面关注“公寓次世代”，关注中国存量房市场的未来
公寓次世代综合报道
信息源：第一财经、封面新闻等
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以前不愁租的一线城市，现在都在问，租客去哪了？
增加在58、贝壳等各大平台营销投入，却看不到租客电话量明显增加；带租客看房，挑三拣四就是不租，说你价格贵；住下没几个月，就毁约走了……同样是年底，天气还没真正冷起来，长租市场却仿佛掉到了“冰点”。
深圳公寓老板说：深圳年底走了几百万人；广州公寓老板说：7间空房，有5个是跑的；上海公寓老板：8月底不租满，这个冬天就难过了……
一线城市消失的租客，到底去哪儿了？
中国人口正经历20年来又一次大迁徙，而我们的租客，正是这次迁徙的主力军。
一线城市“着急的房东们”
面对一天天扩大的空置率，北上广深和一些中心城市的长租公寓纷纷降价促销，公寓老板甚至走上街头靠人力拉客。
广州的老板出门坐地铁，看到拉箱子的人都忍不住问“是不是要租房子？”，幸运的是，20分钟后他成交了。
广州：地铁口随机拉客看房
多地运营商千方百计招租，却依然在不断空房，依然找不到租客。
“租客消失”不仅是单一城市的政策和经济环境变化而出现的问题，新的发展格局已经形成，强二线（包含新定义的新一线城市）城市正在崛起。
从一线城市到强二线城市，正在成为越来越多人的选择。回流的背后，是以武汉、成都、长沙、西安等为代表的强二线城市，经济迅速发展，就业和发展机会越来越多，对人才的吸引力越来越强。
强二线城市的人才回流
那些从一线城市消失的租客，回到了他们离家更近的强二线城市。
2017年夏天，医药行业从业者、27岁的张小姐在深圳工作两年后，回到了离家100多公里的武汉工作。“武汉虽然收入不如深圳，但这边房价、物价要低很多。武汉的教育、医疗都很好。离家也比较近，想回家也方便。”张小姐说。
与其相似，老家鄂州、从事金融行业的杜女士在更早之前从上海回到了武汉，其后不久结婚生子。“现在武汉金融业发展越来越好，待遇也不错。”
经济的快速发展吸引了大量大学生留汉工作，以及人才的回流。2017年初，武汉启动实施“百万大学生留汉就业创业工程”，提出力争“5年留下100万大学生”，数据显示，截至今年10月，大学生留汉人数累计已超100万。
同时，武汉市人才净流入率由2016年的-0.4%提高到19.2%，人才外流局面得到有效扭转。武汉已成为大学生创业就业的热门城市，全国高校应届毕业生在汉签约就业比例达到5.06%，仅次于北京（12.25%）、上海（9.41%）。
武汉光谷关东街的变化更是个典型例子。2011年，关东街道人口为22万人，去年底增至95万人。这个数字与“硅谷之心”圣何塞市相当。1950年到1970 年，每隔15 分钟就有1人迁入该市。光谷关东街发展更为迅速，过去8年，每隔5分钟就有1人迁入。
城市的产业决定人才的去留
与武汉相似，近年来随着多个强二线城市的崛起，不少人才从一线城市转移到这些强二线城市（新一线城市）。
京东数字科技集团日前发布《2019基于京东大数据的中国人口迁移和城镇化发展研究报告》，根据京东账户收货地址的变迁，来观察人口流动的情况。数据显示，在北上深这三大城市中，离开北京的人口主要流向一二线城市和北京周边地区；上海迁出人口主要是到了北京、深圳这两个一线城市以及周边的苏州、杭州、无锡等二线城市和中西部的武汉、重庆；深圳的流出人口也主要是到周边城市，以及中西部的武汉、长沙、重庆。
北京是一线城市人才库
根据《报告》，迁出北京的人才不仅集中在北京周围，而是对全国有辐射效应。一线城市中，上海、广州、深圳的人口迁入来源最多的城市均是北京。
▲人口迁出去向城市（来源：《2019基于京东大数据的中国人口迁移和城镇化发展研究报告》）
杭州、成都等部分二线城市人口净流入强劲
《报告》显示，杭州、成都、重庆、长沙等二线城市人口净流入强劲；成都、青岛等部分二线城市表现出很强的都市圈效应和对周边城市的辐射能力；武汉、长沙、大连、沈阳、哈尔滨等都市圈效应不显著。
猎聘发布的《2019Q3中高端人才招聘与就业全景大数据报告》（下称《报告》）显示，在流出一线城市的中高端人才前20去向城市中，一线城市也是其占比最高的目的地，占比为33.44%。此外，在其非一线城市去向地中，杭州占比位居第一，为8.15%；苏州第二，为4.16%。武汉、成都、佛山位居第三、第四、第五，占比为3.7%、3.43%、3.03%。
也就是说，离开北上深之后，大部分人才除了到一线城市的周边地区外，大部分还是选择杭州、武汉、重庆、长沙等强二线城市。
人才选择到哪些城市，很重要的一点就是预期收益要大于成本。一线城市的房价、生活成本高企，相比之下，很多区域的强二线城市出台了大量的引才政策，营商环境大幅改善，一线城市的很多大企业、高新技术企业也在强二线城市布局，加上很多强二线城市的教育、医疗等公共资源都很不错，对人才的吸引力也越来越大。
离开北上广深的大学毕业生，除了到其他一线城市外，很多会选择到离家乡较近的强二线城市，主要是省会城市，这些城市不仅就业机会多，而且随着高铁、城际轨道网络的打造，平时从省会回家也比较方便。但他们大多数不会回到家乡的三四五线城市，因为就业机会太少。
留住人才的关键在于产业，要有工作和发展的机会。比如过去武汉和西安有那么好的高教资源，那么多的在校大学生，但是留不住人，就是因为产业不发达，工作和发展机会太少。现在这些城市产业起来了，就业机会多了，对人才的吸引力大幅增强。
智联招聘发布的《2019年秋季中国雇主需求与白领人才供给报告》显示，本期北上广深的平均月薪环比涨幅均在3%以下，南京、宁波、武汉等新一线城市和厦门、佛山、南宁、贵阳、福州、无锡等二线城市平均月薪环比增幅在5%左右，与一线城市的薪酬差距缩小。
相比之下，部分二线城市由于经济发展较为缓慢，就业机会少，人才面临外流压力。28岁的武小姐来自东北，大学毕业后到北京工作，虽然想离开北京，但是她也不会选择回到东北，“老家的省会就业机会还是少。”
年轻人更加多元的选择
微观层面，现在的年轻人在选择城市时想法更多元。
——有的看重事业机遇，一线城市是坚定的选择。
来自河北省邢台市的小伙子杨志聪2016年研究生毕业之后就直接选择来北京找工作了，“之所以选择来北京工作，首先还是考虑到北京发展的机会更多，优势资源较为集中，适合自己专业方向和职业规划的就业岗位选择面更广。其次，北京离我的老家也比较近，坐高铁两个小时就能回去，生活也很便利。”
——有的兼顾生活舒适。
重庆姑娘夏子傑如今在一家知名房企的重庆分公司工作。名校毕业的她选择回家乡工作，“一方面，一线城市房价太高，年轻人在职场虽然机会很多，但反过来看生活压力也很大；另一方面，重庆近几年发展态势也非常好，在家乡发展感觉并不差，特别是自己在重庆亲朋故旧也多，将来便于照顾父母。总而言之，无论是饮食还是居住，重庆更符合我对生活的定义。”
——有的更在意专业对口。
天津工业大学复合材料与工程专业学生赖志文今年本科四年级，“从我周围的情况来看，年轻人如何选择城市与自身成长环境有关。比如，生在大城市的年轻一代大多愿意在工作的方向上做出妥协，因为留在自己熟悉的大城市，其生存难度显著低于外来的年轻人。反之，那些出生于农村或小城市的年轻人则更看重城市能否提供‘专业对口’的工作，因为这有利于发挥专长，尽快在城市立足。”赖志文说，如今年轻人选择向哪里迁移定居越来越理性，会综合考量，而出于对某个城市的极度热爱或盲从的人越来越少。
除了上述标准之外，房租、交通、气候、饮食、落户政策等，也是影响人们选择安居乐业之地的重要因素。多重因素的综合作用，影响着人口的流动态势。
对于北上广深这四大传统一线城市来说，2020年：1、人口外流压力较大。北京、上海人口已经连续2年倒挂，这种趋势在2020还会扩大，广州的产业优势并不突出，受到整体经济下行的影响，2020年不具备明显的人才吸引力，深圳这几年持续推进城市更新，内部产业正在调整期，2020年如果没有大力度的人才刺激政策，预期人口流入将放缓。2、长租市场，做好准备应对“空置”。长租市场供应量持续扩大，除了民用住宅，各地商用楼、集体土地、国企产业、工厂宿舍等做租赁住房合法化，房子多了，人少了，“空置期”就更长了。
2020年的三个建议：
关注现金流，不赚钱的项目不要做，除非你有实力做到自如、蛋壳的规模； 关注租客，优化服务，租客走一个可能就真的少一个了； 关注员工，前面两件事能不能做好，全看你的团队给不给力。
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