文丨西部菌
重庆和万达又有新动作。
11月20日，潼南万达广场及文旅小镇项目正式签约，该项目位于金福坝，是今年潼南城市品质提升新增重点项目，重庆郊区再添一座万达广场。
据报道，该项目总投资85亿元、占地约800亩，将打造成为集休闲、购物、文化、娱乐、居住于一体的大型城市综合体和文旅小镇。
为什么是重庆潼南？万达落子，对潼南和重庆的区域发展，会有何影响？
01
重庆有多少个万达广场
重庆作为国家中心城市，中西部唯一的直辖市，坐拥三千万常住人口，向来都是万达投资布局的重点。在潼南之前，万达就已经在主城区和郊县布局了多个万达广场。
万达和重庆最大手笔的合作，要属2015年。当年5月的签约合作仪式上，万达表示计划在重庆总投资1500亿元，建设一个超大型万达文化旅游城和28个万达广场。
这笔投资，也是截止到当年万达签约项目最多、投资金额最大的战略合作之一。
可以简单对比下，有望拿下第十个国家中心城市的沈阳，今年吸引了恒大、万达等多个巨头投资，其中万达的投资额为800亿，同样造成了很大动静。
自从2009年首个合作项目也即南坪万达广场开业以来，重庆不断喜提新的万达广场，去年11月底沙坪坝万达广场开业，12月底铜梁万达广场开业，今年年中大渡口、涪陵万达广场相继开业。
其实从万达广场地域分布上可以看到，重庆的郊区尽管经济发展水平、人气要低一些，但它依旧是投资的重点。
来源：网络
截止到目前为止，重庆一共落成了9个万达广场，区县就有5个，分别是万州、永川、綦江、铜梁、涪陵。另外预计今年年底，南川万达广场也将建成开业，江津和大足则在规划中。
对重庆的区县来说，能和万达这样的头部地产服务企业合作，让万达广场成为部分区县的标配，当然是求之不得的事。万达广场的落地，也会带来可观的商业流量，促进消费升级。
因此这次潼南对待万达规格也相当高。比如报道就提到，潼南主官表示：
潼南用最大的诚意，以最优质的地块、最优惠的政策和最完善的配套，为万达集团提供发展的广阔空间。一切以有利于项目顺利建成并投用为目标，提供最优质周全的服务保障。
02
为什么是潼南
重庆的城市能级、商业活力、消费潜力，毫无疑问是二线城市中的佼佼者，选择重庆作为投资重点区域并不奇怪。
而且在不久前的《联手了！重庆和成都，就要做第一流量中心》，西部菌提到，重庆是绝对的流量高地，今年国庆期间接待游客人次达到3859万，高居全国第一。
打造文旅小镇，重庆有绝对的优势。所以近几年来，重庆和广州、成都、青岛、哈尔滨等城市一起，成为万达文旅项目投资的重点。
2017年重庆区县排名，来源：中指数据
但重庆下面的区县众多，为什么是潼南呢？要知道，2018年潼南的GDP只有380.95亿，在各区县只能排到中游，在已经拥有万达广场的区县中排名垫底。
而且，去年潼南的户籍总人口95.20万，常住人口只有72.06万，净流出比较严重。
在这种前提下，万达布局潼南，也说明想要寻找下沉的机会。事实上，目前很多一二线城市的中心城区，各类商业综合体已经相对成熟了，和互联网企业一样，万达要继续扩张，就得适当下沉，挖掘新的投资空间。
另一方面，潼南虽然整体经济水平不占优势，但近几年发展速度相当可观，2013到2016年的GDP都是两位数增长，去年同样有9.5%。经济有活力，商业流量自然不在话下。
潼南GDP数据，来源：统计公报
同时，去年全年共接待游客800万余人次，增长8.4%，旅游资源和增速都还比较可观，打造文旅小镇有一定的基础。
再者，从万达在重庆的投资历史来看，成绩都不差。像2009年南坪万达广场开业时，日均客流就接近10万人次，在全国已开业的一百多座万达广场中排名第二。目前它的年销售额已超过15亿，客流量在3000万人次以上。
当然南坪万达广场毕竟是主城区，和潼南的区位不可等同视之，不过2013年万州万达广场开业时，同样创造了全国万达广场开业人次最多的纪录。
可见即便是主城外的郊区，万达广场这种大型商业中心，流量照样有基本保证，这也正是当初万达许诺在重庆打造28个万达广场的重要原因。
资本的嗅觉永远是最灵敏的，万达在重庆的区县不断落子，反过来说明，重庆的活力毋庸置疑。强大的人口腹地，成熟的商业氛围，丰富的文旅资源，都奠定了重庆的发展预期。
03
万达重走回头路？
万达落子重庆潼南，从区域发展和商业投资的匹配度来看，并不奇怪。
但万达几年前就开始了转型，从重资产过渡到轻资产模式，和有钱有地的企业合作，自己输出品牌。而该项目总投资85亿元、占地约800亩，是万达在重庆郊区最大的重资产项目。
这是否意味着万达开始走回头路，重回重资产模式了？毕竟，整个2018年，万达新投资的58个万达广场中，50个是非直投的轻资产模式。
来源：统计公报
比如宜宾万达广场，最开始宣称的就是万达直投项目，后来同样转成了轻资产，由万达商管公司负责运营。
尤为值得一提的是，在万达的转型之路上，还有个和重庆相关的相当浓墨重彩的项目，那就是重庆万达文旅城。
重庆万达文旅城正是在2015年双方签约时确定，还是首个落户直辖市的万达城，并在2016年项目启动。
然而时隔一年，万达就和融创集团、富力地产发布联合公告，将包括重庆、广州、成都、青岛、济南、合肥等13个地区的万达文旅城项目，转让给了融创。
重庆万达文旅城，就这样变成了重庆融创文旅城，目前仍然在开发之中。而通过转让，万达减少了很大一笔负债，现金流更加充裕，这也是其轻资产改革最重要的一个举措之一。
而且要知道，眼下万达其实麻烦缠身，王健林的公子王思聪负债被限制消费的新闻，刷了一遍又一遍屏。整个楼市又处在横盘期，贷款融资受限，拿地开发对现金流的考验不小。
没帮王思聪把债先还上，王健林还能重新在重庆郊区用重资产模式下注，当然要很大决心。
来源：独角mall
除了充分信任重庆信任潼南的商业前景外，也说明财富缩水、富豪榜排位下跌的王健林，需要回到自己最擅长的方式，来力挽狂澜地进行商业布局。
所以我们看到，整个2019年，万达的重资产项目一个接一个：
4月王健林在甘肃表示，未来3年，万达将投资1个超大型文旅项目、5个万达广场、3个五星级酒店；5月万达再次800亿重仓沈阳；6月，王健林宣布四川再投1100亿，包括新建20个万达广场。到了7月，万达又和陕西签订合作协议，敲定了未来的千亿投资。
万达重回重资产的道路，能看出转型的道路并不顺畅，需要根据现实情况不断调整，不至于阵痛过大，失去既有的优势领地。
当然今年万达重资产投资的地域分布，可以发现，它们主要位于西部地区。可见，四川、重庆、陕西等作为西部相对发达地区，仍然有值得投资的潜力。占领头部地区头部城市，才能更好地占领下沉市场。
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