二手房卖不掉，新盘买不起，改善换房太难了|163

上个月，我们的文章讨论了现在成都刚需买房的现状。文中提到，成都住宅市场的小户型正在以“卖一套少一套”的方式被市场淘汰。

新房市场买不到小套三户型，二手房相对于新盘，性价比很低。

然而，房价上涨，也催生了不少改善换房需求。对绝大多数的换房朋友来说，目前心态焦急的买房人大多是希望改善住房条件的“以旧换新族”，尤其是第一次购房不够理想的，第二次买房肯定要避开和弥补上一次的“坑”。

但是这部分人却处于旧房卖不掉，又承担不起购置改善新房的困境中。

“政策限制”，现在换房时机不成熟

过去两年出台的限购政策，保护了首套刚需购房者，打压投资购房需求，改善人群也成了受害者。

相较于限购之前的二套房首付4成，利率折扣，如今第三套房拒贷，第二套房6-7成首付，贷款利率上浮25%以上，政策优势全无。眼下必须要清楚的一点是，无论是首付还是贷款层面，都是不支持换房的。

所以，大部分购房者只能选择以房换房。即卖掉手里的唯一房产后，再购买改善型住宅。

但是，二手房根本卖不掉

截止本月31号，链家网公示的成都二手房源量已经达到11万8千余套，诸葛找房平台聚合全成都有效二手房源为15万8千余套，并且平均每日都有几百套的净增量。

今年下半年，贝壳研究院发布的一份报告显示。第三季度以来，很多挂牌房源有明显的降价，链家单套房源成交周期约为 71 天，客户成交周期为 36 天，二手房市场整体供大于求的特点比较突出，去库存周期超过2年。也就是说，目前二手房交易周期比起上半年明显加长，现在市场买卖双方观望情绪浓厚。但是，即便是在这样艰难的市场环境下，改善房的市场价却一点也没有妥协。

300万以下，很难找到理想的改善房

卖房是改善人群要翻的第一座山，那买改善房的这座山更高。从我这两年接触到的，不管是以房换房人群还是二套改善人群，地段、产品、学区，这些因素都要考虑在改善需求内，除了换房成本呈几何级增长外，主城区能满意的产品却很少。我们来看看，主城区的改善住宅产品。下表为今年下半年拿预售的改善项目：

可以看到，大部分楼盘的主力户型或者是起步户型已经定位在150㎡及以上了，总价段基本在300-500万区间。主城区的开发商似乎没有在意100-150㎡改善入门级的产品，反倒是这一类产品大多出现如龙泉、温江、双流等近郊区域。另一个特点是装修价格，除了极个别的楼盘卖清水房外，大部分楼盘的装修价格定位在5000元/㎡左右。即便是一个改善购房者，也很难轻易承担这类装修标准。

如果对学区的要求高一些，那大部分的选择面只能圈定在青羊和锦江两区。抛开凤起朝鸣、西派浣花、D10等600万以上的顶豪楼盘，普通改善购房者能选的楼盘更少。另外，在一些性价比较高的改善楼盘上，比如华润悦玺、仁恒滨河湾，还会受到大量刚需人群及投资客的竞争，中签几率惨不忍睹。在二手房的选择面里，城东和城西，学区不太拖后腿的楼盘中，关注度最高的两个楼盘分别是君悦金沙以及翡翠城，建面在100㎡以上的改善户型，总价也要300万起步。