2019年8月，深圳庭苑公寓收到一个运营需求，说是一栋300间的公寓项目，带500平大公区，位置就在1号线地铁口不远的大路边。 据说该项目三年前开业时曾包下了整条线的地铁广告做推广，在业内还小有名气。
业主想要寻找品牌运营团队，一方面是因为计划出国，另一方面也是苦于项目硬性条件和位置这么好，空置率竟高达50%，每月都在持续积亏，急需寻找解决方案。

庭苑团队对项目情况很好奇，迅速跟业主约好时间，进行第一次考察。

按照导航开车过去，很快就看到十字路口一个11层的楼栋非常醒目，外墙刷着灰底黄绿色图案的油漆，相对比来说，一楼的入口不太醒目，三年下来显得有些破旧，吊顶因漏水开始掉漆，门口有许多小海报粘贴痕迹显得斑驳。

位于四楼的500平大公区因为缺乏采光显得非常昏暗，中间还悬挂着圣诞节的彩色装饰，开放式厨房散发出烹饪的油烟味和潮湿的异味，桌球台布已经破损，堆满杂物的餐桌显得油腻，橱柜内部分层板因漏水被腐蚀，还有蟑螂出没。

庭苑团队第一次项目考察拍摄

沙发后的地面发现死老鼠

拾级而上，楼梯间里堆放着杂物和晾衣架，楼道里则每家门口摆放着鞋架，长长的走廊常只安装着感应灯，站在房门前，远处的走廊尽头幽深昏暗。

楼道改造前

项目的房间有近一半是通过天井采光的暗房，白天也必须开灯，由于局部漏水和长时间未得到良好通风而散发出霉味。很多房间的墙面还有前几任租客留下的痕迹，家具也存在大量旧损的状况。

暗房

屋顶的公共洗衣房很多机器已经损坏，且机器直接摆放在屋檐处，插座裸露在外，暴雨天气雨水有机会接触到电源和洗衣机，有明显安全隐患； 屋顶的晾晒区雨棚刚刚被台风吹垮，吹落了一地的衣物。

洗衣房、天台

看到这样的项目情况，跟业主进行初步沟通后，庭苑公寓的设计和运营团队马上进行会议讨论，梳理楼栋情况，分析项目优缺点和需要马上改变的重点：
改造需求汇总

1、一楼门面必须“改头换面”，提升颜值和品牌形象，为出租吸引人流；

2、整栋楼进行深度清洁，修补漏水位置，并请专业杀虫公司杀虫净味；

3、给走廊、楼梯间和公区增加照明，给租客安全明亮的居住感受；

4、将厨房区域和公共活动区域隔开，减少公区异味，让租客更愿意在公区活动；

5、屋顶洗衣房引进新的共享设备运营商，把一个小储物间改成洗衣间；

6、修理或更换坏损的设施，整理公区物品和厨房储物柜，解决走廊堆放问题；

……

改造提案会议会议结束后，产品中心的同事马上开工，给项目做了一整套的产品改造方案，内容多达60条。

郁金香改造项目部分提案

立项团队马上跟业主沟通改造方案并进行调整，在一周之内确定了本项目改造的第一阶段动作，开始动工。

项目改造大解锁

Part 1 一楼门面

一楼门面重新设计装修，更换了颜色，且抬高了门头招牌，将原来落地玻璃上贴的海报清理干净，让小空间增强了通透感。

门头改造前

门头改造后

撤掉暗沉繁复的旧前台，放置了庭苑标准的新前台，供驻店销售、管家使用。

一楼门面改造后

重新布置了一个温馨舒适的接待区，同时利用从四楼前台拆卸的废弃木板，装上定制的桌腿，添加了一个时尚的吧台，可以眺望到远方，租客平时可在此休息、等待或放空。

一楼门面接待区改造后

Part 2 四楼公区

从一楼门店直接乘电梯上到4楼，出来面对的是原来的公区前台。 目前旧前台已拆掉，换成霓虹灯，不仅提升了空间亮度，还增强了租客回家的仪式感。

before

after

新的服务台设置在公区里面的吧台，可以一览整个公区而不再是背对着租客，更易于管家实时掌控公区情况，更及时、到位地管理和服务。

公共厨房已经加装了玻璃隔断和滑动门，将厨房与公区完全隔断，有效隔绝油烟味。原来闪烁昏暗的吊灯已拆除，换成了明亮的LED平板灯。修理和杀虫、清洁过后的厨房区域显得干净清爽。

另外，在电脑竞技区、茶室、游戏区、健身区，都重新清洁消毒，更换了老旧设备，健身区地板漆磨损的部分也铺设了地毯。

整个公区改造完成后，我们逐渐看到，更多的租客愿意到公区来多呆一会。 平时管家也会组织租客活动，看电影、玩游戏，一起烹饪分享美食，一起健身变美，我们希望每一位租客都能在这里找到归属感。

Part 3 公寓走廊

公寓的楼道实在太黑了！ 改！ 必须改！
设计师第一时间就是增加楼道的光线！ 并对破旧、发霉、楼水的墙壁重新粉刷，现在呈现在大家面前的就是明亮、充满仪式感的走廊，有效提升租客回家的体验感~

我们还在每一层楼的电梯出口处，安装了公寓公告栏，平时的一些通知、活动、要求能让租客及时看到，让他们更了解公寓管理的措施和公寓组织的活动。

Part 4 公寓房间

庭苑·郁金香的房间户型较为单一，多为单间和loft户型，还有50%都是暗房，且存在墙壁脏、破、漏水，家具配套不齐全、损坏多等问题。

我们的设计师在房间修补刷新之后，增加了房间照明，并布置了全新的样板房，初步提升了室内状况。店长和管家也每天都会对空房检查，保证通风和卫生状况良好，清洁无异味。

改造前vs改造后

租客

氧气泡泡

我终于不用点外卖了！ 之前的厨房真的蛮脏的，现在又干净又明亮，我跟我男朋友每天晚上都会在这里一起做饭，很开心！

租客

钟毅

我是一男的，但我有时候走在那条走廊都会心慌慌，真的想不明白怎么那么黑！现在好啦，我再也不怕不怕啦~~~

10月24日，公寓达摩院·落地交流会第13期就在庭苑·郁金香顺利举办，超过50位来自新加坡、江苏、广州、佛山等地的公寓人齐聚，共同探讨公寓店长的“进阶之路”。 庭苑公寓运营总监万芬，作为本次交流会的分享嘉宾之一，以庭苑·郁金香为例，从团队模式和标准化运作的角度,给大家分享了培养“庭苑超能店长”的秘诀。

交流会上，万芬分享，庭苑凭借自身丰富的运营管理经验，从产品的角度着手，用极少的预算，让老旧公寓内部空间得到最大限度的使用和优化，使其焕发出全新的活力。

在改造进行的同时，运营团队也开始与现有租客熟悉起来，他们看到庭苑带来的改变，也愿意逐步改变一些既有的习惯，不再在公区抽烟，不再将杂物堆放于楼道，使用完厨房及时清洁，一起参与公寓的活动……

短短1个多月，拥有289间房的庭苑·郁金香仅花费10万元进行第一阶段改造后，入住率提升了20%，由原来的成交率20：1每周租2间，到现在成交率翻两番，每天都至少要出租2-3间！续租率也达到了50%！

交流会现场

让租客再次爱上它，这就是公寓改造的魅力所在。 现在，郁金香公共洗衣区的设备已经更换一新，而屋顶的玻璃棚正在准备之中，到时候我们可以拥有一个宽敞的屋顶活动区。 公区的灯具还未加装完毕，房间内部的改造也还待进行。 需要我们做的事情还有很多，也许一段时间后我们能看到一个更美的郁金香~~ 虽然目前公寓改造还未完成，施工也在进行中，但我们的这些努力，能被租客和同行看到并认可，让我们充满信心，并动力十足。

在施工中

来源：庭苑公寓