30年前,日本房地产的腥风血雨,至今仍让人胆寒。

一、高歌猛进的36年

万事皆不是一蹴而就的,泡沫也不例外。

日本泡沫的催生,大约经历了3个阶段。

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来源:日本统计局,wind

1、1955~1974年快速上涨期,20年涨44倍。

日本国内相对稳定的经济环境下,工业、外贸发展,奥运会举办,让日本迎来了GDP的高速发展,并伴随着婴儿潮下的人口高速增长。

20 年间,日本住宅用地价格上涨31倍,六大主要城市上涨44倍(年均涨幅22.2%)。

2、1975~1985年缓慢上涨期,10年涨幅不到1倍。

日本经济进入换挡期,随着产业结构的优化和科技的发展,即便GDP涨幅放缓,但社会财富仍在不断积累。

这个过程持续了大约 10年,其间日本住宅用地价格上涨73%,六大主要城市上涨79%(年均增速6.2%)。

3、1986~1991年最后疯狂期,6年上涨1.7倍。

日本进入第二轮经济增速换挡期,广场协议签订,日元升值,货币政策宽松。一些日本名人,甚至根本不需要任何抵押物,仅凭“名气”这个虚拟资产就可以在银行贷到款。

这个过程持续了大约6 年,其间日本住宅用地价格上涨73%,六大主要城市上涨169%(年均增速18.4%),其中1987~1990年间年均增速高达24.6%,超过1955~1974 年快速上涨期的平均增速。

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1955~1991年间,日本六大主要城市住宅用地价格上涨211倍,东京23区房价1450日元/平(按照现在的汇率计算,约合人民币92.9万/平)。当时的日本人挥霍着票子在全球扫荡奢侈品,并扬言要买下美国。

房地产的高歌猛进,带来了几个不太好的后果。

1、实业转投房地产

广场协议后,日元升值速度很快,转眼间,日本对外出口的汽车、家电、电子元件、半导体等实体企业受到打击。

于是,前期积累了资本的企业看到房地产有利可图,纷纷转身投资地产行业,致使实业产业发展开始停滞。

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1990年,日本企业投资不动产的资产规模,是2007年左右的3倍。

2、房价一直涨的错觉

房价长时间的一路攀涨,激化市场情绪。

无房者看到房价涨的厉害,害怕未来房价还会上涨,动用一切手段向银行贷款买房。投资者看到有利可图,更加大了投资力度,在不断的炒作下形成了房价永远涨的错觉。

3、负债高居不下

房产和土地是债务的重要抵押物,无论是企业负债还是个人负债,当房价产生波动,极易产生呆坏账。

二、刺破

80年代末开始,日本政府终于意识到,房地产再这么搞下去,可能“药丸”。于是,开始主动出击去挤泡。

1、紧缩的货币政策

日本央行从1989年开始连续5次加息,商业银行向央行借款利息率从1987年2月的2.5%上升到了1990年8月的6%。与此同时,货币供应增速大幅下滑。

2、对房地产贷款和土地交易采取严厉管制

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“房地产贷款增长速 度不能超过总体贷款增长速度”。日本各金融机构的房地产贷款增长速度,从1987年6月的36.6%下降到了1988年3月的 10.2%。

到1991年,日本商业银行实际上已经停止了对房地产业的贷款。

3、调整税收

1992年,日本政府出台“地价税”政策,规定凡持有土地者,每年必须交纳一定比例的税收。

在房地产繁荣时期囤积了大量土地的所有者,纷纷出售土地。

三、下跌期

相比较房地产的反应速度,最先迎来的是股市的震荡。

1990年1月12日,是日本股市有史以来最黑暗的一天。当天,日经指数顿挫,股市暴跌70%。自此,日本股市陷入了长达20年的熊市之中。

1991年,日本不动产市场也开始垮塌。土地和房屋卖不出去,空置的房屋到处都是,房地产价格也一泻千里。

市场一下进入“供过于求”的阶段。

1、城镇化已无空间

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从1975年开始,日本城镇化率已经达到了75.9%的高比值,这就意味着,尽管再怎样努力,城市向农村“讨要”人口的空间已然不大。

事实也确实如此,从1975年开始,日本年城镇化增长率均低于1%,从75.9%提升到78.7%,用了漫长的25年。

2、适龄购房人群减少

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来源:世界银行

进入1990年,日本人口爆发式增长已经一去不复返,到1991年达到1.24亿人后,人口增长速度逐渐减缓。甚至随着老龄化加剧,已有了负增长的趋势。日本人口总量的饱和决定了住房需求量的不断走低。

2、经济增速再换挡

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1990年以后,日本经济进入第三次换挡,GDP年均增长率仅为1%,甚至在2008年全球金融危机时出现-5%的增长,与荣耀时期不可同日而语。

日本统计局数据显示,日本土地价格于1991年到达最高点,随后开启漫长的下跌之旅。日本土地价格从1992年开始持续下跌,截至2015 年,六大主要城市住宅用地价格跌幅为65%,所有城市跌幅为53%。

而那些日本房地产最疯狂时贷款买房的人,还清贷款,可能需要百年。

参考资料来源:

1、《房地产与城市发展》--日本房地产泡沫的催生、疯狂、破灭与教训(作者:任泽平 熊义明);

2、《战后日本经济史:从喧嚣到沉寂的70年》(作者:[日]野口悠纪雄)。