来源：中国房地产报

中房智库研究员 苏志勇/文

写在前面

在发展租赁住房市场方面，北京是最为积极、最具代表性的城市之一。经过了几年发展，取得了哪些成绩，又有哪些阻碍？

“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居”，这是十九大报告为房地产行业发展定下的总基调。 2016年5月17日，国务院公布的《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》指出： 要以建立购租并举的住房制度为主要方向，健全以市场配置为主、政府提供基本保障的住房租赁体系，支持住房租赁消费，促进住房租赁市场健康发展。 意见还明确，到2020年，基本形成供应主体多元、经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场体系，推动实现城镇居民住有所居的目标。

2017年8月21日，原国土资源部、住建部联合印发《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》，确定北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都等13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点；2019年1月，增加了福州、南昌、青岛、海口、贵阳等5个城市作为试点城市。2019年7月，财政部、住建部确定北京、长春、上海、南京、杭州、合肥、福州、厦门、济南、郑州、武汉、长沙、广州、深圳、重庆、成都作为2019年中央财政支持住房租赁市场发展试点范围。

在发展租赁住房市场方面，北京是最积极、最具代表性的城市之一。 本期将以北京为例，分析其在租赁住房市场发展路径、取得的进展。

北京发展租赁住房的背景和现状

1.租赁住房市场需求旺盛。北京作为一线城市之首，常住人口超过2154万，其中租住人口超过700万，占常住人口的三分之一。 随着北京房价的高企和限购政策的持续，越来越多的家庭和外来人口选择以租房满足居住需求。 根据历年来北京住房和城乡建设发展白皮书统计，2016年全市住房租赁市场累计交易200多万套次，住房租赁规模与买卖（新建商品住房和二手住房）规模之比为6:1； 2017年，住房租赁市场累计交易246.8万套次，同比增长22.3%，住房租赁规模与买卖规模之比达到13.9:1； 2018年全市住房租赁市场累计交易254.2万套次，同比增长3%。 需求的旺盛带动住房租赁价格的持续走高，根据中国房价行情网统计数据，2019年9月，北京租赁住房平均价格达到92.78元/平方米·月，位居全国之首。

2.租赁住房供应渠道相对不足。从供应主体上看，绝大多数还是散户业主通过中介机构出租房源，据估算占比在60%以上，若算上城中村个人房源出租，比例更高。 政府主导的公租房供应虽然在逐年增加，但由于历史欠账较多，占比依然不高。 近年来兴起的长租公寓市场发展迅猛，涌现了一批如万科泊寓、龙湖冠寓、旭辉领寓等品牌租赁机构，但与巨大的市场需求相比，规模相对较小； 另外一部分机构（如自如友家、蛋壳等）则是以收租散户房源进行简单改造为主，其性质与普通中介机构出租房源差别不大。

3.租赁住房供应结构不合理。由于大部分租赁住房是业主手中的商品房，房型面积在七八十平方米或以上的两居、三居产品居多，一居室房源不足。若按独栋出租总价较高，若分割出租，便捷性和私密性难以保障（如共用厨房、卫生间问题）。对于租赁住房客户来说，价格是大多数年轻人考虑的首要因素，小面积、低总价的公寓类产品成为年轻人的首选。 正是看到了这种需求，北京和其他一些热点城市出现了大量的商改住产品。 但随着2017年3月26日北京的一纸禁令，这类产品直接被禁。 2016年以来，北京对地下室、城中村群租进行了大规模的专项整治，但这部分低端住房需求如何保障也是政府面临的问题。

租赁住房制度体系建设

2017年9月29日，北京市出台《关于加快发展和规范管理本市住房租赁市场的通知》，在增加租赁住房供应、建立住房租赁监管平台、明确住房租赁行为规范、加强市场主体监管等四个方面提出要求，涵盖16个方面的具体问题。 主要包括： 鼓励发展规模化、专业化的住房租赁企业，支持住房租赁企业通过租赁、购买等方式多渠道筹集房源，支持个人和单位将住房委托给住房租赁企业长期经营，满足多层次住房租赁需求。 按照开放、共享原则，组织建立住房租赁监管平台。 为承租人提供更多公共服务，符合条件的可落户可入学。 这一政策成为北京租赁住房发展的重要指引。

在集体土地建设租赁住房试点方面，北京也走在全国的前列。 早在2011年北京就作为试点城市在集体土地建设租赁住房方面进行了模式探索。 2017年8月，原国土部、住建部联合印发《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》，北京成为13个利用集体建设用地建设租赁住房试点之一。 2017年11月，北京市印发《关于进一步加强利用集体土地建设租赁住房工作的有关意见》，对集体土地建设租赁住房提出四项基本原则，即： 符合规划原则、市场对接原则、只租不售原则、维护农民权益原则。 对集体土地建设租赁住房的配套、运营、对接等做了明确规定。 2018年12月又出台了《关于我市利用集体土地建设租赁住房相关政策的补充意见》，对集体土地建租赁住房的利益分配、选址要求等方面做了更明确地规定。截至目前北京已经确定了68个集体土地租赁住房试点项目，已开工21个。

在租赁住房制度体系建设方面，北京市有关负责人表示，今年北京正在研究制定进一步规范住房租赁市场的政策措施，加快推动《北京市住房租赁条例》立法。

租赁住房保障体系建设

保障性住房一直是房地产行业发展的短板，而租赁住房又是保障性住房中的短板。 因此加强租赁住房保障体系是强化住房保障的重要一环。

在政策性租赁住房供应方面加大力度。 根据历年的北京市住房和城乡建设发展白皮书统计，2016年北京市各类保障性住房完成投资936.2亿元，其中公共租赁住房（含廉租房）完成213亿元，占总投资的22.8%。 新开工公共租赁住房0.36万套，竣工2.2万套。 2016年全年公租房租赁补贴发放12428户，累计发放补贴3.2亿元。

2017年全市各类保障住房（不含自住房、共有产权房）完成投资851.6万元，其中公共租赁住房完成86.6亿元。全市39个集体土地租赁房项目已办理占地手续，面积约204公顷。2011年以来推出的首批5个集体土地租赁房试点项目、1.28万套房源陆续交用入住。2017年市场租房补贴累计发放4.97万户、14.51亿元，公租房分配1.16万套，公租房租金补贴累计发放2.32万户、5.42亿元。 市场租房补贴新增家庭3500户，实现16区全覆盖，市场租房补贴累计发放4.97万户、14.51亿元。

2018年全年新开工各类保障房5.45 万套，其中公租房 1.1 万套。2017年供地的 39 个集体土地租赁住房建设地块在2018年已开工 12 个、可供房源近 1.2 万套；闲置商场、写字楼、酒店等转化、改建租赁住房项目15 个，面积约18 万平方米。

9月24日，北京市住建委新闻发言人李荣庆表示，2019年截至9月份，全市供应自持租赁住房的项目30个，已开工项目26个，可以提供房源约1.3万套；共确定68个集体土地租赁住房试点项目，现在已开工21个，可以提供房源约2.7万套；商业办公转化、改建租赁住房项目共确定19个，约可提供房源5400多套。总计可提供租赁房源约4.5万套。

在公租房的管理方面，北京市于2018年11月出台了《关于进一步加强公共租赁住房转租转借行为监督管理工作的通知》。 在住建部11号令规定基础上，增加了更为严厉的处罚条款。 要求各区住房保障部门，将违规家庭的信息记入不良信息档案，自取消资格决定做出之日起，5年内不允许该家庭再次申请公共租赁住房(含市场租房补贴)及共有产权住房。 在公租房小区全面推广“人脸识别”系统，一方面更好地保障公租房依法合规使用，另一方面为住户安全提供保障。

租赁住房市场体系建设

首先是多主体、多渠道增加租赁住房供应，满足多层次租住需求。 一方面，政府通过不断增加公共租赁住房的有效供应调节市场供需矛盾； 另一方面，鼓励住房租赁企业开展规模化经营，促进长期租赁市场稳健成长。 在土地供应上，除去已经确定的集体土地建设租赁住房地块，北京2016年至2017年推出了大量全自持或部分自持地块。 据统计仅2017年1~8月份就推出了19宗企业部分自持或全自持地块，自持面积达到127.5万平方米。 据了解，包括成寿寺、高立庄等最早一批由房企建设、运营的集体租赁住房项目已经启动预租，预计明年将正式对外营业。 按照北京市政府的规划，2017年至2021年的5年内将供应1000公顷集体土地，用于建设集体租赁住房，平均每年供地任务量约200公顷，未来5年将有40万套的市场租赁住房供应，平均每年的住房供应量约8万套。

为了多渠道解决城市运行和服务保障行业务工人员住宿问题，2018年6月，北京市出台《关于发展租赁型职工集体宿舍的意见（试行）》，通过改建闲置的厂房、写字楼、酒店、厂房等，为这些人群提供租赁住房。

其次是整顿市场秩序，加强市场监管。 加大对房地产中介机构、住房租赁企业和信息发布平台等市场主体的监管力度，规范租赁服务行为，完善服务标准，提升服务水平。 近年来北京市针对住房租赁市场组织了多次大规模的集中整治行动，严厉打击房屋租赁方面的违法违规，包括群众反映强烈的中介随意违反合同约定、发布虚假房源信息、打隔断出租、随意收取费用等问题。 2019年7月，北京市发布了新版《北京市住房租赁合同》示范文本，对当事人的租赁交易行为进行规范。 2019年10月发布《关于规范互联网发布本市住房租赁信息的通知》，对互联网发布房源信息进行了进一步规范。 不断完善住房租赁监管平台，2018 年底租赁备案量突破 100 万条，为租赁市场监测监管提供了重要支撑。

市场走势及政策建议

根据中国房价行情网统计的数据： 从短期来看，北京租赁住房租金价格在经历了2018年和2019年上半年的连续冲高之后，已经连续两个月呈现下降趋势。随着传统租赁淡季的来临以及4.5万套租赁住房即将入市，接下来的几个月将继续呈现下降趋势。 从长期来看，供应增加和需求减少双向作用下，房租几乎没有上涨的可能。 供应端，根据北京市的目标规划，到2021年将形成50万套的租赁住房供应； 需求端，随着北京持续的产业转移和人口疏解，租赁住房需求压力将得到进一步释放。2018年北京市常住人口2154.2万，比上年减少了16.5万人，连续两年出现人口下降。 未来几年北京城市副中心和雄安新区的建成投用，将带动北京 城市 人口进 一步向外转移，供需矛盾将得到进一步缓解。

政策建议： 一是政府应当给予市场主体更多的政策扶持，有针对性地培育市场主体，鼓励品牌开发企业和运营企业参与市场。 开发商全自持拿地开发租赁住房，普遍面临利润率低、投资回收期长的困境，若能给予开发商更优惠的信贷支持和税收减免，将有效减轻企业的财务负担。 二是对于企业现有的自持项目，应督促企业限期开发并形成供应。 三是在租赁住房的归集方面，除集体土地建租赁住房外，可以在既有建筑更新改造方面更多地向租赁住房倾斜； 对于开发商已经建成的商改住项目，可鼓励企业改造为租赁住宅运营，并给予一定的政策支持。

（此文刊于中国房地产报10 月28 日11 版 责任编辑 苏志勇 ）

流程编辑：曹冉京 审读：戴士潮