“世界水电之都”的宜昌房价在2017年经历过一轮上涨后（2018年上半年也在上涨），在2018年下半年开始进入上涨瓶颈期。尤其是进入2019年后宜昌房价有向下的趋势，毫无疑问宜昌后期的房价几乎没有多少上涨空间了。除去棚改等因素消失外，宜昌本地的购买力和住房需求不足也是导致宜昌后期房价上涨空间减弱的原因。借此机会简单谈谈我的观察。
宜昌房价2017年上涨的原因很简单，停涨的原因就更简单了
宜昌2015年二手房价格走势图
棚改和货币安置是包括宜昌在内的众多三四线城市房价上涨的原始动力，为何这样说？以2015年为例，在2016年提出去库存政策之前，宜昌这样的城市房价走势基本是下行的，图上所示是宜昌2015年二手房价格走势图，大家可以明显感觉到这一点。其实2015年左右的房价走势才是宜昌这样的三四线城市房价正常状态，楼市低迷、房价下行等。几点观察：4月数据表明了，宜昌这样的三线城市距离楼市“回温”尚早
第一、宜昌棚改从2013年就开始，仅仅2013-2016年城区共完成棚改征收4.7万户（含城中村）涉及到11.8万居民，截止到2018年涉及人数估计要超过20万。大家要知道一个数字是，宜昌市区常住人口也就不过100万左右，也就说仅仅从2013-2016年宜昌市区的棚改人数就占据到了全市区人口的10%以上，加上从2016年之后的棚改数据接近20%的城区人口被棚改，这样的一个小市场房价不出现波动都不可能。更何况是其中大多都是通过货币安置的方式来进行的，人为的提高购买力，自然只能在房价身上体现。
宜昌新房价格走势图
第二、棚改引起的房价上涨，必然会随着棚改被叫停而滞涨，再说宜昌本身的购买力和购房需求并不足以支撑。从2018年10月份后棚改货币安置被变相叫停后，不少棚改项目到今天为止被大量腰斩，以拆迁安置为主的棚改模式开始向老旧小区改造转移。宜昌市区住房需求基本被解决后，要想依靠周边县市不到300万的人口来支撑如今已经接近8500元的房价均价，说句实话GDP杠杆4000亿出头的宜昌支撑不起。更何况几个主城区的房价均价已经破万，比如：夷陵区11月新房均价7018元/m、伍家岗区11月新房均价9340元/m、西陵区11月新房均价11111元/m、点军区11月新房均价9033元/m；这么高的房价为何大家不去武汉周边购买呢？
类似于宜昌这样的三四线城市未来几年维持房价基本稳定是一个挑战，但是并不是么有办法
第一、积极引导农村户籍向城市转移是为数不多的办法，这就需要云宜昌创造性的采取办法了。常住人口城镇化率与户籍城镇化率之间的差距巨大相信是包括宜昌在内的多数三四线城市都存在的问题，如何解决这中间解决10%以上的差异？广西近期公布的农村人员落户政策其实就是很好的办法，2019年11月8日《广西深化户籍制度改革的若干规定》其规定如下：农业转移人口进城落户后，已经确权的农村土地承包经营权、宅基地使用权、集体收益分配权不因户籍改变受到影响，可以继续享有农村‘三权’合法权益。”如果宜昌能够率先开始，相信会吸引大量的农村户籍人口进入城市，这样或许可以解决房产过剩的问题。
宜昌
第二、本身宜昌这样的城市就是那种不限购、不限售、不限贷的“三不”城市，在房产这股风起来的时候固然可以享受红利，但是这波风过去后，就只剩下一堆“红海”。道理也很简单，宜昌这样的城市本身产业、经济等基础有限，抗风险能力本身就弱，自救成功的能力极其有限，唯一可以做的就是积极引导本地消化，在短期内不能提高居民收入水平和产业结构的情况下，打破固有户籍或许可行。
综上，宜昌房价经历过2017年的一轮上涨后，无疑进入2018年下半年后就一直处于横盘或下跌的情况。这样的情况其实才是真实市场的反映，作为地方要想稳定房地产市场，需要做的很多，起码学习广西的户籍制度改革就很有必要。
热门跟贴