这是一个最好的时代，也是一个最坏的时代。——狄更斯《双城记》
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郑州房价的溃败像是陆续倒下的卡罗牌，环郑绕完一圈，顺着南龙湖来到了港区。
得知港区出现6000元/平的现房骨折价，我们第一时间去了现场调研。
该项目位于北港，2014年内购时期高层4300元/平；2015年末基本销售完毕，尾盘高层价格5600元/平；2016年郑州房价最疯狂的时候，二手房房价轻松破万。
房子是现房，产品放在今天也不算过时，分离式核心筒1T2、指纹密码锁，户型还算不错。目前小区状况属于中等，绿化缺少维护，部分楼栋外立面有破损，不过因为是褐石建筑风格，视觉上感受不明显。
社区入住率比较低，这也与项目前期低价内购产生的大量投资客有关。目前这批房子主要是渠道在卖，基本都是前期还没签合同的客户在转，更名、签合同这个流程。
洋房1万+，高层小面积7000+，大面积6000+，当然还需要加一些中介费。事实上我们在调研的时候，逐渐揭开了港区背后的隐藏市场。
港区早期在2014年、2015年时候，有一大批低价团购房，而这些房源或多或少都在市面上转，如龙中金源，7000+的和昌盛世城邦等等。
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了解完港区的隐藏市场，站在2019年11月我们再来看看港区房地产市场的基本面。
在港区的区域发展定位中，一核三心，北港、南港、东港并行发展。房地产市场主要集中在相对成熟的北港，和刚刚兴起的南港。
▲北港热门项目分布图
北港房地产发展到目前经历了四个阶段：
（1）机场初期无序开发阶段
（2）港区初期探索阶段：豫发、中建
（3）开发商陆续进驻阶段：万科、正弘、融创、永威
（4）北港东部发展阶段：中建、正商、恒大等。
北港西部区域正在逐步成熟。
▲北港热门项目销售价格表
受大行情影响，北港核心区整体价格相比1万2的高点有明显回落，地铁口的正弘中央公园，和带装修的万科美景魅力之城，以及送车位券的纯洋房融创空港宸院相对更有性价比。
▲南港热门项目分布图
南港的房地产市场分为两个组团：
围绕梅河公园、苑陵故城遗址公园的和昌盛世城邦、豫发九棠府、中建梅溪上郡；
围绕双鹤湖中央公园的永威望湖郡、招商公园与湖、建业云境和远洋中能荣府以及比较特殊的瀚海航城。
▲南港销售价格表
从价格角度来看，南港整体价格偏高，相对于北港市场尤为明显。虽然南港规划、基建相对北港更优质，但公共交通、配套资源如商业、学校等差距比较大。
对于港区置业，地缘性的自住客户还是比较幸福的。规划、基建都很好，城市界面很新。在港区容积率小于2.5的项目非常多，产品也比较优质，关键1万的房价基本面对购房者也比较友善。
对于港区投资，观点也很简单：不建议。
我猜很多人不淡定了。
这位老师你醒醒啊！这可是航空港区啊？港区啊？你懂不懂？
这是国务院批准，和郑州市平起平坐的港区，你懂不懂啊？
这里有机场、高铁南站、会展城、领事馆，你懂不懂啊？
这里现在的房价只有1万，而郑州主城1万4，你懂不懂啊？
我懂！
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关于港区的种种，大家都非常清楚。
比如唯一一个国务院批准设立的航空港经济先行区；
比如“一主一城”的格局；
比如产业结构，多维交通、货运枢纽；
... ...
港区多派也经常用这些来说明不要以一个“郑州新区”的狭隘角度去看待港区，港区是自带发展引擎的。
▲双鹤湖中央公园
我们也确实看到了港区的大手笔规划，路网、绿化等基建的速度，包括如园博园等大型公共资源的落位，高铁南站、会展城的蓬勃建设。目前北港和南港的西部区域基本完成。
▲建设中的高铁南站
但这些都不是房产价值的核心因素。
除了郑州航空港区，国内如北京大兴国际机场，成都天府国际机场等都在筹备航空港经济区，政策不会只垂青你一个人。而规划、大基建，如天津滨海新区，比郑州航空港区更牛掰，但房地产仍然颓的一塌糊涂。
房产投资从来都是寻找接盘侠的过程，对于房产投资而言，摆在港区面前的核心问题就是人的问题，没有人就没有购房需求，就没有二手房市场，就无法变现。
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航空港区规划面积415平方公里。
从全省统计公报数据来看，2018年末航空港区的常住人口为73.57万人。
郑州市中心城区面积549.33平方公里，2018年末常住人口508.05万人。
数据可能不太直观，我们选取了三个时间点的热力图做了直观对比：
▲上午10点郑州市区与航空港区热力图对比
▲下午5点郑州市区与航空港区热力图对比
▲晚上8.30郑州市区与航空港区热力图对比
热力图上很直观显示，港区的人口密集区始终集中在机场和富士康厂区。
这就是摆在港区面前的问题--人口。
这代表什么？
这代表一个是549.33平方公里，508.05万人支撑的1万4的房价，一个是415平方公里，73.57万人支撑的1万的房价。
港区投资客趁低价建仓的时候，有没有想过为啥到现在还有这么多低价房还在转？为啥港区几乎没有二手房市场，为啥港区如万科等优质的三房只能租1500？
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马云的成功学演讲中提到过一个定律：荷花定律。
一个荷花池，第一天荷花开放的很少，第二天开放的数量是第一天的两倍，之后的每一天，荷花都会以前一天两倍的数量开放。
如果到第30天，荷花就开满了整个池塘，那么请问：在第几天池塘中的荷花开了一半？
第15天？
错！是第29天。
航空港区就是一个荷花池，但这个池子里边玩的是填人游戏。
这是一个好时代，港区的定位、规划、基建都可以快速达成，但唯有人口不可催生。
▲航空港区历年人口统计公报
港区规划人口230万，路还很远。港区的确不是郑州的外溢新区，但也面临着更难的人口迁移、导入难题，这个填人游戏注定要玩很久。
再退一步说，房产投资选筹，有明天、后天、大后天收益可选，你又为何非要选择大后天苦守、苦熬、苦等？
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