本期嘉宾介绍

启梦智慧园地理位置优越，位于深圳信息技术学院，香港中文大学，大运软件小镇三角位置，园区总面积约为17万平方米。

启梦智慧园集创客空间，孵化器，加速器，办公，智能制造，自动化为生产一体，重点发展创新产业。是以四大服务体系为基石，产业互联网做推动，采用智慧园区管理模式的创新产业智慧园区。

赵孟珂，启梦智慧园产业运营总经理、深圳市产业园区发展促进会常务副秘书长、企业法律顾问协会副秘书长、深圳市智慧城市研究会执行秘书长

问：请问启梦智慧园现在主要运营了哪些内容，与龙岗区其他园区有什么不同？

我们主要关注物业运营和孵化辅导。我们在孵化辅导这一块做得比较扎实。例如我们会协助企业进行未来规划，我们与行业专家签订合作协议，会不定期对企业进行辅导。针对政府政策以及相关补贴申请，我们会进行辅导。在股权方面，我们可以提供企业法律顾问；在营销策略方面，我们也会提供品牌辅导。

我们在与企业发展相关的的各个方向都签订了对应的专家，辅助企业发展。并且，我们还要确保这些辅导是针对性的，对企业可以产生实际效果的。

因为我是深圳园区促进协会常务副秘书长，还兼任几家协会的副秘书长，可协调协会中各个会员的资源，促进会员之间的合作，让更多资源发挥真正的效益。

问：启梦智慧园的优势是什么？高新科技产业园运营具体体现在哪些方面？

去年我走访了大概一百多家园区，和同行探讨之后，产生一些想法，并觉得需要付诸实践。经过严格筛选和慎重考虑后来到启梦智慧园。

第一，我们园区具备“前店后厂”的优势。我们园区有大型的企业服务中心，这个服务中心不仅仅提供给本园区的企业使用，附近的企业只要有需求都可以使用。比如我们的科技展厅采用高科技布局，企业需要用我们的展厅的时候，可以在15分钟内变成企业自己的展厅。

我们用品牌理念替企业做展厅。这个展厅要比周边的酒店还高端，让企业们形成一种习惯，有高端客户就来展厅接待。

选择启梦智慧园之后，我们从几方面入手。第一是物业。我们在物业方面不仅仅提供基础的物业服务，还要为企业做加分项，给企业解决困难。虽然我们不能解决企业的生死问题，但是我们能让他们面临生死问题的时候没有后顾之忧。

第二，就是我们园区的特色服务。除了刚刚提及的政策辅导、展厅等特色服务之外。还会跟各个行业协会进行互动，邀约我们的企业走出去，或者外面的企业走进来，促成合作。例如，我们在今年5月举办了？第一届深圳信息通信产业高峰论坛，邀约了包括华为，中兴，腾讯，丰巢，碳云智能等行业专家以及具备丰富经验的同行一起来分享。然后参与论坛的企业分12次相互互访，现在除了我们组织他们自行也会组织很多活动。

第三，我们把运营和招商结合在一起。从第一步开始就要考虑招商，并且结合运营一起考虑。我们先招配套进来，例如食堂。而且我们要对它进行尽调，包括有无违规、是否出现过安全事故、食品好不好吃等。然后还要签订监管协议，他们要保证提供优质的服务，我们也会提供一定的优惠。

问：您觉得深圳的园区运营和园区服务与其他地方有什么不一样的地方？

深圳这个城市是有它自己的脉搏的。我觉得“新气象”这个词就属于深圳的脉搏，从最早的“时间就是生命”，到后来的“来了就是深圳人”，以及深圳创新，都是新气象。深圳一直在变化，一直都有新的东西出现，我觉得这就是深圳与别的地方最大的区别。

我认为深圳是先有园区，后有城市。你会看到深圳所有的企业都在园区里，只有少部分在甲级写字楼里。深圳之所以可以发展到现在这样，也是因为“新气象”。全国各地的人才都吸引过来，然后去感化、同化和创新，每一个来深圳的人，我相信他们内心深处都是充满狼性的。

某地方智能制造协会的秘书长给我来电，说深圳太好了，他们都在考虑如何留商，而深圳在考虑如何让一部分企业撤走。其实这个基本上是2018年之前的情况了。如今产业升级，行业面临一个洗牌阶段，所以我们的服务一定要往上走，把好的企业留下来。

房租收益占据产业园区收益比较小的比例了，我们需要探索新出路。首先，我们需要和企业进行沟通，了解企业需求。要做细分市场，有好多朋友跟我讲我们有细分，我说怎么细分的，他讲战略性新兴行业！我就会给他们举个小例子，有一家意大利企业，生产手工工具箱，在这个行业里他有上万个竞争对手，还有来自中国的更多超低价格对手，他们是怎么做的？他们开始生产左手工具。意大利左撇子的比列是11％。它瞄准细分领域，专门生产左手工具。一下子从红海跳到蓝海。占领了这11％的市场。这才是细分。细分的目的不是局限自己拘束我们的招商客群。而是曲线超车，找到自己的优势和市场有效结合。

我们也不应该在同质化竞争中不断加码，而是要做品牌，做细分，用STP的方法给园区定位，把招商工作做在园区建设前面，然后才是升级服务。要调研出精准数据找出企业共性，要把掌握细分市场，找到之后还要与企业继续深度沟通，彻底了解客户需求后，实施改造，形成真实的园区定位。这样才能吸引核心企业，然后形成产业集聚。

也就是从最前端的客户需求，打造定制化的产品，而不是在红海里面去厮杀。