咸淡哥财税私享：少税种的纳税筹划|163

租赁、仓储房产税纳税筹划

根据《中华人民共和国房产税暂行条例》及有关政策规定，租赁业房产税与仓储业房产税的计税方法不同。

房产自用的，其房产税依照房产余值的1.2%计算缴纳，即：应纳税额=房产原值×（1-扣除比例）×1.2%房产原值的扣除比例各省、市、自治区可能略有不同，从10%到30%不等。

房产用于租赁的，其房产税依照租金收入的12%计算缴纳，即：应纳税额=租金收入金额×12%

由于房产税计税公式的不同，必然导致应纳税额的差异，这就为纳税筹划提供了空间。根据《中华人民共和国税法》规定，房产用于出租的，必须按租金计算缴纳房产税。因此，为了能够按照房产余值计算缴纳房产税，需要将出租转化为其他形式。租赁业与仓储业在营改增之后缴纳增值税的税率也不相同，由于增值税具有转嫁性，大多数情况下，其税负可以转嫁出去，这里暂不考虑其增值税负担的比较。

法律政策依据：

（1）《中华人民共和国增值税暂行条例》（1993年12月13日国务院令第134号公布，2008年11月5日国务院第34次常务会议修订通过，根据2016年2月6日《国务院关于修改部分行政法规的决定》第一次修订，根据2017年11月19日《国务院关于废止〈中华人民共和国营业税暂行条例〉和修改〈中华人民共和国增值税暂行条例〉的决定》第二次修订）。

（2）《中华人民共和国房产税暂行条例》（国务院1986年9月15日颁布，国发〔1986〕90号，根据2011年1月8日国务院令第588号《国务院关于废止和修改部分行政法规的决定》修订）。

咸淡哥建议：关于这方面的房产税的思考，我们可以从增值税和房产税综合考虑。租赁业与仓储业各自对应的增值税税率是不一样的。所以为了能够按照房产余值计算缴纳房产税，需要将出租转化为其他形式

减免名义租金降低房产税纳税筹划

根据《财政部国家税务总局关于调整住房租赁市场税收政策的通知》（财税〔2000〕125号）的规定，对按政府规定价格出租的公有住房和廉租住房，包括企业和自收自支事业单位向职工出租的单位自有住房，房管部门向居民出租的公有住房，落实私房政策中带户发还产权并以政府规定租金标准向居民出租的私有住房等，暂免征收房产税。对个人按市场价格出租的居民住房，其应缴纳的房产税暂减按4%的税率征收。对个人出租房屋取得的所得暂减按10%的税率征收个人所得税。根据《财政部国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税〔2008〕24号）的规定，自2008年3月1日起，对个人出租住房，不区分用途，按 4%的税率征收房产税，免征城镇土地使用税。对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房，减按 4%的税率征收房产税。对个人出租、承租住房签订的租赁合同，免征印花税。根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36 号）所附《营业税改征增值税试点有关事项的规定》，个人出租住房，应按照 5%的征收率减按 1.5%计算应纳税额。需要注意的是，营改增之后，房产出租的，计征房产税的租金收入不含增值税。免征增值税的，确定计税依据时，成交价格、租金收入、转让房地产取得的收入不扣减增值税额。个人出租住房收取的租金应当缴纳4%的房产税，由于税率是不能改变的，因此，只能从租金数额上找纳税筹划的空间。如果出租人和承租人有可以互相交换的物品、劳务，出租人可以一方面降低租金，另一方面通过获得承租人的物品或者劳务来获得一定的补偿，这样，出租人获得的实际利益是相同的，但是降低了租金，减轻了房产税负担。

法律政策依据：

（1）《财政部国家税务总局关于调整住房租赁市场税收政策的通知》（财政部国家税务总局2000年12月7日发布，财税〔2000〕125号）。

（3）《财政部国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财政部国家税务总局2008年3月3日发布，财税〔2008〕24号）。

（4）《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）。

（5）《财政部国家税务总局关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号）。

咸淡哥建议：这里面的筹划思路要求我们必须关注税收政策的及时性以及需要对财税政策的正确解读。我们可以一方面从降低名义租金达到实现降低增值税和房产税的目的，同时为了不减少收入采用其他方式提到租金。

减少出租房屋的附属设施降低租金纳税筹划

很多出租的房屋都附带很多家具和家电，租金相对比较高，而缴纳房产税时是按照收取的租金的全额来征收的，而实际上，租金中的很大一部分是家具和家电的租金，而出租家具是不需要缴纳房产税的，这样，纳税人无形之中就增加了自己的房产税税收负担。因此，出租人可以通过减少出租房屋的附属设施来降低租金。如果出租房屋内的家具和家电无法处理或者承租人就希望有丰富的家具和家电，此时，可以通过两种方法来解决，第一种方法是与承租人签订一个买卖协议，即先将家具和家电出售给承租人，出租人收取的仅仅是房屋的租金，租赁期满以后，出租人再将这些家具和家电以比较低的价格购买回来，这样，通过买卖差价，出租人就收回了出租这些家具和家电的租金，而这些租金是不需要缴纳房产税的，这样就降低了出租人的房产税税收负担。第二种方法是与承租人签订两份租赁协议，一份是房屋租赁协议，一份是家具和家电的租赁协议。其中，房屋租赁需要缴纳房产税和增值税，家具和家电租赁仅需要缴纳增值税。一般情况下，出租房屋的租金收入都达不到起征点，因此，实际生活中是不需要缴纳增值税的。

法律政策依据：

（1）《财政部国家税务总局关于调整住房租赁市场税收政策的通知》（财政部国家税务总局2000年12月7日发布，财税〔2000〕125号）。

（2）《中华人民共和国增值税暂行条例》（1993年12月13日国务院令第134号公布，2008年11月5日国务院第34次常务会议修订通过，根据2016年2月6日《国务院关于修改部分行政法规的决定》第一次修订，根据2017年11月19日《国务院关于废止〈中华人民共和国营业税暂行条例〉和修改〈中华人民共和国增值税暂行条例〉的决定》第二次修订）。

（3）《中华人民共和国房产税暂行条例》（国务院1986年9月15日颁布，国发〔1986〕90号，根据2011年1月8日国务院令第588号《国务院关于废止和修改部分行政法规的决定》修订）。

（4）《财政部国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财政部国家税务总局2008年3月3日发布，财税〔2008〕24号）。

自建自用房产的纳税筹划

根据税法的规定，企业购入或者以支付土地出让金的方式取得的土地使用权，在尚未开发或者建造自用房产之前，作为无形资产核算，并按税法规定的期限分期摊销。在建造房产以后，企业应将土地使用权的账面价值全部转入在建工程成本，在结转时，企业应当对房产占用的土地面积按比例结转，对于非房产占用的土地，应当予以摊销，这样可以减少房产的价值，从而减轻房产税的负担。

法律政策依据：

（1）《企业会计制度》（财政部2000年12月29日发布，财会〔2000〕25号）第47条。

咸淡哥建议：对于土地使用权，在未开发之前作为无形资产摊销；在对开始开发时，我们可以先行在建工程，对未占用部分在转入无形资产作为摊销，这就可以少计提房产税。

车辆购置税纳税筹划

根据《中华人民共和国车辆购置税法》的规定，在中华人民共和国境内购置汽车、有轨电车、汽车挂车、排气量超过一百五十毫升的摩托车（统称应税车辆）的单位和个人，为车辆购置税的纳税人。车辆购置税实行一次性征收。购置已征车辆购置税的车辆，不再征收车辆购置税。车辆购置税的税率为10%。车辆购置税的应纳税额按照应税车辆的计税价格乘以税率计算。应税车辆的计税价格，按照下列规定确定：①纳税人购买自用应税车辆的计税价格，为纳税人实际支付给销售者的全部价款，不包括增值税税款；②纳税人进口自用应税车辆的计税价格，为关税完税价格加上关税和消费税；③纳税人自产自用应税车辆的计税价格，按照纳税人生产的同类应税车辆的销售价格确定，不包括增值税税款；④纳税人以受赠、获奖或者其他方式取得自用应税车辆的计税价格，按照购置应税车辆时相关凭证载明的价格确定，不包括增值税税款。纳税人申报的应税车辆计税价格明显偏低，又无正当理由的，由税务机关依照《中华人民共和国税收征收管理法》的规定核定其应纳税额。纳税人购买车辆时，其价格一般均高于最低计税价格，而只要不低于最低计税价格，在税务局看来都属于合理价格的范围之内，因此，纳税人可以按照最低计税价格纳税，这样可以最大限度地减轻自己的税收负担。

法律政策依据：

《中华人民共和国车辆购置税法》（2018年12月29日第十三届全国人民代表大会常务委员会第七次会议通过）。

契税纳税筹划

根据《中华人民共和国契税暂行条例》的规定，在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当缴纳契税。契税税率为3%～5%。契税的适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府在前款规定的幅度内按照本地区的实际情况确定，并报财政部和国家税务总局备案。目前大部分地区实行的是3%的税率，如北京、上海等，个别地区实行4%的税率，如河北、辽宁、江苏、安徽、河南、湖北、湖南，只有吉林和黑龙江两省实行5%的税率。

契税的计税依据是：（1）国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，为成交价格。（2）土地使用权赠予、房屋赠予，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定。（3）土地使用权交换、房屋交换，为所交换的土地使用权、房屋的价格的差额。成交价格明显低于市场价格且无正当理由的，或者所交换土地使用权、房屋的价格的差额明显不合理且无正当理由的，由征收机关参照市场价格核定。由于契税的税率是确定的，因此纳税筹划只能从交易金额上下功夫。交易双方可以适当降低交易的价款，以减少契税的税收负担，但不能过于明显，否则会被税务机关认定为“明显低于市场价格”，此时就无法达到减轻税收负担的目的了。根据《财政部国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税〔2008〕137号）的规定，自2008年11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到 1%。对个人销售或购买住房暂免征收印花税。对个人销售住房暂免征收土地增值税。自2016年2月22日起，除北京市、上海市、广州市、深圳市以外，对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90 平方米以上的，减按 1.5%的税率征收契税。对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为 90 平方米及以下的，减按 1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。家庭第二套改善性住房是指已拥有一套住房的家庭，购买的家庭第二套住房。纳税人也可以充分利用这一税收优惠政策来减轻契税负担。

法律政策依据：

（1）《中华人民共和国契税暂行条例》（国务院1997年7月7日颁布，国务院令〔1997〕224号）。

（2）《财政部国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财政部国家税务总局2008年10月22日发布，财税〔2008〕137号）。

（3）《财政部国家税务总局住房城乡建设部关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知》（财政部国家税务总局住房城乡建设部2016年2月17日发布，财税〔2016〕23号）。

印花税纳税筹划

根据《中华人民共和国印花税暂行条例》的规定，在中华人民共和国境内书立、领受本条例所列举凭证的单位和个人，都是印花税的纳税义务人，应当按照该条例规定缴纳印花税。纳税人根据应纳税凭证的性质，分别按比例税率或者按件定额计算应纳税额。具体税率、税额的确定，依照该条例所附《印花税税目税率表》执行。

根据《中华人民共和国印花税暂行条例施行细则》第 17 条的规定，同一凭证，因载有两个或者两个以上经济事项而适用不同税目税率，如分别记载金额的，应分别计算应纳税额，相加后按合计税额贴花；如未分别记载金额的，按税率高的计税贴花。当纳税人的一份合同涉及若干经济业务时，应当分别记载金额，这样可以减轻税收负担。

法律政策依据：

（1）《中华人民共和国印花税暂行条例》（国务院1988年8月6日颁布，国务院令〔1988〕第011号，根据2011年1月8日国务院令第588号《国务院关于废止和修改部分行政法规的决定》修订）。

（2）《中华人民共和国印花税暂行条例施行细则》（财政部1988年9月29日发布，财税〔1988〕255号）第17条。

（3）《国家税务局关于改变保险合同印花税计税办法的通知》（国家税务局 1990 年 5 月 3日发布，国税函发〔1990〕428号）。

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