近几年不少中国企业远赴日本拿地、开发、盖楼，然后“内销转出口”回国卖房。

我发现，这些房源大多有三个特点：

1、 承诺包租包收益

2、 期房。大多要一两年后才能交房。

3、 酒店式公寓

其实，从利益上来讲，我蛮乐意推荐这些物件的。根据日本市场行规，卖一套二手房中介机构不过收取3%+6万日元的佣金。但卖一套新房，开发商的佣金比例至少高达6%-8%。

但从良心上来说，我是不建议你购买这些新房的？

为何？

01 明确投资目的

赴日买房的目的大致能概括为三类：

1、 自住

2、 为了拿身份

3、 投资

无论处于哪种目的，我都不认为酒店式公寓是你的最佳选择。

先说自住吧！

2015年左右，Airbnb刚刚兴起。很多日本人把闲置的普通公寓装修一番后就挂平台上当民宿出租，美其名曰“城市民宿”。后日本政府颁布《民宿新规》，此类物件被全面禁止。为何？因为，邻居不堪其扰。如果你是长期住民，你会希望家门口长期有陌生人来来往往吗？

再说拿身份这事吧。

日本买房并不能办理投资经营管理签证。虽说是酒店式公寓，也是营业物件。但在申请管签的时候，会要求雇佣2位日本当地的员工。移民局也不傻，你说你就一套酒店公寓，还需要老板加员工3个人来运营？给你发签证才怪！那如果多买几套呢？能不能申签我不知道，但你有这么多钱为啥不通过其他方式申签呢？

最后说说投资。

这也是大多数买房者的目的。投资就是为了赚钱嘛！那么，我们就来详细说说，为什么我不建议你购买此类物件。我从折旧率和退出机制两方面来谈。

02 房龄30一枝花

与全世界一样，随着房龄的上升，房子会因为折旧而贬值。相同条件下，新房自然比二手房能卖出更高的价格。

注意，这里所说的贬值，并不是绝对价值上的贬值。我们知道，日本房产正处于牛市，东京公寓每年的涨幅高达6%，完全能覆盖新房的折旧率。但这并不代表房子本身没有贬值。如果能找到一个不会折旧的房子，岂不是收益更高？有没有不会折旧的房子呢？

下图是东日本不动产公司流通协会对平成30年公寓实际成交数据的统计。X轴坐标是房龄，Y轴是每平米均价。我们可以看到，房龄和房价成反比关系。房龄越高，房价越是便宜。

根据日本市场规律，日本新房自建成后会持续30年的折旧。但在第30年后，会有小幅反弹，之后便趋向平稳。为何？

因为作为新房的附加价值都贬值完了。但房子就没有价值了吗？并不是。房子还是房子，一样可以用来住人。满足居住需求的价值，钢筋水泥的价值，土地的价值，它永远在那里！这是永远不会贬值的部分。

我们投资是为了什么？价值的变化。今天它是便宜还是贵不重要，重要的是明天它能否升值或不贬值。

03 退出机制决定最终收益

一般酒店公寓会承包5年6%的收益。

但事实上，因为买的是期房，要一两年后才能交房，大家还要面对机会成本。这笔购房款就算是存余额宝，每年也至少有3%的收益。

如果买的不是酒店式公寓，而是普通居民住宅。6%的净收益确实比较难达到。但5%是稳妥妥的。大家完全可以找带租约的房子来规避空室风险。那么，酒店公寓与普通公寓相比，每年不过高了1%的收益，但如果算上从交钱到拿房的1-2年的资金闲置期，真的划算吗？不见得！

另外，虽说日本是永久产权。理论上可以永久持有，但实际上，终究是有要卖掉兑现的一天。那才是一个完整的投资周期。

因此退出机制非常重要。大家可以想想，什么样的人会买酒店公寓？只有投资者。你是当地居民，你会选择买个酒店公寓自己住吗？市场上是投资者多还是普通老百姓多？所以，相比普通公寓，酒店公寓的市场非常狭小。将来退出的难度非常大！

如果房子卖不出去，那么房价涨再高也终究是纸上财富，毫无意义！

综上，这便是我们只推荐你买二手普通公寓的原因。