地方政府拆迁安置的流程需要清楚

2017年热播的一部电视剧《人民的名义》其中有一段情节，大风车拆迁事件就从侧面反映了拆迁安置的难度和涉及部门的多。借此机会简单谈谈我的理解：

第一、拆迁本身就是个费时、费力、费钱的过程。一般来说拆迁安置首先获得省级及以上政府批准后才可实行。获得批准后，直接责任单位就有市级政府、区级政府、拆迁单位、被拆迁对象等几个主体。一件事情牵扯的人员越多，那么处理起来就更复杂。电视剧中涉及的拆迁对象仅仅只有几百个员工，但是实际城中村拆迁安置动辄都是牵扯上万户的家庭，难度只有更大，没有最大。拆迁尚且如此，安置就更难说了。

第二、拆迁安置的资金来源我们要清楚。对于大多数地方政府来说，拆迁安置的资金来源都是银行贷款和财政拨款两种形式。其操作流程一般是这样的，地方政府通过银行贷款和财政拨款的形式对土地进行征收，然后以高拍高卖的形式卖给开发商，然后由开发商负责具体的土地开发和具体安置（一般安置区域，开发商都会选择安置房和商品房都进行建设，通过商品房销售获得利润）。政府通过这种形式不仅仅可以解决拆迁安置问题，还可以借此获得部分财政收入。这里面就涉及到一个问题，如果找不到合适的开发商或者开发商资金链断裂，那么安置和补偿就很难兑现了（问题的集中点还是在开发商身上）。

第三、我国开发商进行土地开发的流程相信大家都明白的。简单来说，开发商通过获得的土地使用权向银行进行抵押贷款，获得初期的项目启动资金，然后通过边销售边回款的形式获得利润。这就是为什么预售制销售在我国实行的原因，其根本就是为了解决开发商短期的资金问题，不妨碍城市和项目建设。

如果安置房都建好了再拆迁房子会怎么样？问题不是一般的多

第一、安置房建在哪里？异地安置无非会增加拆迁难度。目前来说大多数城中村的安置都是就近安置，就像上面讲的一样拆迁安置区域内，开发商会选择一部分区域进行安置房建设，另一部分区域进行商品房建设，毕竟开发商也要赚钱。如果是异地安置的话，面临的第一个问题就是增加拆迁安置的难度。比如：本身城中村在三环内成熟区域，非得把你给安置到四环甚至五环，你会同意？企业异地安置容易，但是居民异地安置很难。

第二、安置房和商品房建设的钱从哪里来？上面已经讲了其实安置房和商品房的建设最主要的投资方是开发商，政府只是通过财政和银行贷款解决了前期的安置费和拆迁费等问题，如果政府再把安置房建好，资金肯定是不够的（仅仅银行贷款利息这项就足以拖垮政府财政）。记得看过一个电视剧，讲深圳当初开发的例子。当时深圳市长要求国家给批复5000万启动资金，理由是这样的：5000万资金用于土地征收按照每平米500平米的价格进行征收，然后转手以每平米5000元的价格卖给开发商。这样政府就很容易净赚几个亿，开发商也赚的盆满钵满。

第三、房子建设需要周期，时间就是金钱，高负债率是房企的特点。为什么我国有预售制度，其根本就是在于帮助开发商解决短时间的资金压力问题。可以说如今以恒大、万科、碧桂园等全国性房企为例，让其取消预售制度，改为现房销售，我相信99%的房地产企业要破产。要知道房地产企业的平均负债率都在70%以上，如果资金周转稍微慢点仅仅银行贷款利息这项就足以使其陷入困境。万达为什么要急于转型，其中高负债背后的代价就是高利息，这点道理大家要明白。