应该说，好久没有掏心掏肺地谈楼市了。能说的早在专栏里说过了，不能说的自然还是不能说。在开篇之前，个人表达下歉意，在去年的这个时候，曾以为楼市调控会在今年下半年会有所放松，但事实证明，楼市调控还是一如既往的严厉，即使一些地方调整所谓的“引进人才购房”政策，但对市场的影响也微乎其微。
离2020年到来还有一个半月时间。回想时间过得也真是快，21世纪都过去20个年头了，也正是这20年，中国房地产经历进入了“黄金”发展时期。对于我们老百姓个体来说，一套房子由几万元，涨到了今天几十万，几百万，成为了我们大多数家庭最重要的资产。
有读者就问了，如此庞大的资产，房价这么高了，我们的资产还会继续上行吗？抑或是缩水？对于这个问题，房君想说的是，中国数百个城市，即使同一个城市，不同板块也表现不一，你让我如何回答呢？这算真言，也算套话吧。
01
这波楼市调控真的不一样。如果数据上没记错的话，本轮楼市调控自2016年国庆开启，全国出台各类房地产调控次数，2017年为250次，2018年405次，2019年还没结束，会少吗？根据中原地产研究中心发布的最新数据显示，1-10月份，这个数据已经达到482次，超出去年同期20%，自然也超过了去年全年。
在很多专家看来，包括本人，曾想当然地认为，这波楼市调控跟此前不会有大区别，毕竟房地产作为国民经济支柱产业，这些年都是遵循“房价调整，政策放松，房价上涨，政策收紧”的模式，特别是在一个国内外经济复杂的情况下，是不是更应该保持房地产的增长呢？
如果说今年一季度出现的楼市“小阳春”被调控到戛然而止是短期措施的话，那么随后的730会议，从最高层首次提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，这应该让我们回到现实。从国家表态和实际举措来看，楼市调控不只是说说，让我们有理由相信这次楼市调控跟历次都不一样。从国家在楼市调控过程给出的一些关键词来看，我们或许能从中找到答案。
关键词一，房住不炒。这是本轮楼市出现的新名词，如何做到呢？提高购房资金成本，无疑是最有效的金融调控手段。目前房贷利率持续维持在高位，全国首套房贷利率基本维持在5.5%以上，有的地方二套房贷利率已经超过6%，这相较于4.9%基准高出不少，相比前几年的8折、9折利率，增幅达到50%以上，无论是谁买房，都会把这个高昂的资金成本考虑进去，会思虑再三。
关键词二，不用房地产来刺激经济发展。房地产之所以能快速发展，与在对经济的巨大贡献是分不开的。根据有关机构数据显示，房地产及其关联行业对GDP的贡献在20%以上，我们说，一个行业对GDP贡献超过5%就属于国民经济支柱产业，房地产显然是当之无愧。不过，国家也非常清楚，如果一直扶持一个行业，那势必会影响到其他行业的平衡发展，最终也会影响到经济健康发展。从社科院报告显示，中国房地产对经济贡献自2018年开始迎来拐点：对经济贡献由正转负。看到这里，我们也应该看到相应决策的由来。
02
开发商从大把赚钱到求生自保。所谓“春江水暖鸭先知”，开发商无疑最能知道市场冷暖。当楼市遇冷时，开发商往往会做出打折促销，加快资金回流速度，同时减少在土地市场举牌。过去有过吗？有的，但这次不一样。为什么这么说呢？
今年以来，我们的楼市调控中加入一些重要措施，阻止非房地产资金流入房地产领域，不仅体现在大型商业银行，也覆盖中小银行，向信托融资难度也加大。在过去，每次降准，都有可能引起房地产市场的“骚动”，但现在的降准，没有多少人会跟房地产联系到一起，因为在从今年以来央行的几次降准看，都明确要求不允许资金流入到房地产，而且通过相应措施跟进检查，基本杜绝了“热钱”流入到房地产。
房企缺少了“外援”资金，对这样一个资金密集型行业的打击无疑是沉重的。早在这个楼市“金九银十”到来之前，以恒大、碧桂园为首的房企开启了全员营销模式，各种促销动作纷至沓来。房子，对于开发商来说，握在手上是负债，而不是资产。快速去化手中库存，是给当下所有房企 “唯一”的选择。
一边要变现，另一边还得省着花钱，“活下去”不再是口号。根据克尔瑞研究中心数据显示，全国300城在10月份土地成交金额同比下跌16%。实际上，早在今年上半年，全国土地流拍数量就已经超过去年全年。就眼下的土地市场来看，除深圳由于这些年鲜有土地供应而保持土地市场热度外，其他城市土地市场无一例外持续降温。这段时间以来，土地市场关键词：中止出让（无开发商报名）、底价成交、低溢价率。就拿笔者所在城市某区域地块来说，以前开发商拿地4.5万元楼面价，而目前3万元都难过。
根据相关数据显示，今年全国房企倒闭数量已经超过400家，跟往年相比，已实现翻倍。按过去的理论，房企倒闭，相关部门应该选择放松调控，给房企融资开“绿灯”。但从目前来看，丝毫未看到这种放松迹象，更别说到实际“拯救”操作。所以，对眼下的房企来说，大力卖房，少拿地，或不拿地，是现实选择，不过，即使如此，市场已变，这“400家”绝不是最终数字。
03
炒房客退出，刚需观望。炒房客退出是因为赚不到钱，刚需观望是因为房价不怎么涨了，但也没感觉跌多少。从整体上讲，在过去的一二十年里，如果算房价增长平均幅度的话，大多数城市每年10%应该是一个起码数字。但现在呢？价格变化不大，如果你是投资房产的话，算上资金成本，根本就赚不到钱，如果是贷款买房投资的话，高房贷利率还可能让你亏本。现在换成是谁投资买房，都会权衡再三。
人们都有“买涨不买跌”心理，在房价快速上涨时，氛围起来了，很多人会去追涨，当房价平稳，甚至有下降趋向的时候，刚需们反而不着急了。他们在等待一个有利的时机，即使不降价，也不用那么着急买房了。
对此，刚需购房者们应该是有底气的，正如第1和第2点所说，国家对调控楼市的决心是坚定的，市场也得到了充分体现，即使部分城市和部分区域还有热点，但这些不过是需要时间来证明而已。
不过，刚需们不要抱有“房价暴跌”甚至“腰斩”的幻想。因为这对谁都没有好处，正如人民日报此前发表的评论所说，“中国房地产市场拒绝大起大落”。所以，在可以预见的未来，我们的房地产市场将真正步入健康平稳发展轨道，即使行政调控手段最终会退出，但与之替代的则是长效机制，若隐若现的房产税，甚至呼声较高的空置税或都可能会到来。
写在最后，房君虽然是房产乐观派，但对未来的楼市也应该多一分理性。房价涨跌一定受到人口、货币和土地供应影响，全国600多个城市，同样的政策，用到不同城市，也会产生不同的结果，何况各个城市政策本身也不一样。如果刚需买房是无奈之选的话，那么以保值增值为目的投资买房，则需要对所在城市的人口净流入或流出、土地供应是多还是少、楼市库存是否超过平衡线做出分析和判断，三思而行。
盲目买房、闭着眼买房的时代真的过去了。
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