▲图源网络

10月14日，李克强总理来西安考察，首站选择西安最早的安居小区——明德门北区小区，听取西安市老旧小区改造汇报。

在谈到老旧小区改造工作时，总理讲道：“改造后的小区不光要‘好看’，关键要‘好住’。”

一直以来，西安老旧小区存在的问题颇多，从2013年开始，西安就已经启动老旧小区的改造提升试点工作。

基础设施破败的老旧小区尚可改造，容积率极高的韭菜楼才是城市建设中难以解决的顽疾。

西安最丑的风景——韭菜楼

俯瞰西安全景，除了城墙、钟楼、大雁塔，最引人注意的便是一幢幢密不透风的韭菜楼，荼毒着西安的天际线。

韭菜楼即超高密度、大体量、高容积率住宅楼群。

买过房的朋友肯定对“容积率”这个词不陌生，容积率即建筑面积毛密度，指一个小区的地上总建筑面积与用地面积的比率。

对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过3，容积率越高，居住体验越差。

楼群建筑过于密集，一方面会使得楼与楼之间的间距过窄，低段楼层日照受到影响，视野被遮挡，同时绿化面积必然减少。

另一方面，住宅内部层高会被压缩至最低，长时间居住非常压抑；过近的楼间距让对面住户的“景色”一览无余，甚至还可以听到对面的声音。

然而西安部分楼群建筑的容积率早已超过5，有的楼群容积率甚至达到了10，在全国范围内都非常少见！

宏府嘉会广场

“近300米的连体建筑，像火柴盒子密不透风地杵在北大街，与古色古香的古城基调难以融合” ，简直是西安最丑的楼群没有之一。

▲图源西安城记

容积率：10

均价：13944元/㎡

建筑高度：60米

开发商：宏府房地产开发（集团）有限公司

地址：北大街西华门十字

旭弘同德国际

一栋容积率高达8.99的商务办公建筑单体楼，建筑外观以石墙为主，窗口密密麻麻，分分钟患上密集恐惧症。

容积率：8.99

均价：10528元/㎡

建筑高度：100米

开发商：西安星火地产开发有限公司

地址：汉城南路与团结西路西南角

阳阳国际广场

楼群宽200米，高约100米，毫无设计感可言，这堵巨大的钢筋水泥墙突兀地立在朱雀大街，光看外观就足以让人窒息。

容积率：6.51

均价：15349元/㎡

建筑高度：100米

开发商：西安三江房地产开发有限责任公司

地址：城南朱雀大街132号

不光上面那些，在西安还有许多类似的韭菜楼。

这些楼大多方方正正，色调单一，住宅户型产品差劲，完全没有特色，如同水泥森林一般，俨然成了西安最丑的风景。

为什么西安有这么多韭菜楼？

实际上，不只是西安有高容积率的韭菜楼，每个城市都有类似建筑，香港的鸽子笼住宅便是韭菜楼的鼻祖。

20世纪前中期，香港经济飞速发展，一座座的高楼大厦拔地而起，人口增多但土地紧缺，香港住房面积越来越密，鸽子笼住宅应运而生，无数人“蜗居”于此。

但是，西安像香港一样，住房需求远远大于住房供应吗？

根据今年西安市住建局公布的数据显示，全西安市住宅房屋总量加上其他房源，保守估计西安大概有520万套房屋，平均住房面积35.6㎡。

▲图源华商报

既然西安不缺房源，那为何西安还有如此多辣眼的韭菜楼？

除了时任市规划局局长和红星的“大手笔”外，从市场方面分析，大概有以下两个原因：

▲央视新闻专题片《一抓到底正风纪——秦岭违建整治始末》，已落马的前市规划局局长和红星，其在任期间收受贿赂，违规审批建设项目，给西安城市建设造成长远的伤害。

01

房地产商利益驱使

房地产商作为盈利企业，为了追求利润，首先会选择地段较好或可以“操作”的土地。

在开发阶段，土地面积是固定的，为了多卖钱，开发商会提高容积率和住宅用地比例，来增加可售面积。

即使土地被限制了容积率，开发商也会想尽办法提高实际容积率，通过向房屋设备平台、飘窗、阳台来“偷面积”，或变更土地性质，使土地价值被压榨到最大。

02

西安缺少优秀房企竞争

在近年西安房价疯狂上涨前，西安楼市一直是刚需化的市场状态，彼时还没有像绿地、华润、万科等大型开发商的入驻竞争。

本地房企只顾抢夺好地段，并不注重楼盘舒适度的升级与革新，所以导致部分楼盘价格一路飙高，品质却丝毫跟不上。

人是城市规划的起点，也是终点

韭菜楼造成的城市创伤短时间内无法修复，但情况在逐渐好转。

自2019年起，国家标准《城市居住区规划设计标准》GB50180-2018实施。

这份文件对住宅用地容积率、建筑密度、绿地率、住宅建筑高度、人均住宅用地面积等指标作出具体要求，这无疑从制度上宣告了韭菜楼的死亡。

放眼全西安，不乏有容积率低、规划合理的精品楼盘，今后像这样的高品质小区会越来越多。

▲浐灞某楼盘，容积率2，绿化率35%，依靠浐河、灞河，紧邻雁鸣湖湿地公园，生态环境舒适 / 图源安居客

▲曲江某楼盘，容积率3.5，绿化率40%，项目为低层,小高层,高层,超高层，以简欧风格和公园坡地景观为主要特色，定位为国际化高品质住区 / 图源安居客

联合国城市规划专家彼得·卡尔索普在谈及中国城市规划时讲到：

“在我们做设计的时候，很多是为了满足政府的需求，为了满足开发商的需求，而忘掉我们整个规划设计的根本，人在我们规划里面既是起点也是它的终点。

同样的道理也适用于西安。

▲图源昵图网

遗憾的是，韭菜楼的产权时间长达40—80年，也就是说，至少在未来一两代人的时间内，这个疤痕将和西安的未来共存。