临港自贸区官宣后，时隔3个月，上海土地交易市场终于出让第一幅自贸区新片区住宅用地，而且位于先行启动区内，本幅土地的出让在一定程度上代表了未来自贸区的房价定位以及未来的房价走势，我们一起来深入研究。
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地块名称：临港奉贤园区二期04FX-0002单元B1401地块
四至范围：东至正旭路西侧绿化带，南至雪柳路，西至人民塘北侧绿化带，北至石槐路
竞得企业：中国电建地产
恭喜电建地产在上海拿到一幅自贸区内宅地。
可以看出，本幅土地位于临港奉贤园区境内，行政归属地属于奉贤海湾镇，位于海湾镇的最东面。
临港奉贤园区内部打造临港蓝湾集中住宅区，主要服务于临港产业园区的工作人员，约在5年前开始大面积开发建设。
其实，临港奉贤园区的产业十分高端，包括像三一重机以及旁边的特斯拉超级工厂等，都会为未来提供高端产业人口，同时在被自贸区新政的加持下，未来引入的产业还将更加高端。
特斯拉超级工厂
只是目前在地块四周，能够看到的是除了在建的工地外，就是大片农田。
目前地块附近已经集中开发了3个社区，包括绿城诚园，碧桂园凤凰城天境、天悦以及保利玲玥公馆等项目。另外，去年10月，临港奉贤置业与漕河泾联合体在本地块西侧、保利玲玥公馆东侧也竞得一幅土地，如今尚未动工。
可以看出，临港奉贤园区起步晚了一点，但近几年开发进度比较快，这从土拍节奏上就能看出。而在未来，这里还将有大量土地供应，造城也只是开始。
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临港奉贤园区的住宅项目几乎同一时间开发建设，如今只有绿城诚园前三期的几百套房子刚刚交付使用，其余两项目还处于建设中，所以这里并不具备成熟的居住氛围以及常住人口。
除了荒凉之外，在没有人流的地方，交通、配套自然要差上许多。
临港奉贤园区二期04FX-0002单元B1401地块实景
交通上，临港奉贤园区的轨交暂时没有任何规划，即便有轨交规划，到往市区的时间也会非常长，并不具备出行上的优势。可以对比轨交16号线，从临港滴水湖站乘坐到龙阳路站，全程用时就约一小时，还不算从家里到往地铁站的距离。
客观区位决定了这里并不适合建设地铁，而能够期待的或许是未来沪通铁路沿线站点上海东站向南延伸的奉贤四团站，倘若四团站与机场联络线上的站点一样属于上海市域铁路，即能够达到与地铁一样的公交化运营，那么对临港奉贤园区将是一大利好，日后出行乘坐火车进入市区在时间上将会更加快捷。
而今整个区域内，也只有一班刚刚开通的635路公交车，而且一天只有8个班次在运行，间隔时间最长达到4个小时，且只到前往泥城镇方向，所以有与没有意义不大。
至于配套，目前临港奉贤园区北侧建有两处商业以及相关市政配套，分别为蓝湾天地商业以及临港蓝湾友邻广场（社区中心）。
根据内部规划，蓝湾天地商业日后将涵盖酒店、影院、健身会所、大型中餐厅、生鲜超市等。
临港蓝湾友邻广场（社区中心）将包含市民服务中心、社区医疗门诊等市政配套设施。
蓝湾天地商业
临港蓝湾友邻广场
据周边项目介绍称，两处配套或将于明年正式营业。
但规划的蓝图再美好，也要接受现实的骨感，就如同商业与人的关系一样。
众所周知，一处良好的商业氛围必然要有持续不断的人流量，这样才能支撑起商业运营。倘若连人流都没有，那么商业将如何维持运营？
就如同嘉定西站的新城悠活城商业一样，地铁都“搬进了”社区，商业就在地铁上盖处，可是经过这么多年的发展，这里的商业不还是一样开了关、关了再开吗？
反之临港奉贤园区的商业，倘若明年营业，稳定的客流从何而来，总不能指望刚交房的几百户业主吧，另外这里也没有像样的交通，如何导入其他区域的流动人流也是一大问题。
所以短期来看，人流量如此之少并不具备支撑这里的商业运营，倘若这样，商业设施还能开的下去吗，如果能够开下去的话，那么一定是有外在补贴。
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回到本次拍卖的土地，临港奉贤园区二期04FX-0002单元B1401地块成交楼板价8329元/平，没有溢价率。
回看过去几年土拍市场，临港奉贤园区共计推出约4幅宅地，楼板价均在8000多元/平，可能仅比金山某些区域楼板价略高，整体来说是上海土地市场的洼地，进而也决定了未来入市后的房价。
经过自贸区新政“温暖”后，此幅地块的楼板价与前期成交楼板价基本趋同，或也意味着，日后所开发的商品房售价与当前售价也不会有太大变化。
而当前板块内的新房售价，大多在2.1万/平左右，基本属于上海房价低点了。
不难看出，为了稳房价，ZF的决心非常大，这是自贸区宣布后的第一幅土地。那么接下来，整个临港区域，或也不会受到自贸区的利好而让房价继续上涨，所以此幅土地的定价对后续土地市场有一定警示作用。
房子最终还是要回到居住的本真属性，土地价格将决定了日后商品房价格，在自贸区这一大利好环境下，临港奉贤园区土地定价顶住了“房住不炒”的大基调，这点非常值得肯定。
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