11月6日，在新一次“粤港澳大湾区建设领导小组会议”结束后，中央公布了对港澳的新一轮政策利好，香港人、澳门人在大湾区买房，将不用纳税、社保、居住学习证明！

此前，港澳台居民也可以在内地购房，当然也可以在珠三角购房，只是要附加一些条件，比如购房者需实际在内地工作、学习超过一定时间，方可购买符合实际需要的自用、自住商品房，不得购买非自用、非自住商品房。

新政出台之后，所有附加条件、各种证明都免除了，香港澳门居民享有与当地居民同等的待遇。这是一个重要的突破，可以带来一批实际的需求。

根据我们监测到的市场数据显示，香港人内地置业主要集中在珠三角，其中在深圳最集中。有机构统计了2017年上半年的数据，深圳的住宅有3.2%被香港人买走，其中80%集中在原特区内，罗湖、福田最受欢迎。

换而言之，2019最后不到60天，港澳两大主力客群扎堆进入深圳楼市，接下来好房子更难抢啦！

我们的解读是：就在今年年尾，深圳的城市价值越来越突出，各区楼市骤然升温，整个楼市板块集体异动拉升！宝中云玺和光明璟悦轩（建发·小巨蛋）预计本周末就会公开发售，龙华几个新盘项目在排队入市，前海颐湾府和招商领玺也是蓄势待发，各个层级的产品都在爆发！

相比刚需改善型产品市场的波澜壮阔，城市孤品级别则显得更加低调，但是同样凶猛。表现在市场上，就是现在各路资金已经在准备进场抢购，从刚需到中产，再到顶级豪门，聪明资金已经提前进场了，预估接下来的深圳楼市又会出现非常壮观的开盘抢购场面。

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深圳楼市当下三种买房思维！

刚需在呐喊，中产在围剿，顶级门阀在狙击！

我们走访发现，现在市场上普遍存在的几种买房思维：

1、即买即赚模式，例如前年的深圳湾悦府，去年的华润城、万科瑧山府， 今年深业中城，中产集体围剿，因为大家都知道有便宜可以捡。

2、年轻人买房，任何时间点都是合理的，别觉得房子一直在涨，别忘了你也在涨。对于自住刚需客来说，少关注外界政策动态走势，九成九和你无关。多问问自己的需求和实力比较重要，光明沙井龙岗等等，哪个更适合当下的自己。超级限价房终归是特例，想中签买到得看运气和资金实力。

3、顶级豪门“狙击”模式，相较于万人空巷抢购的网红楼盘，顶级豪门更钟爱稀缺纯粹的项目产品，诸如深圳湾1号和深圳中心·天元T7，独特的建筑形态，全球限量版的户型产品，注定是一个没有硝烟的战场。

总结下来就是：中产在围剿，刚需在呐喊，顶级门阀在狙击。楼兔子的好朋友淘哥说过，买房有点像人们找伴侣，这点我们非常赞同，如果你一定要找完美无缺的、理想中的人做另一半，那真要考验你的运气。 绝大部分人，其实应该抓住眼前的幸福。否则当青春不再，容颜逝去，才会发现当年错过的，其实就是最合适的。

我们的体会是，从去年广深港高铁的开通，到今年大湾区、示范区等等一系列规划利好，对加速深圳城市核心优质物业的价值重估！尤其是近水楼台的福田。这段时间，我们接触了许多港人，他们都准备在福田置业投资，专门盯着高端豪宅市场，这在福田乃至整个深圳，都是极度稀缺。

有地产深喉给楼兔子爆料说，深圳中心·天元的T7公寓大概率要马上要卖了，封藏了很多年的城市孤品，即将公开发售，错过不再有，消息一出，很多深圳顶级门阀家族都盯上了，这很可能是市场上首个没有“集结”，没有萝卜“蹲”，而被顶级豪门直接狙击的楼盘！

城市核心区域的国际高档豪宅最讲究什么？我们判断不仅要有独一无二的地段，还要有独一无二的景观，当然还必须有过硬的产品配套，这些非常重要。

深业中城卖的是福田核心区域的天赐湖景和香蜜湖公园景观，是整个香蜜湖中央正对香蜜湖公园完全无遮挡的唯一项目，任志强曾经提到过一个说法：窗外的风景，决定了房子的价格！加上限价，192套住宅，当天清盘，毫无悬念。

然而，根据官方公示的选房结果，我们发现，共有47位弃选客户。引用一个之前了解到的一个买房案例——前两天跟本地土著喝糖水，问他为什么急着入手天骄，不再等一等中城，他说“我妈嫌那远……”（阿姨住水榭花都…想他儿子住近点）

许多真正的豪客，分明就是没看上这房子。虽然深业中城项目已售罄，但购房需求依然存在，尤其是塔尖人群，他们大概在等一个城市孤品的到来。

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全世界的顶级豪宅！

都在无限想象地追逐城市景观！

何为孤品？《淮南子·览冥训》中有言：“隋侯之珠，和氏之璧，得之者富，失之者贫。”这或许就是对“孤品”一词的最佳注解。在中华五千年的文明洗礼中，孤品以超高的历史价值和艺术价值为各时代的达官贵人、文人墨客们所追捧。

物以稀为贵，放到豪宅上同样成立：当豪宅成为孤品之时，每错过一套，都是财富的一次重大损失。每座城市方有一座城市孤品，而其价值，不可估量。

我们梳理数据发现，从全球来看，真正符合严苛标准的顶级品牌公寓，依然没有超过60个，更何况，绝大多数顶级品牌公寓只租不售。细数之后我们发现，世界顶级公寓所在，必定城市核心，而且，都在无限想象地追逐城市景观。

简单看几个案例，大家就能感受到。海德公园一号，位于英国伦敦中心，繁华商业区，肯辛顿商业区中心地带，相邻不远是英国女王的官邸白金汉宫，大不列颠自然史博物馆、泰晤士河。

海德公园一号示意图

One 57，纽约市最高公寓楼，位于曼哈顿中城黄金口岸，中央公园、纽约中下城、哈德逊河美景尽收眼底。

One 57示意图

南岸塔公寓，坐落于泰晤士河南岸的地带Southwark，不论是地段、交通，还是配套或环境，都堪称伦敦的核心佳处。

南岸塔公寓示意图

新加坡克莱蒙特，位处新加坡第一高楼丹戎巴葛中心，于楼顶空中花园便可一览新加坡城市全景，出门即达新加坡最繁华商业区。

克莱蒙特示意图

纵观以上项目，我们总结出全球顶级公寓的黄金准则：甄选全世界最好的大城市核心，再浓缩1%的精华，在此之上细细研磨，打造出属于时代的孤品。

古往今来，凡稀缺必价值。正如当代建筑艺术大师斯蒂芬·霍尔曾所言，“居住的价值，隐藏于其中最核心的，是其与城市之间的关系”。

这句话同样适用深圳，每一个荣耀家族，都至少有一处传世资产，延续着家族的过往与未来。传世资产到核心就在于资源不可复制的稀缺性，这才是可以匹配先行示范区家族传承的资产。当然，如果你忽视了这点，一个选择可能会改变你的一生。

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任性的顶级公寓豪宅！

1套房5年时间涨了一个亿！

就在前两天，瑞信研究院发布2019年《全球财富报告》，报告显示，过去的一年中，中国新增15.8万名百万（美元）富翁。同时，有1亿中国人处于全球最富裕的10%的人口当中。

此外，中国目前百万（美元）富翁人数为440万，仅次于美国；财富超过5000万美元的超高净值人数为18132人，这在全球排名第二，仅次于美国。快速发展的中国正在与世界全面接轨，尤其是深圳。

深圳是中国“造富”能力最强的城市，有大量富豪及高收入阶层的存在，去年底千万资产高净值家庭数量达到76600户，同比增加6100户，位列全国第四。现在又入围了2019年全球最富有城市排行榜TOP20，凭借7500亿美元的财富总额位于全球第20名。而前几天出炉的“胡润百富榜”又显示，湾区接近一半上榜的企业家和财富都在深圳。

财富阶层，对居所的要求会更高，迫切需求城市核心区域的国际化豪宅，来迎合并满足他们的生活节奏并提高生活质量。他们不止是简单地追求生活品质，更是追求一种现代化的生活习惯，同时还需要作为传世资产配置，奠定着一个家族之荣耀。

相较于安乐、宁静的山湖林海，我们发现，塔尖人士更钟爱城央独特的城市资源和自然资源双重占有。豪宅买家对价格相对不敏感，更看重豪宅的顶级资源和一流品质，稀缺已决定价值，少数人拥有的资产，就呈现出“越豪越热销”的趋势。

从过往五年的豪宅市场成交数据上，我们就能看出端倪，越贵的反而成长性更大。1、总价1000万-2000万的深圳豪宅，在2014年的时候，均价一般在6万/平上下，比如华侨城纯水岸、深业上城；2、总价2000万-5000万的豪宅，2014年均价在7-8万/平，比如鲸山别墅九期，都还不到7万；3、总价5000万以上的就只有著名的深圳湾1号（900平双拼），当时号称单套过亿，均价在12.6万/平。

是不是感觉五年前的代表性豪宅，价格也不贵嘛，跟现在普通商品房差不多，甚至还不如关内一些学区房。那你知道现在这些豪宅多少钱么？我随意挑几套，给大家看看。

1、东海国际公寓：最新报价12万/平，每平米上涨近6万；2、华侨城纯水岸十五期：最新报价15万/平，每平米上涨超过7万；3、深圳湾1号：最新报价24万/平，每平米上涨近12万。

不难发现，越顶豪，反而成长更快。像一套深圳湾1号（900平双拼）的房子，五年下来，涨了1个亿。真的是买到就是赚到，就算上中产阶级，怕是也要向天再借几十年，才能赚到这1亿吧。

深圳一直以来就不缺土豪，不管是本地的，还是外地的，而且越来越年轻化，目前深圳豪宅置业者的平均年龄只有38岁。而且，顶级豪宅的这种涨，也并不是深圳独有。

数据显示，每7年，悉尼别墅价值翻一番；美国更甚，60年翻了100倍；纽约中央公园上东区，每平方米均价在30-50万人民币之间；伦敦海德公园一号，每平方米价格可达50万人民币以上……由此可见，顶级豪宅在以令人震惊的速度不断地升值。

这样一种成长路径，体现了深圳豪宅市场的以下几个发展特征：

1、从产品类型看，深圳超级豪宅的大趋势是高层大平层。这是深圳城市土地稀缺的属性决定的。别看这次拿出来拍卖的地块，限制未来商品房售价，其中位于龙华上塘地铁口附近的一块地，未来商品房限价7.14万。但这不是未来的主流方向。你看华润城限价8.5万，南山房价跌了吗？

2、从区域发展看，提起深圳超级区位中心，大多数人第一个想到的，一定是福田CBD。这个区域汇聚了深圳目前最顶级文化、艺术、市政、公园等配套，拥有深圳最密集的写字楼，是大多数深圳人内心的公认的中心，也是深圳超级豪宅的集中地。

3、从销售价格看，深圳顶级豪宅的门槛价已经上升到了单价12-20万不等。即使是在严厉调控的市场态势下，这个级别产品依然赢得了资金的青睐，说明市场认可了深圳豪宅的增值潜力。

如果说深圳是璀璨的夜明珠，福田CBD则是她心口的朱砂痣。只有最好的产品才配得上最美的景色。

那么多年，终于不负等待，她等来了深圳中心·天元即将发售的T7公寓。

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地段够好，品质超然，面积够大

福田超级豪宅又回来了

“往者不可谏，来者犹可追”，最好的日子，一定是以后的日子。很早之前就提出过“楼市核心资产”的概念，但真正领会到其中真谛的人实在不多，或许5年之后你就能看出端倪了。

2015年的销售价格、销售套数、销售面积冠军，销售额达40多亿，2015年的公寓销售冠军——深圳中心·天元，带着超级豪宅又来了。地段够好，品质超然，面积够大，传世大宅作为珍贵恒产，本身具有投资和珍藏价值，有很多财富家族已经盯上了。

我们得到的消息是，继9月12日福田最大商业综合体——深圳中心综合体旗下高端商业“One Avenue 卓悦中心”正式迎客后，其配套城市豪宅——深圳中心·天元的T7顶级大平层公寓马上也要面市，数量非常稀缺，只有几十套约383-393平大平层可卖，整栋楼由非地标不建筑的KPF团队精心打造，楼下就是30万平购物中心，同时坐拥7条地铁线，是深圳真正的资源不可复制资产。

深圳中心综合体是金地、卓越、大百汇三大品牌投资商合力打造的，就位于全国“含金量”超高的福田CBD成熟金融商圈，总建面约140万平，是深圳中心区规模最大的综合体。

深圳中心综合体项目，涵盖了高端商业（卓悦中心）、甲级写字楼（金地中心、大百汇广场）、高端住宅公寓（天元）、文天祥小学、文天祥纪念馆、设计艺术中心等。除20%深圳中心·天元可售物业以外，其他均为开发商持有物业。此次推出的纯大户型面积更是限量当中的限量，中心当中的中心。更难能可贵的是，深圳中心·天元拥有深圳中心综合体旗下的30万平米One Avenue卓悦中心商业，形成丰富的都会生活聚点。

深圳中心·天元示意图

关注生活中细微的发声、捕捉细小的变化，方能从心灵到视觉、听觉、嗅觉、味觉、触觉，每一种感官，都真真切切长长久久地感受到喜悦与欢愉。对于要面世T7顶级豪宅的细节追求，我们认为以下几个关键信息必须知道：

1、绝对核心地段优势。刚刚开业的“One Avenue 卓悦中心”，是目前中心区规模最大商业项目，总体量约30万平，囊括了800米中央大街及5大不同主题商业，约350间店铺，购物、娱乐、餐饮、儿童、家居全业态覆盖，引进了PATRIZIA PEPE、bebe、CNC、奈雪、CGV影院等一系列知名品牌。而T7顶级豪宅，就位于“One Avenue 卓悦中心”商业之上，抵达所有向往。

另外从区位来看，T7顶级豪宅就落在了深圳绝对中心的福田CBD，北面莲花山、南面深圳湾、背山望海，周边写字楼群环绕，是人才最密集的地方、财富的高地。楼下的30万平购物中心更是连通7条地铁线（1、2、3、4、10、11、14，其中10号线和14号线在建）、4个地铁站（会展中心、市民中心、岗厦、岗厦北，岗厦北站将和福田站一起形成双枢纽），同时直连福田高铁站、与福田口岸直线距离约2.3公里，出行快速又便捷。

2、绝对纯粹奢华户型。深圳中心·天元总建面约21万平，由7栋超高层建筑组成。T7是其中的楼王，由“非地标不建筑”的KPF操刀设计。地面1楼有挑高9米的阔绰大堂，可售公寓仅52套纯居大平层，4梯2户的奢侈梯户比，主佣分梯、私密有序，面积区间做到了383-393平，南北通透，270度环幕景观，4套房3厅6卫设计，在深圳很难再找到第二个。

3、绝对顶级奢华装修。我们发现，T7在装修方面相当奢侈，比如首层大堂由国际知名的建筑及室内设计公司Aedas设计，顶层采用的是皇冠造型设计,更能凸显高贵气派；外立面则采用了大面积的玻璃幕墙及流沙形状的飘带组成, 王座显得更加立体。

再看T7内部，国际一线品牌，入户门选用的是意大利顶级装甲门品牌“卡门”；厨房配置的是有三百多年历史的嘉格纳9件套；主卫是有120余年历史的瑞士顶级卫浴品牌的劳芬洗手盆和一体式智能坐便器；花洒采用迪拜帆船酒店、Armani酒店御用品牌GESSI爵士，以及卡力仕软体按摩浴缸。

私密性方面也使人惊叹，采用体系化的五重隔音降噪系统：外部邀请洛赛声学公司担纲噪音设计顾问，保证休憩区域的私密与安静；而内部则通过贝克洛提升推拉门及双层钢化夹胶中空LOW-E玻璃幕墙系统，减小到35分贝以下，相当于翻看一页书时发出的声音。

4、绝对超五星级园林。深圳中心·天元T7业主还有专属的星空园林，约6000平，是唯一可看中央大街繁华景观的星空花园。聘请了世界顶级景观设计单位SWA设计，国际顶尖设计单位LPA的设计师板仓先生做灯光设计。

相比以往，星空园林在设计时结合国际都会生活方式和中国文化的概念，将黄龙彩池的自然极美融入在生活景色当中，通过太阳光的散射、反射和吸光，最深处的泳池将呈现出Tiffany蓝；另外根据月牙泉弯月的设计理念，打造了无边际泳池，可以将整个中央大街繁华景色一览无遗。

正因如此，整个园林造价相当高，是8-10万楼盘园林造价的3倍以上，户均120平的花园可谓是相当奢侈了，业主享受到的是真正的精彩中心都会生活。

另外，任何城市的中心区的停车位都非常稀缺且停车费十分昂贵，而深圳中心·天元T7在-3楼的专属车位，最高能达到1：2的停车位，完全创造了中心区车位比的极致配置，不用为车位发愁。试问，这样中心地段+顶级综合体+顶级城市豪宅项目，真的舍得错过吗？

最后总结一下，现在深圳建设先行示范区，每一步都是全球前列、国际先进、世界领先，最终要成为全球标杆城市。深圳城市品质升级的速度会超乎人们的想象。在这种情况下，作为家族传承的资产配置，最佳选择必定是能够对标伦敦、纽约，海德公园壹号、One57那样的贵重资产。近三年，深圳豪宅超然于大市，就是一次小小的预演。未来，占据深圳城市中央核心资源的资产，大概率还会有超然表现

作者：楼兔子
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来源：雪球
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