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过去20年，房地产是高速发展的20年。对于普通人而言，能够让财富保值和增值的，能够选择的只有股市和楼市了，股市大家都看到了，所以楼市几乎成了唯一的选择。

但是，如果告诉你，房价未来涨幅可能跑不赢通胀，你一定不会相信。但是，这一点，无论从经济学，还是从其他国家的经验来看，就是事实。

很多人认为土地永远稀缺。这一点没错，但是第一，我们的人口未来5年大概率迎来拐点，正式进入负增长，从每年的新出生人口和死亡人口就可以看出端倪。第二，我们用在修房子上的土地其实很少，如果现在城市的建成区都修房子，而不是大片农田、荒地之类，绝大部分人都可以像日本东京一样，住上一户建，也就是小别墅。要知道东京的人口密度远超我们。

房地产的能够产生的现金流就是租金，一般租金回报是略微超过通胀水平的，但是房子需要装修，其次需要维修成本，还有空闲期，如果未来再出台房产税，那么房地产恐怕是跑不赢通胀的。日本和美国，扣除了以上的费用之后，的确就是如此。