，总出让面积10.2万㎡，总建筑面积16.76万㎡，起拍总价15.85亿元。起拍楼面价分别为9800元/㎡和9100元/㎡，规划要求成品住房面积比例达50%，于11月6日出让。

今年上半年大火的汾湖板块，一度谣传停止土地出让，这算是也7.24调控政策后汾湖首次挂地，具有一定的意义。

2019年新项目扎推楼市火热

目前汾湖在售项目达到7个，分别为观澜天境、国风云樾、湖悦天境、光樾华庭、云溪四季、龙光玖誉湾和上湖名著，购房者可选择的楼盘较多，板块的竞争也尤为激烈。

今年1-9月，汾湖板块新项目扎推入市，并取得了不错的去化成绩，在克而瑞统计的1-9月吴江板块成交套数排行top10中，汾湖以3336套的市场成交位列第五，市场热度可见一斑。

2016年以前的汾湖楼市中，主要客群是来自上海和地缘客户。

2016年后，苏州市区的投资客开始涌向汾湖，汾湖成为承接园区外溢刚需和投资客的区域。

从克而瑞苏州房产测评统计的2016年至2019年9月汾湖板块的供求情况，板块在2016年市场集中爆发，限购后市场在2017年迎来冷却期，2018年板块供求达到平衡。在今年1-9月，市场供应面积为28.2万㎡，成交面积为37.6万㎡，供求比仅0.7，市场呈现供不应求的态势，再度火热。

今年上半年，汾湖楼市火热空前，随着 7.24调控新政影响的释放，大量投资客开始撤场。

目前，板块在售项目均价区间为19000元/㎡-25000元/㎡，新房价格即将赶超吴江太湖新城。

结语

随着长三角一体化战略的推进，沪苏湖铁路的通车，将带动汾湖城市价值的发展，而楼市作为城市建设的间接受益方，汾湖楼市迎来新的机遇。

无论是拿地房企还是购房者都表示：看好汾湖的发展。所以今年以来，汾湖成了苏州最高调的区域之一。