上周, 西安和西咸新区共有12个楼盘项目进行意向登记,共推出房源2445套,其中有67%的项目“流摇”。回顾1-11月来看，从下半年开始,西安的流摇率和中签率不断上升，这无疑是在四限政策下,市场调控的结果。
2019年,是调控政策的延续年, 在“房住不炒、稳地价、稳房价、稳预期”的调控基调下,虽然政策的出台次数不及2018年,但是市场调控在政策层面更加收紧,使得2019年西安楼市全年保持平稳健康的发展态势。
限购:临潼区加入限购大军
6月20日，西安市促进房地产市场平稳健康发展协调领导小组发布《关于进一步加强住房市场调控管理的通知》，把临潼区纳入限购范围，并对本地及外地居民的购房资格再次加码。6月20日之前在西安市落户的居民家庭，以及具备西安市购房资格且进入登记、摇号、合同签约及网签备案程序的家庭，不受此次政策影响。此外，之前发布的本地以及外地(户籍)购房套数政策也没有变化。
本次限购加码中,将临潼区纳入限购范围。原西安市房管局工作人员表示，在政策作用下,根据往年的市场规律，今年房价会保持一个平稳发展的态势。事实证明,临潼新房市场的成交受到明显影响。
8月17日，临潼区商品住房意向登记平台正式上线，8月31日起第一批意向登记楼盘上线至今,未有一个项目登记满额需要摇号。很多业内人士表示,限购使得临潼的房地产市场归于理性。记者在10月份踩盘时发现,不管是临潼新区还是度假区的项目,售楼部门可罗雀,据销售人员透露,在临潼置业的有近80%的都是西安的购房者,用于投资或改善。而限购政策的出台,将投资客户拒之门外,使得买房人的数量显著下滑。购房人群进一步向非限购区域聚集,例如沣西、秦汉等区域。
从落户即可买房
到满一年才能买房
在6·20颁布的调控政策中,还有一项影响也十分重要,即从原来的落户即可买房,调整为落户满一年或在西安市连续缴纳12个月的社会保险或个人所得税,才能买房。
具体政策内容如下:自6月20日起，除退伍转业、家属随军落户以外的从西安市外迁入户籍的居民家庭，在西安市住房限购区域范围内购买商品住房或二手住房，应落户满1年，或在西安市连续缴纳12个月的社会保险或个人所得税。
在此之前,西安落户政策十分宽松，本科以上学历落户不受年龄限制，中专毕业生年龄在45岁以下也可以落户,只需要提供毕业生本人身份证、毕业证即可前往就近派出所办理。
原西安市房管局工作人员表示,从前期市场调查了解到，西安市新落户人员(意向登记)占比增速大幅提升，这是一个投资投机性购房的信号，为了遏制投资投机性购房行为，此次针对新落户人员和(非)本市户籍购房人员的购房资格再次进行了加码。
这项落户买房政策的调整,也意味着,落户不再是避开西安限购政策的捷径,西安需要真正要在这座城市生活和奋斗的居民。
公积金首付比例调整
记者从各家售楼部和银行了解到,从限购限贷政策开始,在西安市买房,如果名下有两套贷款(含商业项目),则第三套无法贷款。在2019年,限贷政策并未有所调整,但在今年4月份,西安发布公积金新政，暂停异地购房提取，首付比例最低35%。
具体内容如下:自5月13日起，西安市开始实施公积金资金流动性风险防控一级响应措施，暂停西安地区（含西咸新区）以外购房提取公积金，公积金贷款首付比例不低于35%，购买精装修房屋首付款比例不低于40%。
缴存职工家庭首次使用住房公积金贷款购买自住住房，面积在144㎡（含）以内的首付比例不低于35%，面积在144㎡以上的首付比例不低于40%；对结清首次住房公积金贷款后，再次申请使用住房公积金贷款购买自住住房，面积在144㎡（含）以内的首付比例不低于40%，面积在144㎡以上的首付比例不低于45%；第三次及以上申请住房公积金贷款的不予受理，购买精装修房屋首付款比例不低于40%。
但是据记者走访市场了解到,公积金政策调整,并未对购房者造成明显影响,一位置业顾问说道,公积金对于大多数刚需购房者来说,利好就是首付低，利率低，但是现在很多房子的总额增加，公积金的贷款额度并未增加,现在又增加了首付比例,选择的人更少了。
房贷利率正式挂钩LPR
8月25日，中国人民银行宣布从10月8日起，对新发放的商业性个人住房贷款利率计算方式进行全面调整，将贷款市场报价利率（LPR）作为房贷利率的下限。
此次重磅变革将对房地产市场后市的发展和购房者心理产生影响，华商报记者采访西安欧亚学院人居环境学院客座教授朱郁,他认为，之前市场实施的贷款利率可以理解为“定频”，贷款利率是定额、定周期的，基本不怎么调整，如果需要调整，是在下一个市场背景下进行可增可减的调整。调整后将会形成报价利率，其核心是所有的利率将会“随行就市”，有波动性。这也说明，利率的变化将从“行政化”转变成“市场化”，利率将是可变的、可调整的。
对于购房者来说,新政后不应再期待房贷利率有折扣。而且贷款期内利率调整是灵活的，不是固定期限的，最短会是一年一调整，购房者将不存在讨价还价的余地，没有选择性，只能被动接受。
记者点评
今年仍旧执行的四限政策，对于房地产市场的降温效果已经在市场上有所表现。据记者不完全统计，2019年，西安主城区加西咸新区，共有45批房源价格公示，其中房价有明显上涨的项目寥寥无几。另外，从市场反应可以看出，今年“金九银十”盛况不再，从下半年开始，楼盘的流摇率和中签率明显提升，而西安市房价的上涨速度也得到了有效遏制。在国家统计局发布的10月份70城房价报告中可以看出，西安新建商品住宅价格环比上涨0.9%，连续三个月涨幅没有超过1%，涨幅已经明显回落。在围绕稳地价、稳房价、稳预期的目标，深入落实房地产调控“一城一策”中，西安的房地产市场在今年进一步趋稳。 华商报记者 党兰
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