文：未央
许多人认为高房价在未来不再是个问题。他们都认为房价与城市发展密切相关，城市化的阶段决定了房价的水平。由于房地产的发展与城市化同步，房地产的发展也离不开城市化的快速推进。当城镇化发展足够高，不需要进一步发展时，房地产会基本停止，房价也会停顿吗？从理论上讲，由于城市人口稳定，住房需求稳定，导致市场稳定，不再推进城镇化进程，不再推进房地产业作为支撑产业。
随着中国城市化进程的不断推进，房价也在不断上涨。今天，对许多人来说，买房并不容易。据报道，2018年中国房价收入比达到9.3，这意味着一个家庭要花9.3年的时间才能买到一套普通的房子，而且他们不吃不喝。在国际上，一般认为房价收入比在4-6之间，属于泡沫。然而，根据社会科学院的报告，中国房价收入比的临界值为9，这意味着对经济的贡献已经从正变为负。即便如此，当前的房价收入比仍然超出合理范围。
这些年来，我们可以看到房价一直在上涨。即使是下跌的消息出来，在之前的上涨的基础上，还是有一点下跌，即使调控正在向稳定的方向发展，似乎只是在稳定高房价。因此，我们可以得出结论，房价只能上涨，而不能下跌。那么，为什么人们认为房价只会上涨而不会下跌呢？事实上，很多说这句话的人都是经济界或房地产业的知名人士。根据他们从各种争论中得出的结论，他们认为这是合理的。但在这篇文章中，一位经济学博士用三个词来解释房价只能上涨而不能下跌的原因。让我们来看看。
一：国家正处于经济发展的关键时期，泡沫只能烫平而不能被戳破
虽然中国现在是世界第二大经济体，但这不能改变中国仍然是一个发展中国家的事实。中国的经济竞争力和人均收入不高，与发达国家差距较大。同时，经济的快速发展也确立了房地产在国民经济发展中的地位。房地产连接着数百个行业，在刺激投资和解决就业问题方面发挥着重要作用。这不仅仅是中国特色。在进入发达国家之前，房地产在经济中占有很大的比重，同时也将依赖土地金融作为城市发展的资本。
当然，房地产对经济的贡献不是无限的扩张，它需要一个度。目前，我们正在培育先进制造业，发展智能制造，但这些都需要时间。仇保兴说，中国家庭70%的财富都在房地产上。这就是为什么我们不能戳破泡沫。一旦它被打破，就会产生重大影响。他提出了解决泡沫问题的方法，即通过国民收入的增长来控制房价的上涨，逐步扩大而不是消灭房地产泡沫。在这方面，他相信通过自己独特的实力，房地产能够实现软着陆。
二：城镇化持续推进，刚性需求和改善需求持续释放
房价的上涨或下跌，归根到底是供求关系的反应，供过于求，下跌；供应过剩，增加。从这次房地产市场去库存的浪潮来看，在去库存的初期，房价并没有明显的变化。只有不断消化全球房地产市场的存量，房价才能有所反应。当一个城市的新房存量下降到供需平衡的警戒线时，房价就会迅速上涨。这一波房地产市场的浪潮就是这样一种环境的结果。当然，房地产市场已经到了库存的尽头。未来对房地产还有需求吗？
据预测，到2030年，中国的城市化率将达到70%。根据现有的城市化水平，未来10年将有2亿人进入城市。任志强的团队研究了这个问题。他认为，未来国家规划的19个城市群将增加2亿城市人口。根据城市群和大都市区的不同人口吸引力，将增加数以亿计的新城市人口。在未来，将会有一个超级大都市区，当人口流入城市，将会有很强的住房需求。当然，在如此庞大的人口规模下，资源型城市和萎缩性城市的人口将继续向外流动。这些城市将出现住房供应过剩，白菜价格也有可能上涨。
三：很多人不希望看到房价下跌，尤其是在这三个方面
第一二点是房价只能涨不能跌的客观原因。事实上，还有第三个主观原因：已经买房的人、银行和开发商。除了开发商是房价上涨的直接受益者外，购房者和银行不希望房价下跌的主要原因如下：如前所述，许多人的大部分财富都在房地产上。没有人能接受房价会大幅下跌的事实。我们经常看到一些业主看到其他小区的房价上涨，但是他们没有消息，特别担心，所以我们开始提出业主的房子挂牌价不应该低于什么价格。当然，这也是一个常见的问题，很容易理解。
尽管一些银行表示，即使房价下跌30%，银行风险也是可控的。然而我们应该知道，房价下跌的后果不仅会影响个人抵押贷款，也造成系统性风险，这将使房子不能卖，开发商无力偿还，供应商无法得到钱等等，会有连锁反应，银行不愿意接受。这三个原因很好地解释了“房价只涨不跌”的秘密。
然而，在国家的严格控制下，目前的房地产市场总体稳定，这是一个很好的现象。虽然一些地方仍然有热点，但应该注意的是，一些城市已经经历了快速降温。社会科学院还表示，我们应该防止一些城市的房价下跌过快。也就是说，防止房价过快下跌和过快上涨同样重要。对于现在的买家来说，更多的观察和研究更重要。
当然，房地产调控也需要一个重要的要求和标准，以保证房地产市场的稳定和健康发展。在过去的几十年里，许多城市把房地产作为主要的收入来源。虽然情况已经逆转，但受历史因素影响，短期内不会改变，其在当地经济中的重要作用也不会改变。在许多人的理解中，将房地产调控等同于“促进房价回落”是对房地产调控内涵和实践目的的扭曲。房地产调控不是让房价快速下跌，当然也不可能让房价快速上涨。快速增长和快速下降都不利于市场的健康发展，这些都是需要警惕的情况。
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