再乐观的房产专家，现在也得承认一个事实：楼市已经告别了“普涨”时代。
所谓“普涨”，指的是2015-2017年这段时间，无论是超级大都市，还是二线省会、三四线地市，乃至五六线县城，房价都普遍蹿升。
此时，不管在哪里买房，丝毫没有难度，都能获得不菲的收益。
如今的楼市，“分化”的味道越来越浓。
前段时间，经济学家任泽平披露了一组数据：在全国336个城市中，既有73个城市人均住房建筑面积小于30平，也有46个城市人均住房建筑面积大于40平；既有17个城市的套户比小于1，也有51个城市的套户比大于1.2。
也就是说，70多个城市住房面积依然紧缺，40多个城市房子多得“住不完”，17个城市居住空间异常狭窄，50多个城市住得宽绰有余，分化非常明显。
此时，买房难度直线上升，在那些“供过于求”城市，想顺利买卖变现变得越来越难。
而且，“同城不同命”的现象越来越普遍。
同样都在一个城市，房价的表现却大相径庭，差价可能会高达数千元之多，有的区域房产沾着一点概念就能升值，有些楼盘，价格数十年如一日没有变过。
打算在11月份或2020年出手买房朋友，要多做了解，从经验来看，越靠近4个地方，未来5年升值潜力越高，是业内人士眼中的黄金地段。
第一，在优质学区范围内。
学区房的热度逐年提升，即便有的城市出现了多校划片、远程教育、摇号入学等政策，但对绝大部分家长来说，能在优质学区里有一套房，也就意味着自己的孩子能接受更好的教育，这种现状，在未来10年都是难以改变的。
之前看过一个报道，北京西城区的老破小，12平方360万，每平方均价高达30万元，没有厨房，没有独立卫生间，电线交错，墙面斑驳，只是因为沾了学区两个字。
数据显示，同一地段，学区房相比于非学区房，普遍有20%左右的高溢价，部分名校的学区房溢价超过30%。
一般来说，名校学区内房源主要有次新房和老工房。购房者可以将改善需求和学区房需求结合，购买较大的中高档次新房，举家搬迁至学校附近，孩子既能就近入学，又能改善住房条件。
需要注意的是，如果是卖掉现有住房置换学区房，牵涉到先卖后买两个步骤，最好预留出足够的时间，避免因为某一环节出意外，延误户口迁入而影响孩子入学。
第二，靠近地铁、大型BRT、公交枢纽。
在城市中生活，决定房子是否有升值潜力的，一个关键因素就是附近交通是否通达，而地铁和公交，就是重要的衡量指标。
地铁的效果不用多说，不堵车、运力大、地铁口易形成密集人流，给出行带来了质的改变，除地铁外，公交也是必备选项，尤其是主干道交汇的大站，多条公交线路交汇的站台附近，都是优先选项。
一般来说，距离地铁口500米以内的房屋，是真正的地铁房，800米以内的房子，叫准地铁房，1000米左右范围的小区，只能叫地铁概念房了。
把时间周期放的越长，这类占据交通要道的小区溢价也最多，如果只是支路上的偏远公交站，每天都没几趟车路过，房价回落的可能性就越大，如果靠近主干道，或者是二环内干道的交汇处，再加上地铁房的加持，这类小区永远不缺买家。
第三，靠近医院、菜市场、商圈。
之所以把这三个地方列为一类，是因为它们满足了绝大部分人生活的要求，从生老病死，到吃穿用度，和消费娱乐，是一个家庭在城市中生活所必备的配套。
拿医院和菜市场来说，很多人觉得人流过密，影响生活质量，吵闹的环境和拥堵的交通成为常态。
但是，凡是都有利弊，比如汽车站和火车站，有人觉得人流嘈杂，三教九流都有，但最近这些年，往往是火车站、汽车站周边，成为新城区房价的高点。
比如医院和菜市场，有人觉得晦气，有人觉得吵闹，可就医距离大幅缩短，生活便利是看得见摸得着的，而且，这种闹市区的医院和菜市场，周边租金往往要比其他区域高一大截。
商圈也是如此，是聚集人流，吸引购房者的一大关键因素。
有一点需要注意的是，如今不少城市都在兴建新城区，有的地市光七七八八的新区就达到了十几个，这些地方的大型商圈分布广泛，有的是批发市场外迁，有的是大型MALL和连锁超市的延伸，商铺空置，人流稀少，买房赔本的现象比比皆是。
因此，医院、菜市场、商圈这三个配套，一定要结合到一起看，人气是否旺盛，是买房筛选的唯一参考标准。
第四，跟着规划走，靠近重要单位。
城市规划，是每一位购房者初入楼市时的一节“必修课”，城市向哪里发展，住宅用地、工业用地、商业用地的划分范围，重要轨道交通线路走向，路网完善的程度和进度，都是决定房价涨跌的重要因素。
而在规划中，我们的置业方向，一定要选择靠近市内的主要单位，这些单位是开发新城区的“先行力量”。
举个例子，一个县城的新区，开发了10年之久，除了各主要单位门前的主干道能吸引车流和人流之外，其他的次干道、新建高层住宅没有任何人气凝聚，房价跌的最快。
那些跟着单位买到主要道路小区的购房者，在楼市下行阶段，也会承担一定的风险，但这些房子贬值的速度，一定会比新区偏远地带低的多。
买房，其实就是一场修行，当楼市告别“买房就能致富”的短暂幻觉中，拼实力、拼眼光的时刻才真正到来。
配套的选择，不仅仅是黄金地段的象征，更是如何确保购房者财富不缩水的重要方法。
归根结底，有人的地方才有房子的需求，才有“接盘”的需求，那些远在城郊，空中楼阁式的概念，只适合一把全款的土豪们，而不是透支六个钱包的刚需。
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