前海筹备扩容，腾讯酝酿造城，最近的深圳很热闹。

这两项大动作，将分别把前海湾的北侧和西侧，纳入前海新区整体规划。前海的版图形状，也会从目前规划里不规则的弧形，变成了一个完满的圆圈，简直是强迫症患者的福音。

40年前，一位老人在南海边画下一个圈，圈里的渔村抖落泥土变成“经济特区”。今天新一代棋手环绕前海湾画下的这个圈，或许也是为“先行示范区”乃至大湾区圈定的中心。

前海扩容，从传言走向现实

过去40年里，深圳的城市发展路线，像是面向西方奔涌的浪潮，沿路浸润了岸滩，而潮头仍在继续向西奔流。
好在深圳创造新产业、新需求，吸引新人才、新资本的速度，比城市中心向西扩展的脚步更快。岸滩上留存下来的水分，已经足够滋养一个又一个中心区。无论是福田CBD，还是南山后海，都曾经是中心区“西迁”的受益者。
从2008年起，这股潮头已经来到了前海。经过11年积累，前海已经到了需要扩容的时候。

今年10月24日，深圳发生的三件大事都与前海有关。

第一件是“推进中国特色社会主义先行示范区工作成果发布会”的举行。前海管理局局长杜鹏在会上透露，前海深港现代服务业合作区、前海蛇口自贸片区“双扩区”正在积极推动中，已经上报国务院。

第二件是《深圳特区报》对于前海扩容范围的报道。文中称，前海正在坚持统筹区域、统筹山海、统筹岸线，构建“一湾、两山、五区、四岛”的空间格局。“一湾、两山、五区、四岛”的扩容方案，早在2018年春节期间，类似的说法就已经被深圳媒体作为前海的“远期规划”广为报道（当时是“四区”而不是“五区”）。综观各方消息，在未来的前海“五区”中，除了现有的桂湾、前湾、妈湾，宝安中心基本确定将占据一席。

▲图片内容来源：《南方都市报》 2018-2-24：《书记市长共同考察“特区中的特区” 4重点告诉 你今年深圳咋发展》

这第三件事，或许事关“五区”的具体范围。

前海还在这一天举办了“2019年城市新中心建设第四季度重大项目集中开工仪式”，同步开工9个项目，7个在现有前海范围内，2个在宝安中心。前海的重大项目，却位于宝安中心，其实已经不是第一次了。在今年第二季度的前海重大项目集中开工仪式上，就曾经出现过宝安深城投中心项目。

我们知道，如果关于某项政府公共政策的官方说法，已经被较高层级重复提及多次，且已经到了如“一湾、两山、五区、四岛”般朗朗上口、条清理细的程度，多半就八九不离十了。

至于在具体规划出台前，就把宝安中心的项目，纳入前海重点项目的范畴，其实也是非常具有深圳特色、符合“先行示范”精神的举措。

既然前海扩容已经上报国务院审批，那么深圳中心区的潮头，又向西迈进了一步。至于具体公布的时间，或许就在下个春天吧。

腾讯造城，前海湾大升级

在围绕前海湾画出的圈中，宝安中心是北岸，大铲半岛是西岸。

最近，选址大铲半岛的深圳“互联网+”未来科技城，从公布规划光速走到发布土地出让公告。

这则土地发布公告的内容，基本上是毫不遮掩的定向出让。

首先，公告暴露了腾讯身为“巨无霸”的事实。文中说，7年后，腾讯在深圳会有89000名员工，办公面积缺口达130万平米，相当于大约15个腾讯大厦。为了填补空缺，腾讯将在这里建起总面积达200万平米的超级办公园区。

然后，公告要求竞买申请人拥有两种或两种以上互联网产品，每种产品的月活数不低于8亿。

这个要求有多狠呢？淘宝月活大约6亿，所以阿里巴巴也没资格。

腾讯可以为前海湾带来互联网产业和数万名互联网行业人才，将一举改变前海湾的产业结构。这对前海的意义，不只是“锦上添花”，而是“双剑合璧”。

而“互联网+”未来科技城所在的大铲半岛，是由宝安中心延伸向前海湾的一个突出部。其产业和人才落地后，最直接受益者将是宝安中心。

有意思的是，腾讯只会占去大铲半岛东侧的一半，半岛西侧依旧是集装箱的堆货区。如此“混搭”的土地使用形式，让前海湾区神奇地获得了东京湾区一度的气质。

以港口起家的大都市，终究会难以忍受货柜码头制造的噪音与空气污染。为修筑码头而填海而成的沿岸土地，更是不可多得的一线海景建设用地。

东京从19世纪开始成规模填海，多数填海而成的土地，起初都用于修筑炮台、码头，甚至填埋垃圾。几十年之后，当城市的核心用地消耗殆尽时，东京决定改变这些填海土地的用途，并在1980年代制定了东京临海副都心的规划，将一系列人工岛改建为商务区。这个规划的成果，就包括今天广为游客所知的东京台场。

由于搬走货柜而大大改善了环境与交通条件，东京湾区沿岸成为日本地价与收入最高的区域。

与曾经的东京相似，宝安中心周边土地已经开发殆尽，只剩西侧被货柜占据的大铲半岛。同时，前海湾区沿岸也仅有这块半岛，仍是景观和产业的“洼地”。

腾讯造城是大铲半岛升级的第一步，在后续规划中，大铲半岛大概率将全面向“城市化”“商务化”发展。围绕前海湾画出的这个圈，也将随之而补足最后一环。

宝中直通前海湾，已经迈出最后一步

前海湾要想真正围合成一个圈，其北部的宝安中心与西部的大铲半岛，必须在政策、规划、建设三个层面，与现有的前海三区看齐。

但是，宝安中心的最初规划，早在1994年就已完成。换句话说，不是前海要吸纳宝中，而是宝中在等着前海。

▲在25年前的最初规划中，宝安中心即被规划为包含行政、金融、商务、商业、文化、旅游等多重功能的复合中心，城市景观主轴的方向、布局也已确定。

彼时远离深圳核心区的宝安中心，是一个需要大包大揽承载几乎全部区级公共服务和商业功能的区域副中心。因此，在1994年中国城市规划设计研究院为宝安中心所作的规划里，就已经计划建设各类公共设施，还会布局区级政府机构、区级的商务区和商业区，以及大片海滨公园和休闲娱乐设施。

在其后25年的实际开发中，宝安中心初版规划中设想的丰富而多元化的功能，基本毫无折扣地实现了，为宝安中心创造了丰富多源而全天候的人流量，带来了理想的、多元又和谐的城市生活。

每到夜幕降临之后，地铁站里穿梭不息的下班族四散回家，宝安中心的广场上会出现散步和跳广场舞的老年姐妹花，年轻人则涌向壹方城品尝网红美食，体育馆和演艺中心里正在上演同步全球的最新舞台剧。这才是理想的、复杂而和谐的城市生活。

▲与前海现有三区相比，宝安中心已具备成熟的城市氛围

反观福田中心区，由SOM设计的“十三姐妹楼”周边区域，工作时间堵成乱麻，八点以后空无一人，只有加班族还坚守在孤独寂寞的夜晚。

按照规划，福田中心区中原本应有一条贯穿莲花山、红树林与深圳湾的景观主轴。然而，这条轴线被会展中心和滨河大道从中截断，在可以预见的将来都难以实现。

而宝安中心初版规划中的那条城市景观主轴，却在后续实施中升华为一条通向前海湾的生态绿轴。现在，这条绿轴只剩最后一步就将从图纸走向现实。

▲欢乐港湾是宝安中心迈向前海湾的最后一步

完成这最后一步的，是华侨城欢乐港湾。

宝中华侨城欢乐港湾占地381400平米，完整占据了宝安中心区与前海湾之间的海岸线。项目包括27万平米海滨文化公园、128米高的深圳首座巨型摩天轮“湾区之光”、大剧院“湾区之声”、JW万豪酒店光之翼、湾区亲海体验式街区商业东岸/西岸，以及欢乐港湾唯一可售的商办物业海府一号共六大业态。

▲丰富的各业态

位于宝中海岸线的欢乐港湾，是宝安中心绿色中轴线中的最后一块拼图。一个绵延25年的城市景观之梦，终于要实现了。

在宝中这个人流与财富汇聚的地方，港湾里组团作为华侨城欢乐港湾中唯一的可售商铺，依托欢乐港湾自身具备的滨海商业组团，正有30-75平米高使用率商铺发售，由华侨城央企品牌直接运营，享受5年返租补贴保证。

欢乐港湾项目完成后，宝安中心区将成为“梦想照进现实”版的福田中心区，为深圳弥补缺憾。

欢乐港湾突破了城市与海湾之间的边界，为多元化、多功能的宝安中心，增添了世界级的海滨生态走廊，塑造自然生态、商业商务、文化娱乐共生的城市典范。

▲欢乐港湾湾区亲海体验式街区商业效果图

目前，地铁1号线、11号线已在宝中设站，5号线和28号线（规划中）也将交汇于无缝接驳欢乐港湾的临海站。未来，通过海滨大道快速路，有望从欢乐港湾10分钟抵达宝安国际机场；30分钟直抵香港国际机场（前海交通枢纽站建成后将缩短至15分钟）。而壹方城与宝中70万平米的地下城，将共同创造颇具人气的商业氛围。

▲欢乐港湾乐港湾海府一号独栋商业效果图

便捷的轨道交通，腾讯“互联网+科技园”创造的高收入群体，多元化、多功能中心区带来的全天候消费人群，将为欢乐港湾带来可以想见的丰富客流。处在人群交汇之地的宝中欢乐港湾，正在孕育新的商业机会。相应的，商业蓝海所潜藏着的商铺投资机会，也值得投资者关注。

参考文献： 朱子瑜. (1994).宝安中心区规划简介. 城市规划, (2), 15.