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作者|李 封
随着境内融资渠道日益收紧，融资压力不断增加，选择赴港上市的房地产企业越来越多。港龙中国地产集团（下称 " 港龙地产 "）就是其中一员。
据企查查信息显示，江苏港龙地产集团有限公司是港龙地产集团的间接全资附属公司。法人代表和董事长均为吕永怀，公司于2007年8月13日在常州成立，主要业务范围在江浙沪地区，包括江苏省常熟、盐城及南通以及浙江省杭州、嘉兴、湖州及绍兴等城市。注册资本4285.7万美元，由港龙发展集团有限公司100%持股。
高负债恐成最大问题，总额超100亿
业绩和规模的快速扩张所带来的是港龙地产负债规模的持续扩大。
根据港龙地产日前披露的IPO招股书，2016年～2018年，港龙地产经营活动所用现金净额分别为3.53亿元、7588.4万元、6.26亿元。至2019年6月30日为止6个月，港龙地产经营活动所用现金净额为人民币24.89亿元。公司方面表示，这主要包括运营使用的23.65亿元人民币及缴纳1.24亿元人民币所得税。
在此基础上，港龙地产负债总额也从2016年末的20.28亿元增长至2018年末的87.4亿元，截至2019年6月31日，负债总额增加至116.62亿元。2016～2018年，港龙地产资产负债率分别为17%、98.8%、122.1%，而截至今年6月底，港龙地产资产负债率已经攀升至153.9%。
伴随高负债而来的是，在这三年多的时间里港龙地产借款加权平均利率大涨至 8.9%，其中银行借款利率 7.7%，其他借款利率 11%。具体债务结构上，其借款均为 5 年以下中短期债，截至 2019 年 8 月底，短期债占比 17.4%，2 年以下借款占比达 72.8%，短期偿债压力大增。
不容忽视的是，港龙地产的融资成本净额也由 2017 年的 431.7 万元增长至 2018 年的 3463 万元，同比增长 702%。
除了负债规模的持续扩大，近年来港龙地产融资成本也在迅速上升。2016～2018年，港龙地产的融资成本分别为438.5万元、580.4万元、3717.4万元。2018年的融资成本是2016年的8.48倍。2019年上半年，港龙地产融资成本为1986.6万元，而去年同期仅为725万元。
“我们已经且预期将继续产生与银行借款有关的巨额利息开支。因此，利率变动已经并将继续影响我们的融资成本。中国人民银行基准利率未来的上调可能会导致更高的贷款利率，可能令我们的融资成本增加，从而对我们的业务、财务状况、经营业绩及前景造成重大不利影响。”港龙地产方面表示。
而对于日益堆高的资产负债率，港龙地产方面亦在招股书中坦言：“我们无法保证未来一直能取得所需的银行融资或于我们的银行借款到期时，我们能做好再融资安排。倘我们未能取得或重续银行融资，可能会对我们的经营业绩及财务状况造成重大不利影响。我们背负债务，未来亦可能产生额外负债，我们可能无法产生足够的现金偿还现有及未来的债务”。
土储高度集中营销开支去年同比增加234%
招股书显示，公司拟将所得资金用于为土地收购成本及潜在开发项目提供资金；用于支付江南桃源、山水拾间、紫御府、秋实宸悦等现有项目及绍兴一个新项目开发的建筑成本。
招股书显示，此前，港龙地产的收益来自四个城市的9个开发物业及销售。2016年、2017年、2018年及2019年上半年，港龙地产的物业开发及销售收益分别为4.72亿元、4.34亿元、16.6亿元及5.9亿元；来自客户合约的收益分别为4.72亿元、4.34亿元、16.60亿元及5.91亿元；经营利润分别为7162.3万元、9375万元、4.35亿元及1.74亿元，其中，住宅物业的销售收益占比分别为77.5%、71.8%、92.0%及97.1%。
据有关数据显示，作为上市主体的港龙中国地产集团有限公司是今年1月23日注册成立的新公司，注册资本10亿元，为港龙发展集团有限公司的全资子公司，法人代表和董事长均为吕永怀。而江苏港龙地产集团有限公司，则分别由港龙地产持股51%，港龙发展集团持股49%
截至今年8月底，港龙地产在20个城市拥有56个开发项目，总土储面积为417.5万平方米。值得一提的是，其中有54个项目位于长三角地区，土储高度集中。
对此，业内人士在接受媒体采访时说道，“港龙地产虽然有56个开发项目，但是今年上半年及之前的销售收入仅来自四个城市的9个项目的开发及销售，这意味着，其实公司大部分项目还未达到预售条件，可能还没有预售证，这属于开发节奏的问题，另一方面，未来如果项目销售数据还是过少，肯定是会对公司业绩产生一定影响。”
股东放高利贷资助
数据显示，2016年到2019年上半年，公司融资成本净额分别为408.4万元、431.7万元、3462.20万元和1550.9万元，同期利息覆盖率从16.6倍降至1.7倍。
根据招股书，港龙地产的外部融资主要来自银行借款、信托融资及其他融资，截至2019年8月31日，其信托融资及其他融资安排占总借款的35.1%，有6.8亿元未偿还。利率方面，截至2019年8月31日，银行借款利率为7.7%，其他借款为11%。
由于银行信贷的收紧，信托融资手续相对简便、且放款快，但融资成本几乎是银行的两倍。今年9月与无锡蠡悦股权投资合伙企业的融资安排，年利率高达14%。此外，同在9月份，港龙地产还向上海爱信信托投资有限公司融资1.07亿元，年利率也高达13%。
更糟糕的情况是，最近一年港龙地产外部渠道似乎已经借不到钱，不得不向股东进行借款，而股东借款甚至比信托公司还狠。
这里面就要提到公司的经营性负债，财务报表里直接反应的是应付款项。2016、2017年这个数据还是0，到了2018年出现了12.2亿元的应付非控股权益款项，而仅仅过了半年，2019上半年该科目增长至21.9亿元。
招股书中对该科目的定义是指非控股股东为支持项目开发，而向有关附属公司支付的垫款。但就20%的上限利率来看，这可是妥妥的高利贷啊。
香港实行注册制，只要公司现金流、收入、净利润等指标符合规定就能过关。这造成很多上市公司鱼龙混杂。
赴港上市本身并无可厚非，无论企业规模大小都可借助上市也推动自身更好发展，是否能够通过上市来迅速实现扩张这一点以目前的环节来说还要打个问号，毕竟这个市场并不是太活跃。规模化不是唯一的出路，作为小房企更多的是考虑如何生存下去、以及后续战略转型的问题。
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