继前两季度成功举办以“公募REITs”、“长租行业新赛道”为核心主题的公寓闭门沙龙后，10月31日，网易房产×联城行“2019年三季度上海长租公寓势力榜发布”暨“上海长租公寓投拓风险预警”小型闭门分享沙龙在沪成功举办。
在本季度的沙龙中，除了特邀上海房地产经纪行业协会租赁专委会的有关领导、职能系神秘嘉宾外，我们还邀请到了深耕集中式公寓领域的头部企业与业界精英们一同参与本次长租行业的交流盛宴。
（Q3季度长租公寓闭门分享沙龙现场）
01
长租企业经营合规化“势在必行”
在开场致辞环节中，上海房地产经纪行业协会租赁专委会副秘书长汤俊表示：“目前整个行业都非常关注的的一件事就是上海在为期3年的试点示范期中，获得中央财政每年10亿元的补贴的事情，但在此之前我们需要构建的是一个更加良性的、有底线、有规则的市场。”
（上海房地产经纪行业协会租赁专委会副秘书长 汤俊）
从和这个角度上来说，推动长租企业和行业的合规就变得势在必行。随着租赁市场的逐渐走向成熟，管理部门对于住房租赁的行业的监管方式也在不断优化。
据汤俊透露，协会也正在积极地推进与上海市公安局人口管理办公室的合作，收集实有人口管理相关信息，并通过信息化手段来助力企业的合规化变得更轻松、合规成本更低，让整个行业形成一个“良币驱除劣币”的状态。
02
行业关注度下降 运营商如何突围？
紧接着进行的是网易×联城行“2019年三季度上海长租公寓势力榜”的正式发布。
网易房产频道上海站资深记者忻奇琪作为代表，从媒体角度向嘉宾们详细阐述了三季度所观察到的长租行业正经历的一些关键性趋势。
她指出，从数据层面上看，由于长租公寓行业整体走入淡季，和前两个季度相比，长租公寓行业整体的网络关注度有所下降。
另一方面，在融资方面，行业头部玩家们展现出的则是“强者恒强”的特征，例如：城家公寓就在本季度内收获了来自博裕资本领投，云锋基金、华住集团、雅诗阁、建银国际等机构跟投的近3亿美元A轮融资。可以看到的是，精细化的公寓运营能力正逐渐成为资本衡量公寓方价值的首要参考要素。
而部分房企系的重资产项目逐渐开始发力，优质项目相继入市，在当前行业背景下，房企系的发展重心由追求规模增长，转向稳经营、提质量，对于单纯规模上的扩张反而会愈加谨慎。
03
集中式公寓的“风险预警”
在这样的大环境之下，对于集中式公寓运营方们来说，会面临哪些挑战，又应如何面对？
针对“上海租赁市场数据解读及集中式长租公寓风险分析”这一话题，上海联城房地产评估咨询有限公司数据总监陶缨进一步分析了当下上海整体租金的变化趋势和集中式公寓所面临的风险。
（联城行数据总监 陶缨）
数据显示，2019年三季度内环内租金为102元/平方米/月，环比下降1.84%，本季度下跌幅度最大的为外郊环，环比下跌幅度约为6%。
从成交数据看来，租赁住房户型成交主力户型仍以一二室户型为主，但本季度，二室户型占比已超过一室，约占46%左右。
在陶缨看来，虽然全市租金在本季度内有所下调，但对于租赁企业来说并不需要过度担忧，她认为当前上海市场已经度过了非理性扩张阶段，租金也已经回归到一个合理稳定的水平，下一阶段整个市场的供求关系也将恢复正常化。
04
“谨慎投资”已成行业共识
城家公寓投资部副总裁李彦以“集中式公寓物业选择及收房风险管理”为切入点，与嘉宾们一同分享了城家公寓这些年在投资、拓店方面的经验。
（城家公寓投资部副总裁 李彦）
得益于华住集团的“酒店”基因，城家公寓在房屋的出租时间上会比一般的运营商更加灵活，在合规、消防等设施的报批上也较有经验，因此能更好的为企业创造更多价值。
据李彦透露，现阶段城家公寓在重、中、轻资产这三种经营模式上，会更加青睐于向重资产自持物业、轻资产输出管理的方向上走，对于中资产的项目则变得非常谨慎。原因是当前市场整体环境偏冷，但部分房东的心理预期仍然较高，对投资来说就容易发生算不过账的情况。
（朗诗寓投资拓展部总经理助理 徐锋）
而这一观点也得到了朗诗寓投资拓展部总经理助理徐锋的认同，事实上对于房企系的公寓运营商来说，通常都会在投资拓店的时候会更加谨慎，同时也应该修炼好企业的“内功”。
在自由讨论环节，围绕着投资、拓店等话题，来自旭辉领寓的投资经理李婷婷以及龙湖冠寓的拓展负责人姜宏也都从企业自身的情况出发，与在座的嘉宾们进行了详尽的交流。
（旭辉领寓投资经理 李婷婷）
据了解，和城家公寓相似的是，未来旭辉领寓也将在轻、重两端平衡地进行发展，另外公司内部对于明年的投资拓展也会有一个更高的要求。
（龙湖冠寓拓展负责人 姜宏）
作为龙湖的四大主航道之一，冠寓也将在明年冲击更高的房源数量和门店规模，并会针对地铁沿线、市中心城区进行重点布局。
随着讨论的逐步深入，网易房产“2019年三季度上海长租公寓势力榜发布”暨“上海长租公寓投拓风险预警”小型闭门分享沙龙也走入了尾声。
（部分参会嘉宾合照）
作为行业中的见证者与观察者，网易房产上海站在未来也依然会不忘初心，继续为大家带来更加精彩的线下公寓活动，做好公寓行业间的桥梁，与各位公寓行业的伙伴们一同以更好的姿态迎接新的机遇和挑战！
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