【整体概述】

国庆假期干扰成交疲弱

节后供应未能及时补给

根据监控显示，10月广州网签一手住宅成交量为6123宗，环比下跌6%；

总成交面积为66.2万㎡，环比下跌6%。年内仅次于2月，为第二成交低位。

广州中原研究发展部认为，造成十月成交回调的原因主要有：

一.国庆假期干扰。

与2015-2016年不同，近3年市场处于“买方市场”状态，买家不着急入市，国庆选择出游回乡的客户越来越多，国庆逐渐与春节成交相似，进而影响全月成交表现。

二.节后供应放缓严重。

本月全市累计供应6015套单位，其中4446套集中在9.26-9.30（假期前）批发，占全月供应量的74%。

节日期间至统计周期结束（10.1-10.25），广州新增供应仅1569套，占全月26%，“后继乏力”直接影响10月成交。

三.市场买卖方态度“胶着”。

买家维持“不着急入市”的心态；对于开发商而言，由于近年拿地成本大幅提高，

新推楼盘价格基本没有过多回调、让利空间；

另一方面，对于外围区远郊地带，

即使开发商愿意降价吸客，由于“远离市区”“无地铁”“无配套”等劣势，亦难以吸引买家入手。

【新批供应】

超7成单位集中在节前批售

节后明显“乏力”

本月一手住宅供应面积为63.37万㎡（6015套），供应面积环比下跌10%，大幅低于近一年供应平均水平（75.89万㎡/月），本月新增供应存在两大特征：

一. 超7成单位集中在节前批出。

统计周期内9.26-9.30新批供应面积达46.27万㎡，足以体现各路开发商为十一前夕及假期“备足弹药”。

由于不少客户选择十一外出旅行、返乡，房企为方便客户安排假期时间，普遍提前推货，其中9.28-9.30为各大一手项目集中推售期。

二.节后补给未能跟上，直接影响后市成交。

统计周期中后段（10.1-10.25），全市累计新批17.1万㎡，其中节后首周（10.8-10.13）仅2个楼盘获得新批。

直至10.21-10.25时间段，新批预售情况才有所改善

；由此可见，市场无新货可售，直接影响成交表现。

本月“供应大户”包括增城、黄埔两区。

其中，增城获批16.15万㎡单位，居本月全市第一，但环比却下跌29%。

主要原因为增城各板块竞争激烈，为尽早吸纳客户占据市场“头啖汤”，加快完成年底回款任务，

不少开发商提前至8月底至9月中推货。

黄埔本月获批14.2万㎡单位，环比增加超8倍，大盘万科幸福誉累计推出411套（3.6万㎡）单位，随着21号线贯通至天河在即，知识城项目推货活跃度明显提高；

此外，10.26科学城板块项目大壮名城正式开盘，该项目一次性批发366套（3.5万㎡）单位。

展望未来，包括

品秀·星樾（香雪）、广州龙湖·揽境（长岭居）、保利拾光年（知识城）、时代印记（知识城）

等全新项目即将投入市场，黄埔一手供应将持续走高。

【成交情况】

天河、南沙、增城三区成交仍“可圈可点”

其中天河本月成交3.91万㎡（415宗），环比增加48%，天河主要一手住宅项目兰亭盛荟于9月初开盘抢跑，成交活跃；

而珠江花城于9月7日、9月21日分别“抢跑”累计推出400套单位；

两大热盘推货刺激消化周期长期低于“红线”6个月，严重缺货的天河区恢复活力，跑赢大市。

南沙本月成交11.12万㎡（1096宗），环比增加25%，为外围区中成交增幅最大的区域。

除货量充足外，

南沙9-10月喜迎“国际金融岛”“南沙科学城”等重磅规划落地

，为区域发展增添“筹码”，带动买家入市热情。

增城本月成交17.25万㎡（1665宗），环比增加1%。

东大仓持续两个月保持1500宗以上成交，主要原因为朱村、永和、石滩等竞争较激烈的板块早于9月初便抢跑推货；

朱村部分楼盘更是早早推出促销措施“以价换量”，因此近段时间增城保持相对高位成交。

【库存状况】

供应放缓，可售库存创近一年新低

由于本月成交放缓，促使消化周期提升0.2个月至10.2月水平，高于近一年（10个月）的平均水平。

但需要指出的是，

由于新批供应从8月开始放缓

，导致广州整体可售库存量

降至756.17万m，创近一年新低。

广州中原研究发展部认为，可售库存降低从短期来看将导致市场上可选择的房源量减少，影响买家选择“丰富度”；

但从长期来看，

库存降低将加剧“供不应求”现象，价格将呈现平稳向积极的态势。

因此假如买家不抓紧目前“窗口期”购房，待市场回暖，

或将面临购房成本提升等问题。

【个盘表现】

成交TOP10榜大部分为假期前夕抢跑项目

从个盘情况来看，“抢跑盘”项目表现不俗，如珠江花城、万科海上明月，早于9月初便开始“备足弹药”多次加推，吸客情况理想。

另一方面，十一假期采取“小幅让利+区位条件较佳”的项目表现同样强势；

如科慧花园假期前（9.28）推出特价楼栋，单价1.8万/ m起，本月该盘成交256宗，成为增城成交量最大的项目。

此外，规划利好热区楼盘亦“自带流量”，得到买家青睐。

如知识城板块万科幸福誉（21号线即将贯通天河）、南沙金洲板块的越秀滨海新城（金洲一手新盘紧缺+楼盘价格低洼+南沙金融岛、科学城利好），客户亦明显加快入市步伐，避免后期购房成本增加。

【后市研判】

11-12月多区将有全新盘入市成交或可提升10%左右

从供应端情况来看，11-12月广州多个区域全新盘有望入市，将为买家提供更多购置选择。

但由于新入市项目以近年高价地项目为主，因此普遍售价将处于区域均价之上，如南沙灵山岛尖、黄埔科学城、白云三元里-新市等。

全新盘主要吸引中高端购置需求，因此实际接受程度仍有待观察；

即使上述板块项目入市，其成交周期相对缓慢，对大市成交量短期刺激亦相对有限。

从需求端情况来看，市场逐渐摆脱十一“假期综合症”，10月末成交出现起色，买家逐渐回流。

预计11-12月维持7000宗/月成交水平的可能性较高，将比9、10月增加10%左右，但对比去年同期8500-9000宗/月水平，或将存在明显差距。