转载来源：与陈昊有关

（ID：Chen_Hao_19891202）

项目案例：庭苑公寓

文：陈昊 | 文字矫正：火山

庭苑项目摄影：中药

之前我们已经讲过公寓的外立面、门头、公区与通道，今天我们来聊聊房间。

我们提到了公寓从居住角度出发的3个基本等级，它们的区分逻辑是：

第一级，租客基本不会到达的区域； 第二级，租客每天都要经过的区域； 第三级，租客每天停留时间最长的区域；

根据这个基本等级，我们立刻就能明白房间的重要性，因为房间是租客每天停留时间最长的区域。

大家都知道房间很重要，但有个坑，很多做公寓的人都掉进去过，这个坑就是：

“我喜欢什么。”

那么下面这句话可能有些刺耳，但是希望你能听进去：

“做公寓这事，你和我喜欢什么不重要，重要的是租客喜欢什么。”

关于公寓的房间，能写的内容很多，但是只要记住这句话，就能时刻提醒自己，放下自己，方方面面为租客着想。

本篇文章将以租客、户型与家具，这三点展开叙述。

这三点对应文中的三段，希望你看过之后会有一些启发。

01

租客，想破头也要知道租客到底喜欢什么。

我喜欢滑雪，去年在长白山雪场附近买了套房子，想着过年滑雪方便，不住的时候就当民宿短租。我在设计这套房子的时候只画了平面图和施工图，用时很短，并且施工期间一次工地都没去过。

为啥这么“随意”呢？

我总结了一下，原因是在这个项目中，我同时担任了3个角色，分别是：

业主、设计方、使用方。

这栋房子施工完之后我很满意，就是因为我同时是这三个角色。

如果再进一步分析，可以看到：

1.使用者是我，我知道自己要的房子是什么样子的； 2.设计师是我，我有专业能力把我想要的房子实现出来； 3.业主是我，我有最终决定的权力。

也就是说，在这个项目当中不存在任何的信息不对称问题，所有角色该考虑的问题都可以无缝对接，甚至同时进行。

但是，正常情况下，这种做事方式是很少见的，如果是在公寓行业的产品打造中，情况往往是这样：

1.使用者是租客 2.设计师是设计公司 3.业主是房东或者承包商

这是打造产品的常规关系。

这时候有的朋友们就有疑惑了：“你说的这两个事好像不是一个事。”

是啊，他们确实不是一件事。

但是，这会让我们清楚的知道打造产品时，如何建立清晰的逻辑关系，既是：

换位思考，公寓设计师是产品经理，要弱化设计师身份，“成为”租客、“成为”业主、“成为”施工方、“成为”销售员、“成为”管家；

关键点就是换位思考，“成为”别人。

其中“成为”租客是最重要的。

首先，是了解租客，可以多问自己几个问题，比如以目标租客这条线为例：

“什么人会住在这里？在哪里上班的人愿意住在这里？为什么？”

"哦，科技园上班的人会住在这里，他（她）们的收入是怎样？男女生的居住比例会有多少？他们加班多吗？年龄区间是怎样？工作性质是怎样？......为什么？"

然后，是角色代入，经过实地调研与数据分析等前期工作，开始用“使用场景”的方式把自己带入到租客角色中，继续以目标租客这条线为例：

“我不爱爬楼梯，需要电梯房。“

“LOFT户型接受不了，下班累的不行，不想爬床。”

“我衣服多，收纳要够。“

“我养猫，还有个书架，要有地方放。“

“我喜欢天蓝色。“

“我喜欢粉色。“

......

再往后，是筛选共性需求与个性需求。

共性需求，比如：经常加班，不想住LOFT。那产品就控制高架床户型比例，或者干脆不做。

个性需求，比如：我喜欢粉色，不喜欢蓝色，这种事情众口难调，但是需要统计，可以抓住其中几点打造出产品亮点。

这一步的关键是，以共性需求为基线，做标准产品；以个性需求为阶梯，提炼产品亮点，做出有亮点的产品。

最后，开展设计工作。

整理一下其实就15个字，了解租客、成为租客、再回归为设计者。

看完以上你可能会觉得，这不是什么新观点：

这不就是：

什么“客户就是上帝”；

什么“客户导向型”；

什么“顾客价值”等等吗？

懂道理和实践是两码事。

如果市面上的品牌公寓都按照这个去做，可能就不会出现这种产品：

（这门关不上啊）

（要蹲马桶上洗脸）

就算不是专业设计者，也可以换位思考自己在里面居住生活的场景，看看体验感如何。

做产品，不是把人塞进去，而是要让人住好。

02

户型，简单到四个字，规整通透。

在庭苑设计的理解中，房间最关键的有6点：

户型，规整通透； 隔音，窗要隔音、墙要隔音； 床垫，让租客睡好； 收纳，收纳要够； 留白，家具不要摆满，给租客留出一定空白区域； 卫生间，创造条件做干湿分离，如果不行也别太小。

通过罗列以上，我们可以看到，户型的通透规整是最重要的，可以说它决定了房间的一切。

我住过挺多公寓：青客公寓、warm+、窝酷公寓。另外，我每月会出去看项目：you+、海绵、草莓、集悦城等等。

市面上的公寓，给我的感觉是，很少有规整通透的房子。

其中一个理由可能是大家心里有个天秤，一边是房间数量，一边是租客，并且在通常情况下这个天秤会向房间数量倾斜。

其实做公寓这事，利益最大化是目的，提高房间数量只是手段。

当我们看清这一点，就能比较专业地看待问题，就不会一味地追求房间数量。

在这个天秤上，向哪边倾斜都有风险，正确的做法是使这个天秤均衡。

具体的做法是罗列尽可能多的项目已知条件，然后使劲分析已知条件，最后找到一个能让各个需求达到平衡的点。

去年做庭苑·柠檬树的时候，我们遇到了类似的情况，标准层为197㎡，其实这么大面积，每层的最大房间数可以做到9间，但是我们只做了7间房。

最早的平面是这样的：

（房间号没有4和7）

最早的标准层平面方案是9套房间，最小房间为13㎡（根据庭苑公寓大数据分析，房间最小尺度不要小于13㎡）。

这个平面方案的坪效是最高的，但是它存在如下问题：

每层有4套房间阳光不好；（5、6、9、10号房） 厨房和阳台的体验感不够好； 房间尺度均是最小尺寸，招租与续租可控性较低。

（建筑两个侧面都是握手楼，采光很差。）

（正面与后面采光较好。）

发现这些问题之后，又经过沟通，做出了以下调整：

最终的平面方案比之前的方案少了2间，用2套房间的代价，换来的是总共7套房中，有6套具备独立的阳台与厨房，并且空间规整通透，采光充足。

这是一个权衡与取舍的结果，房间数不是最高的，但是收益与稳定性是更合适的。

做产品的过程，就是先确定利益最大化这个目的，然后搜集已知条件，最后解出最优答案的过程。

在收集已知条件这一环节中，下的功夫越多，模棱两可的信息越少，项目就能做的越好。

（庭苑·柠檬树室内照片）

03

家具，床垫、收纳与留白。

1.做房间要特别注意留白

小时候学过一阵儿国画，具体学了什么基本都还给老师了，现在只记得一个概念——留白。

在国画中有大面积的留白，国画的留白讲究的是“此处无物胜有物”，这是东方艺术特有的哲思。

在公寓产品设计中，也要讲究留白。

这句话乍听来有些反常识。“现在不都拎包入住了吗？”“功能不是越全越好吗？”“家具多不是会更有竞争力吗？”

每当我们这样想问题的时候，最好先洗个凉水澡冷静一下，然后重复一遍打造产品的核心心法：

我们觉得怎样不重要，重要的是租客怎么觉得。

在我刚搬进现在住的公寓的时候，我发现缺很多东西，没桌子，收纳不够，我的一大堆书也没地方放，于是我跑去宜家，买了简易衣柜，买了书架，买了桌子，还用BURTON的纸壳箱子拼了一个床头柜。

后来，我打算搬家了，于是我环顾四周，看了看我买的衣柜、书架还有桌子，心想这怎么搬家？搬的动吗？算了，继续住吧。

讲实话，我住的公寓真的太吵了，外面是大马路，早晚车声大，墙的隔音也不好，隔壁有点怪动静我都能听见，但是我还是选择留下。

因为，首先，通过添置家具，这房子已经满足了我的个性化需求；第二，买了家具再搬家太费劲了。

通过亲身经历，我发现了产品空间留白的好处。

租客总有个性化需求，这就需要留白空间，让租客放置个性化家具； 租客自己买了家具，想搬家的时候就会多一个顾虑，这对提升续租率会有积极作用。

公寓只能做标准公寓，每个房间放的家具都差不多，这种时候空间留白就更加重要。

我们虽然只能做标准产品，但是起码可以留出空白，给租客自由添置的空间。

2.收纳主要看衣柜

衣柜的尺寸，长度做到1.5米会比较合适。

并且储物格别太多，储物格最好在衣柜上面，这样下面可以放行李箱，然后一条挂衣杆，挂衣杆做到左右通长最好。

这些细节看着简单，其实存在深深的套路。

衣柜长1.5米，基本够两个人用，再小太抠门，再大没必要； 注重挂衣杆，弱化储物格，租客更愿意直接把衣服挂起来，而不是叠起来； 租房子的人，90%都有行李箱，做衣柜有必要考虑这点。

现在市面上的产品，对家具的设计意识还不强，大多只是把家具放进去，没有深入考虑。

家具不是有就行了，还要认真思考租客的使用场景。

3.最后讲一下床垫

大家可能知道，在汉庭酒店的口号：“爱干净，住汉庭”之前，汉庭还有个口号，叫“睡好觉，洗好澡，上好网”。这两个口号分别代表了汉庭两次进入酒店行业的蓝海。

现在的长租公寓，还没有达到酒店行业那么高的标准，“睡好觉，洗好澡，上好网”，市面上的公寓，没有几栋楼能够做到。

但要相信，任何行业中的任何产品，最终存活的都将是高标准产品，并且是不断自我革命的产品。

睡好觉这事，一个是看房子的隔音，一个是看床垫。

隔音前文有提到过，以后会专门写篇文章，在这我们主要聊床垫。

床垫是否能让人睡好，主要看三点：

1.床垫是否能够支撑人的脊椎； 2.睡觉翻身的时候，床垫的回馈是否过大，这会影响同床者； 3.选择软硬两面的标准床垫，软硬要适中。

以上3点，是判断一张床垫是否能让人有良好睡眠体验的标准。

我去过几次海绵公寓，每次去都想在它们的床上躺会，床垫很舒服，是下了血本那种。

后来庭苑为租客制定了星级睡眠标准，并与雅兰建立了战略合作，开始进一步关注租客睡眠质量。

一张床垫，好的和不好的差300块钱，躺上去的感觉却明显不同。

做公寓肯定不是可贵的买，而是看钱花的对不对。在床垫上投资，让租客知道，让他（她）睡好，这钱花的就是对的。

文章结束，希望我们做出的房间租客很爱住。