乌鲁木齐购房交流群

7区1县楼盘报道

免费加入购房微信群

大家好，我是房一奇。一个颜值不够但情怀十足的地产人。

前两天我们发布了乌鲁木齐各区域的首付和月供地图《》，不少朋友就对一些低首付、低月供的片区较为感兴趣。但是在买房子这件事上，“一分价格一分货”的道理着实是被诠释的淋漓尽致。

买房子，一定是做加法。教育、交通、商业、地段、产品.....看似眼花缭乱，但个个都是筹码。一套房子所占的资源越多，那么就意味着越具有升值空间和价值，但是同样也意味着：筹码越多，价格也定会水涨船高。

那么在鱼与熊掌难以兼得的房地产市场里，有没有首付和月供压力都比较低，但是相对而言距离市中心也没有那么远，也有学区的项目？

别说，还真有。这期一奇聊房，我们就来说说桃源·九点阳光。

之所以选择这个楼盘，原因很简单：在了解完这个项目后，房一奇觉得：它能够很大程度上满足一些在经济方面非常有限，但是在自住、教育方面有急迫刚需的购房者。为什么这么说？我们来详细看看。

一、德港集团旗下项目，能否信赖？

首先说说九点阳光的开发商——德港集团，很多朋友可能对这个品牌还有点陌生。德港集团是新疆本土的民营企业，涉及工业园区开发、文化旅游产业、绿色农业、物业资产管理、商业仓储物流、塑业加工、房地产开发等多个领域。

“郷根文旅特色小镇”项目签约仪式现场图源：天山火炬

在去年的6月，新疆德港投资集团与融创中国上海区域集团、万达集团合作，分别打造“鄉根文旅特色小镇”文旅项目和经开区商业综合体。目前，位于新市区的中亚南路的德港万达广场正在建设中。

“九点阳光”为德港集团房地产开发项目，除了我们今天所说的桃源·九点阳光之外，还有经开区九点阳光·翰林府和九点阳光精彩天地等项目。那么桃源·九点阳光怎么样呢？我们来一探其“庐山真面目”。

二、项目详情

踩盘项目：桃源·九点阳光

踩盘地点：乌鲁木齐岷山街311号桃源·九点阳光营销中心

踩盘时间：2019年12月18日

交付时间：2020年8月

装修情况：毛坯交付

均价：6800元/㎡—7500元/㎡（部分户型带车位）

户型面积：建筑面积约88㎡、

项目业态分布：高层、商铺、项目内幼儿园

房一奇也了解到了这个项目几个亮点：

1、乌鲁木齐市第136中学（新疆农业大学附属中学 经开区桃源校区）学区，学校就在项目内。

2、可落户乌鲁木齐头屯河区

3、价格6800元/㎡起，部分户型送车位，首付和月供压力较小。

熟悉一奇聊房的朋友应该都知道，我们一贯坚持“区位先行”，这次也不例外。尤其是距离主城区有些距离的项目，在区位上更应该严格考量。

桃源·九点阳光项目整体的区位属于西山片区和经开片区的交互处，项目北侧为新医路西延（尚未全线打通），南侧为大白山街，西侧为融合南路，东侧为连霍高速。

（目前可以通过西山高架通往主城区。目前，项目周边的克西路西延、新医路西延等路段还未全线打通。预计交通路网打通后，可以由项目沿新医路前往铁路局等商圈，由克西路向东行驶前往沙区友好板块等地。）

整体来看，项目周边的交通路网处于通行无碍的状态，如果驾车出行通往各个片区还是比较方便的。待新医路、克西路等路段全线打通后，预计会对周边的交通有很大的优化。

但是值得一提的是：这个项目踩盘，房一奇一共去了两次。第一次返程时由项目出发驾车前往天山区时代广场，在下午五点道路无拥堵的情况下，行车时间为20分钟。对于大多数人来说都是可以接受的。在第二次踩盘返程时，由于是下班高峰期，大白山街路段有明显的拥堵。

大白山街拥堵路段

在公交线路方面，目前项目二期（已交付入住）内有一个公交总站，目前开通的路线有5301路和921路。据置业顾问介绍，预计还将开通303路和529路、72路等线路。

三、农大附中学区房？是真是假？

据置业顾问介绍，桃源·九点阳光项目内就是农大附中的桃源校区，为九年一贯制学校，名为乌鲁木齐市第136中学。自2019年9月开始第一批次招生，师资力量均来自于农大附中本部。

房一奇实地考察发现，这个校区确实是在桃源·九点阳光二期项目旁，学校大门上也标注有新疆农业大学附属中学（桃源校区）的字样。不过由于今年是第一年招生，具体情况房一奇也会持续关注。

其他配套

商业：九点阳光社区底层商铺、高铁商圈

教育：农大附中（桃源校区）、妇联幼儿园

医疗：高铁商圈乌鲁木齐国际医院

目前，项目周边是自带一些商铺，已经开始营业。基本上可以满足日常的一些生活需求。但是项目周边是没有一些大型的商超和医院的，基本上只能就近依靠高铁片区的商圈。

房一奇实测后发现，距离高铁核心商圈的行车距离大概在6公里左右，由项目出发前往高铁片区的乌鲁木齐国际医院大概需要3站路，距离适中。

四、项目情况

绿化率：48%

容积率：2.0（桃源·九点阳光整个项目）

车位配比：1:1.5

物业：德港自有物业

目前桃源·九点阳光主力在售的为A区，预计明年8月左右交房，此外在二期还有一些现房出售。

A区内有8栋楼，整体为东南走向，呈围合式排列。房一奇实探以后觉得楼间距基本上适中，大多数楼栋呈偏南北走向，2号楼和7号楼呈偏东西走向，采光面可能更大一些，但同时也可能有东晒过足的情况。

据置业顾问介绍，A区项目内有一个托儿所，在二期内有妇联幼儿园。所以相关的配套还可以说是比较齐全的。所带的物业是德港集团自有的物业，据房一奇查询后了解到为九点阳光物业，物业费为1.8元/㎡。

五、户型分析

最后，我们来分析一下户型。目前桃源·九点阳光在售的户型有六种，分为两梯四户和两梯三户。我们来具体分析一下：

建筑面积约88㎡ 两室两厅一卫

建筑面积约112㎡ 三室两厅一卫

建筑面积约116㎡ 三室两厅一卫

建筑面积约121㎡ 三室两厅一卫

建筑面积约134㎡ 三室两厅两卫

建筑面积约152㎡ 四室两厅两卫

建筑面积约88㎡ 两室两厅一卫

约88㎡的户型在2号楼和7号楼上，是一个小两室。整体的布局还是比较紧凑的，而且是一个全明户型，卫生间也做到了干湿分离，基本上中规中矩没有什么硬伤。

对于一些看重学区，或者过渡性购房的朋友是可以考虑这个户型的，总价比较低，首付和月供方面的压力都不太大。

建筑面积约112㎡ 三室两厅一卫

约112㎡户型是一个大三室，这个户型初看会有一些别扭：因为客厅的窗户看上去会有一些小，不过主卧和次卧的面积是比较大的。整体的布局为动静分区，卫生间做到了干湿分离。不过卫生间没有窗户。

建筑面积约116㎡ 三室两厅一卫（上图）

建筑面积约121㎡ 三室两厅一卫（下图）

约116㎡的户型和约121㎡的户型布局基本上是一致的，这也是目前乌鲁木齐房地产市场中比较受欢迎、得房率较高的一个经典户型。整体是南北通透而且动静结合。客厅的面宽为4.2米，也显得房子通透感较强。不过有所不足的就是入户门和卫生间正对着，可能有一些朋友会介意这一点。

建筑面积约134㎡ 三室两厅两卫

约134㎡的户型和前文所说的约116㎡户型是比较像的，但是有所不一样的是厨房的面积没有那么大，也没有做到纯南北通透。客厅的进深达到了8.6米，客厅面宽为4.2米，所以客厅看上去很宽敞的，这也符合咱们新疆人喜欢大客厅的习惯。

约152㎡的户型是一个全明户型，整体是比较方正的，而且南北通透，餐客一体的进深达到了11.7米，各个房间的面积也都是比较大的，而且有双入户门。

有所不足是客厅的面宽只有4.0米，房一奇个人觉得针对约152㎡的总面积，客厅的面宽可以更大一些。

房一奇点评

这个项目整体看下来，房一奇觉得中规中矩。比较适合一些经济条件较为有限的刚需朋友。

首先，相对于主城区，价格确实是比较便宜的。6800元/㎡——7500元/㎡的价格，部分户型还带车位，对于刚需朋友来说经济方面的压力确实比较少。

距离主城区也不是特别的远，如果自己有车也是比较方便的，而且A区临近主路，出入都不会太麻烦。

第二，这个项目为农大附中分校，而且学校已经开始招生教学，具有一定的学区房溢价属性，也是具备一定的升值空间的。但是具体的升值空间有多大？教育品质到底如何？也需要一些时间来检验。

第三，目前在售的A地块是桃源·九点阳光所出售的最后一块地，以已经交付的桃源·九点阳光二期参考来看，在园区的绿化和物业方面基本上不存在太大的问题。

而且周边的商铺也都是营业的状态，所以基本上日常生活需求都是可以满足的。

但是房一奇也发现这个项目的一些短板：

我们对比了位于这一片区的楼盘，发现了一个共同的弊端：那就是山多树少，比如说力鼎新城的后面就是大白山，也有住户在政府网站上反应过绿化较少的问题。

桃源·九点阳光A区也具有类似的问题，2号楼和7号楼对面有一座山，整体看上去比较荒凉，不过据置业顾问介绍在明年开春后，开发商也会从山脚下开始往山上进行绿化施工，来做一些景观方面的改善。

其次就是这个项目距离主城区也确实有一定的距离，目前正在运行的公交线路也只有两趟，所以如果没有车的话，出行还是十分不便利的。

综上所述，一些想要低首付、低月供且有学区需求的朋友，是可以将桃源·九点阳光纳入自己的考虑范围的。但是如果购房预算较为充足，或者没有购车打算的朋友，这个项目房一奇就不是很推荐了。

如果您对这个桃源·九点阳光感兴趣了解乌鲁木齐房市专属的媒体团购优惠

如果您对桃源·九点阳光感兴趣，或者打算在乌鲁木齐购房，也可以添加房一奇的微信（13201327617）进行免费咨询，房一奇帮您更优惠更方便的买到适合您的好房！

房