10年之前，全国平均房价水平3576元，截至2018年，全国平均房价水平8736元，上涨了大约2.5倍。显然，如果10年前买了房子，如今基本都已经赚得盆满钵满，享受到了房子升值带来的喜悦和满足感。具体来看，以一线城市上海为例，10年前平均房价1.5万，如今超过5万，涨幅接近4倍；以二线城市济南为例，10年前平均房价5500元，如今达到18500元，涨幅超过3倍。放眼全国，过去十年，绝大多数城市的房价涨幅都在3-4倍左右。但是，人无前后眼，10年前买房可以“大赚一笔”，但如果今天买房，10年后还会“大赚一笔”吗？是该庆幸还是可能后悔呢？
在回答这个问题之前，我们不妨先看看本月央行在最新发布的《2019年金融稳定报告》当中释放出来的一条信息：
2018年末，我国住户部门贷款余额47.9万亿元：从贷款类型来看，消费贷款和经营贷款余额占比分别为78.9%和21.1%；从贷款期限来看，短期贷款和中长期贷款余额占比分别为29%和71%。
众所周知，与居民房贷密切相关的指标就是消费贷款和中长期贷款，通过数据不难看出，这两者的占比都超过了70%，至少也要涉及大约34万亿贷款余额，而根据央行数据显示，截至2018年末，个人住房贷款余额为25.8万亿元。显然，粗估计算可知，这一数值占整个住户部门债务余额的比例为53.9%，占中长期消费贷款的比例接近76%，这意味着大家从银行借的钱基本都拿来买房了。
此外，央行报告还表示：
2018年末，我国住户部门杠杆率60.4%，与国际水平相比，虽然低于英、美等发达国家，但高于59.7%的国际平均水平。此外，从增长幅度来看，我国住户部门杠杆率处于较高增长区间，其他国家增幅相对比较小，美国和澳大利亚呈现下降态势。
过去10年时间，我国居民部门杠杆率从17.9%增加到了60.4%，上升3倍还多，细心点不难发现，这与房价水平的涨幅基本一致。长期以来，中国人普遍都爱存钱，但伴随房价上涨，越来越多的人通过加杠杆来撬动财富，最终推动了杠杆率和家庭债务上升。就拿笔者生活在三四线城市的一个朋友来说，夫妻两人月薪加起来15000元，但房贷和车贷两样加起来就需要11000元，可供用于其他生活消费支出的比例就更少了。
笔者认为，杠杆率过高，不仅影响家庭财务的安全，也无形中会积聚房地产风险。正因如此，过去两年三年，无论央行还是银保监会，不断出台措施严禁各类资金违规入楼市，揭开了房地产行业稳步去杠杆的大幕。在此次报告中，央行还表示，未来要引导居民家庭树立正确的财务观念，尤其是避免低收入家庭过度负债。其实，经历了这几轮房价上涨，购房者本身的购买力十分脆弱了，如果信贷资金进一步收紧，显然无力支撑起过高的房价了。
其实，除了居民负债过高以外，未来10年，还几个因素深刻影响着楼市走向：
第一，人口红利渐渐迎来拐点。最近这些年，关于人口红利拐点渐渐到来的观点比较多：一边是人口老龄化加快到来，另一边是年轻人不愿意生二胎。原国家卫计委主任李斌也表示，到本世纪20年代后半期，中国人口将达到峰值14.3亿左右，随后人口数量将经历从低增长到零增长再进入负增长的历史性转折。无独有偶，马云今年还预言：30年前每年新生儿2500万，20年前变成2000万，而去年只有1500万，所以未来房子不稀缺，最稀缺的是孩子，在孩子身上作投资是不会错的。笔者认为，一旦人口红利出现了拐点，房地产无疑是最受影响的行业之一。
第二，人地分离的楼市分化格局进一步出现。随着城镇化来到了下半场，未来人口将逐步向都市圈、城市群流动聚集，所以未来这里的土地自然会寸土寸金，如果地价不降，房价自然也是易涨难跌；反之，对于人口流出的中小城市来说，土地资源充足，再加上高新区、开发区等城市面积不断扩大，房子越盖越多，未来或会趋于供过于求。根据西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心发布的报告显示，目前三线城市空置率已经达到21.8%，远超一线城市的16.8%。笔者认为，人口流动会带来楼市分化，人地分离的楼市格局或会进一步出现。
第三，“二次房改”加快到来，买房不再是唯一的选择。
过去一二十年，商品房市场“一家独大”，与婚姻、户口、教育等直接挂钩。但最近两年，国家明确了要推动房地产长效机制建设，其中最重要的一条就是建立现代住房制度，要培育商品房和保障房并重的两大住房格局，业内称之为“二次房改”的来临。如今，共有产权、长租公寓等住房形式不断出现，租购同权也开始在广州等地试点，而且央行在这次报告中也明确了未来要加大对住房租赁市场的金融支持和规范，促进形成“租售并举”的住房制度。一言以蔽之，买房不再是唯一的选择。
第四，房地产税加快推进，未来市场上的房子或会越来越多。众所周知，对任何一种商品，供过于求，价格自然易跌难涨。近日，人民网援引易居房地产研究院发布的研究报告，监测全国35个主要城市，2019年住宅供给小于需求，但随着楼市进一步降温，预计2020年全国商品住宅将供大于求。其实，早在之前就有很多业内人士称，我国住房总量已经够30亿人居住了，之所以房价没有下跌，是因为住房资源分布不均。笔者认为，随着房地产税，甚至空置税的加快推进，未来炒房囤房的持有成本不可避免的会增加，所以未来市场上的房子可能越来越多，供大于求的格局或会进一步显现。
总而言之，过去10年，不少人靠买房“大赚了一笔”，而且根据我们上文的分析，未来10年，人口拐点或渐渐出现，对于那些本身就占据优质公共服务资源而且人口又不断涌入的大城市来说，虽然房价难以大涨，但维持高位仍不可避免，如果能够在这里买房子，大概率仍然能够跑赢通胀水平。不过，对于绝大多数的普通城市而言，伴随购房能力被不断透支，过高的负债越来越无力支撑起过高的房价，而且随着房地产长效机制的进一步建立，投机需求渐渐离场，住房方式遍地开花，楼市供需进一步平衡，“大赚一笔”的机会和空间也大大降低，盲目买房难免会后悔。因此，笔者认为，当房地产市场回归理性，房子就不再与赚钱直接划等号，合理配置资产、合理控制负债才是最明智的选择。
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